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阳光城的稳健发展之道

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  作者:夏日

  来源:GPLP犀牛财经(ID:gplpcn)

  

  巴菲特把投资比喻为滚雪球:一要有很长的坡,一要有湿的雪。

  也就是说,所谓“股神”,不过是因为他找到了“很湿的雪”和“很长的坡”,并且日复一日地坚持向前“滚雪球”。

  不仅仅是股神,在生活当中,任何行业都需要“滚雪球”。

  比如,在房地产行业,阳光城就走出了一条“滚雪球”似的稳健发展之道。

  品质和服务是企业发展的基础

  如果说投资行业最重要的本金是雪的话,那么,房地产行业最重要的本金则是“品质和服务”。

  客观而言,从2018年起,中国的房地产行业就进入品质发展的时代。

  早在2018年10月,时任中国房地产业协会会长的刘志峰就指出,目前中国房地产市场正在从供应短缺到供求平衡阶段过渡。从宏观上来说,房地产行业还存在供需不平衡、租售结构不合理等问题。另外,住房品质提升也比较缓慢。据中国房地产业协会最新发布的《2018美好居住生活白皮书》显示,去年以来国内房地产消费投诉率呈上升趋势。

  这也就是说,在中国房地产市场供需结构发生变化的环境下,中国房地产业已从扩张式高增长进入到高质量转型发展阶段。

  而阳光城则是践行品质地产的典型案例。

  “整个行业告别过去的暴利时代,回归正常的利润,未来利润是行业的问题。阳光城相信缩量市场下,会是以质定价,会通过规模增加,来实现利润的增加。未来时代不是靠规模,公司何去何从?未来怎么把这家公司变成一家优异的公司,希望我的职业生涯把这家公司变成优秀房地产企业,想来想去就是靠品质。”阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌曾表示。

  公开资料显示,从2017年起,阳光城就提出了从“以客户为导向”升级到“以用户为导向”的经营策略。

  对此,中信建投证券分析认为,阳光城从追求规模转向以“品质导向、利润导向”为业务推进原则的核心之后,质量带来了非常正向的作用。

  事实证明,阳光城的原则是对的,阳光城的品质策略受到了用户的普遍认可,在品质带动下,阳光城的业绩屡创新高。

  据阳光城2019年财报显示,报告期内阳光城实现销售额2110.31亿元,同比增长30%;2019年,实现营业收入610.49亿元,同比增长8.11%;合并归属于上市公司股东净利润40.20亿元,同比增长33.21%;

  2020年,阳光城财报显示,报告期内,阳光城销售金额实现2180.11亿,营业收入821.71亿元,同比增长34.60%;合并归属于上市公司股东净利润52.20亿,同比增长29.85%。

  这跟阳光城内部高度重视居住品质有关——据悉,为了保证居民居住品质的提升,无论从工程质量、产品设计、消费者反馈等多个方面,阳光城都一一践行品质交付的理念,切实践行 “品质可靠、绿色环保”的产品理念,在这个理念下,阳光城的系列作品,无论是滇池半山、龙里望乡,还是上海滨江悦、南京文澜府、杭州檀悦、京兆府、溪山悦、佛山绿岛湖等项目,都可以说是品质之作。

  比如,在建造的过程当中,阳光城普遍采用“352”建造体系,保证工程质量,实施“6+1”品质提升行动,围绕外立面、精装修等,全面提升工程品质。

  在房屋交付过程当中,阳光城还专门成立了“集团10万+交付专项工作组”,力图做全天候无死角服务、全员客服交付等方式,确保交付后的服务保障。

  设计方面,根据各城市的地域属性、历史脉络、风土人情,阳光城的每一个项目都加以更新迭代和产品创新。

  以阳光城未来悦为例。

  该项目位于重庆北拓主线、中央公园区域行政中心。同时,拥有独特的地理观优势,五大公园环伺。项目采用全小高层围合布局,形成景观中庭,为业主打造私家专属花园;在室内设计方面,未来悦室内精装设计,针对项目地块特征再优化设计,设计风格简单时尚,符合主流市场审美需求,精装内容丰富,配置中央空调、新风系统、地暖、智能化家居产品,可以说是为业主打造了一个绿色智慧家。

  最终,在阳光城的品质原则下,阳光城喜获丰收——统计资料显示,2020年,阳光城优秀项目获奖总数量,从2019年的84个增至2020年的158个。其中,地产设计大奖16个、金盘奖38个、园治杯17个。

  作为一家品质地产企业,阳光城最终用项目证明了自己。

  财务稳健 阳光城的可持续之道

  “房地产开发商在‘三道红线’指标上取得的进步越大,与金融机构金融融资谈判时面临的障碍就越少。”野村证券曾表示。

  而在财务健康方面,阳光城也走出了自己的发展之道。

  据阳光城2021年一季报显示,报告期内,阳光城实现营业收入为75.23亿元,同比增长12.03%,归属于上市公司股东的净利润为4.85亿元,同比增长12.03%。截至报告期末,阳光城总资产3602.68亿元,其中,报告期内现金流量净额为1.46亿元元,截至2020年末归属于上市公司股东的净资产312亿元。

  由此可见,阳光城的财务相当稳健。

  其实,早在2020年,面临疫情的考验,阳光城就曾在这方面进行了调整——资料显示,在2020年战胜疫情,房地产行业存量市场的博弈中,阳光城不仅圆满完成了年初提出的六大工作目标,即引入战略投资人、提升资本市场认可度、销售取得2000亿+、投资取得3000-5000亿货值、品质工程再提升以及10万+顺利交付。

  果然,经过阳光城一番努力之后,其在财务健康方面再升了一个台阶,这与与中央的“三道红线”政策主张不谋而合。

  据其2020年年报显示,截止2020年末,阳光城净负债率于2020年末降至94.90%,同比下降43个百分点;现金短债比1.53,保持高于1,其中,阳光城有息负债规模1060.39亿元,同比下降5.59%,有息负债的短长比3:7,非银融资占比降至20.34%,平均融资成本7.42%,比2019年年末优化28个基点。

  尤其在其现金流方面,阳光城的表现更是突出——据其2020年年报,报告期内,阳光城平均回款率约80.16%,实现经营性净现金流入213.54亿元,经营活动产生的现金流量净额同比增加38.69%;期末账面货币资金498.05亿元,全额覆盖325.24亿元的短期有息负债。

  此外,在业绩稳步增长之下,阳光城2020年加权平均净资产收益率(ROE)达到20.76%,平均每股收益1.20元,创历史新高,而且,继2019年度将分红比例首次提高至20%后,今年公司进一步将分红比例提高至30%,实现每10股派发现金红利3.81元(含税),较2019年增加了一倍。

  如果对比其2019年的表现,我们可以观察到阳光城在过去两年当中,在财务稳健方面的努力。

  据其2019年年报显示,在报告期内,阳光城资产负债率为83.5%,有息资产负债率为36.5%;

  从最为核心的净负债率来看,阳光城2019年降低净负债率至138%,在报告期内,阳光城实现有息负债总额1123亿元,有息负债短长比优化至3:7,现金短债比1.25;同时,提升银行融资比例,非银占比降至25%,从账面留存现金来看,2019年末账面现金419.8亿元

  从现金流方面来看,期内,平均回款率约80.20%,实现经营性净现金流入153.96亿元;期末账面货币资金419.78亿元,全额覆盖335.49亿元的短期有息负债,长短期债务比由1.34提高至2.35,现金状况持续改善。

  在财务状况不断改善的背景下,这让阳光城提前完成了国家监管部门针对房地产“三道红线”的监管要求——2020年8月,监管部门为控制风险,针对房地产企业设置了“三道红线”。

  在这方面,据阳光城2020年年报显示,阳光城已经成功由“橙档”降至“黄档”,降负债效果显著,尤其是在负债方面,阳光城还提前实现了“三线四档”由橙档降至黄档的目标,净负债率于2020年末降至94.90%。

  可以说,在企业的发展及财务稳健成长方面,在品质地产的基础之上,阳光城也走出了稳健发展之道,开始了其房地产“滚雪球”之旅。

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