端午探盘|老四方的新价格（2）

老四方地理位置优越，算是主城的核心位置。区域内楼市分化较大，既有相对便宜的临湾项目，也有主城洋房产品。今天就说说中国铁建中心和卓越坊这两个项目。

房侠客制

中国铁建中心

四方有没有便宜的房子，有，而且不贵，2万多一点的单价。项目价格可能比很多是四方、李沧老城二手房还便宜。这个项目就是老四方西部的中国铁建中心，地处傍海中路19号。

老青岛人很多都知道，这块地原来属于原青啤麦芽厂。随着2015年9月青啤集团平度麦芽厂的建成，原厂已停产关闭，随后地块空了出来。

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2019年8月，中铁建南方投资有限公司底价竞得原市北青啤麦芽厂地块，总成交金额为188646.842万元。中国铁建来头不小，前身是铁道兵的中国铁建股份有限公司（中文简称中国铁建，英文简称CRCC），由中国铁道建筑集团有限公司独家发起设立，于2007年11月5日在北京成立，为国务院国有资产监督管理委员会管理的特大型建筑企业。

根据规划，该地块计划建设 1栋总部大楼，4栋科创办公、8栋高层住宅，为中铁建的第10座梧桐苑系项目。地上总建筑面积约30.8万平方米。包含中铁建大厦、科创办公、普通住宅、人才住宅、幼儿园和配套服务楼。社区内规划中央景观公园、400米塑胶跑道、城市会客厅、静谧花园花园等人文社区景观。

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青岛地铁的各条线路，中国铁建是重要的参建方。因此中国铁建自己建设的项目，应该大概率也会一个地铁站。根据目前已公布的地铁线路走向，最有可能的为地铁5号线站点。

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大家看图就看得知，这里面的房价之所以便宜，首先跟地段有很大关系。

环湾路、瑞昌路、傍海中路三条交通要道的合为之地，外加一条铁路，地块相对割裂不说，噪音影响可谓不能忽视。房侠客站在售楼处门口，用手机录了一下。视频没有经过任何处理，可是噪音还是十分明显。一般情况下，噪音分贝会随着楼层增高而变大,未来小区的业主必须选一个比较好的隔音窗户才能保持安静。

市内

其次楼间距也较密，根据售楼处沙盘的楼座展示，20多层的高楼层中必有部分房间的采光受到影响。同时周边的配套也相对较弱，因此项目自建了商业进行平衡。

房侠客制

项目7月下旬加推 6# 住宅，产品为26F高层，建面约108㎡、127㎡，共计104套房源。目前主推89㎡、113㎡高层精装修户型，一户一价，均价24000元/㎡。这个价格可谓相当便宜，毕竟老四方的其他区域都奔着3万的均线去，或许能吸引很多刚需的眼光。

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一分钱一分货，这个项目的优缺点很明显：优点是便宜加地铁，缺点就是地段加噪音。

卓越坊

说起大山，大家脑袋第一反应就是火葬场，大山区域仿佛成为火葬场的代名词。中国大部分人的观念中，买房一般是忌讳邻近近火葬场、坟地等白事场所。随着用地紧张和传统观念的相对松动，曾经的禁忌区域周边也开始了楼盘建设，毕竟现代人除了忌讳死也忌讳穷无居所。十多年前，一向拿城市边角料地块的万科就在大山区域建设了两期金色城品，目前该小区二手房价也直奔3万单价而去。

然而一晃数年，大山区域随后再也没有比较大的开发商入驻。直到2020年12月17日南昌路127号商住地的成交，卓越才打破了这个片区的沉寂。

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由于卓越之前开发的新项目大多分布在城阳、西海岸和高新区等近郊版块，因此卓越对于此次主城的项目十分重视。

此次住宅只有208套，规划了2栋10层洋房，一栋18层小高层，一栋24层高层以及一栋9层公寓。在售三种住宅户型分别是107平的套三双卫和119平的套四双卫。

项目目前已经首开，在售洋房精装均价32000-33000元，高层精装均价30000元。价格不算便宜，尤其是看了规划图和售楼处的沙盘，其中的2号楼、3号楼洋房，这两栋楼公摊小仅为10层。但是两栋楼南侧有高达24层高层杵着，关键这3栋楼的楼间距还只有20米！

虽然这三栋楼的方向并不是正南正北坐落，但是两栋洋房估计采光影响不少。受制于地皮容积率和盈利的考虑，这样的楼座设计也真是难为卓越了。

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卓越坊项目紧邻8号线嘉定山站，可谓准地铁房。地铁8号线走的是大站，根据现有规划，卓越坊三站就可以到达五四广场，也算是项目的重要利用好因素。不过虽然目前8号线北段已经开通，但是号线南段受制于沧口飞机场的搬迁，估计全线开通仍然需要比较长的时间。配套上，项目位于四方老城区，距离新都心，北岭山森林公园也不算远，三甲医院、各类中小学等配套也算完善。

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这个项目优缺点也很明显：优点是洋房公摊低，门口就是地铁站；缺点是部分楼座采光受限。