上海楼市：干货总结！楼市行情楼市终极预测和机会分析！

　　提问：你好！曾叔！你觉得今年哪个城市的涨幅会更高？全国一线，新一线，二线，三四线房价是上涨还是下跌趋势？目前全球货币放水，会影响房价吗？今年买房会不会成为房产的接盘侠？

　　回答：你好，先说总结，第一，2021想买房的，可以先等等了，现在市场有点混乱，如果着急上车可以考虑，不过做好别后悔，虽然后面价格也会涨一些，不过挂出来的房源也多，你可以慢慢挑，挑一个自己喜欢的，买的贵以后你卖的也贵。你如果真的能抓住买房机会你早就16年以前买好了。回顾下上海2020年，开始平稳增长到后面的爆发增长，再到后面房东惜售，房价随便定，市场已经看不懂了。

　　第二个今年后半年如果继续这样行情，大概率4.5月上海会出现调控政策，明年可能限钱，限售，限离婚，限价。因为来自机构的最新统计数据显示，2020年从国家部委到全国各地共出台涉及房地产的调控政策、举措489次，其中刚刚过去的12月更是达到31次，集中在租赁、预售资金监管、金融政策收紧等方面。可见国家对于房地产房住不炒政策的坚决。

　　第三，上海浦东也可能出现学校多校划片。因为这次涨幅，浦东学区涨得最多。不过真的后面实行也需要很长时间。具体【干货】建议加入曾叔内部圈子获取精准推荐。里面含金量极高，也是花了大量时间和精力，相信不会让大家失望。并对今年房地产趋势做下预判，希望对大家有所帮助。

　　提问：曾老师您好，新人首问：1.基本情况，苏州籍，在苏有一次房贷记录，目前房产已出手，准备在沪入手首套。目前居住证积分未满120，想购房转学。个税5月满5年，社保10月满5年，积分55分左右，工作地九亭。综合考虑，小孩上学，生活通勤，未来增值。重点考虑徐泾 九亭 泗泾板块。目前子弹300，公积金总共可贷100，可包装首贷吗？有老人，想入手三房二卫。2.困惑 1)增值和长期居住舒适度考虑，今年想入手新楼盘，不确定是否能实现，蟠龙天地有可能吗？今年往后3个板块还会有新盘推出吗，看报道今年会集中推出新盘，哪些途径可较好关注到。2）3个板块学校哪一个更好一些，之前一直在关注泗泾上师大和工程大附属学校的板块；

　　从增值看，又想在徐泾，看虹桥正荣府旁边今年开始会新建一所九年制学校，旁边捷克小区怎么样，感觉房龄05年有点老，不靠地铁，优势上学和工作都便利，今年开始周边配套在大动工。捷克这边靠九亭方向感觉在徐泾板块未来排位如何，潜力怎样。3)根据我目前情况，三个板块如何排序为好。去年以来感觉徐泾次新涨得最多，其次九亭次新，最后泗泾，不知感觉是否准确。目前情况是否建议尽快上车，有哪些次新可推荐。4）华新和松江新城是否建议购买，看了下锦瑞江山悦，面积太小，离工作地和地铁远，学校还可以。周边有好的建议吗。万望指点，感激宝贵建议，谢谢！

　　回答：你好，1、蟠龙天地65分以上才有机会。可关注房地产交易中心查询。2、九亭学区要好一些，比如九亭小学，其他的教育差别不大。捷克小区和虹桥正荣府区位一般，在立交夹角内，没有地铁，价值一般。3、徐泾地段价值更大一些。建议尽快上车，以纯商贷为主，公积金可取现。可看下：九亭、泗泾，楼盘详见内部分享。4、华新不建议；松江新城可以看下：楼盘详见内部分享。

　　提问：曾叔，你好！您一直建议贷款30年，我算了下，贷款30年的利息几乎快达到我房子总价了，我真不觉得贷款30年划算，您能否详细解释一下，谢谢！

　　回答：你好，按揭30年买房，利息几乎等于房价，这就是一个典型的数学问题，按揭的房款加上30年的利息，和按揭的房价相差不多，这也是事实，这是一个数学问题；而真正你面对银行的贷款和利息，则是一个经济问题。1973年一位大姐在银行存入1200元，历经44年，也就是2017年该大姐从银行获得1484.04元利息，本金加上利息共计2684.04元。这个案例和你的问题颇为相似，一个是按揭贷款还利息；一个是向银行存钱获得利息。当年1973年的1200元，相当于现在多少钱？当时普通工人的每月工资20多元钱，你可以计算一下，相当于现在多少个月的工资？有的人计算过，当年的1200元可以修建两套房子，可以在北京买一套四合院，现在北京一套四合院价值应该上亿；当年如果用这1200块钱买一套房或者二套房，现在该价值几何？如果当年用1200块钱按揭买几套房，现在该价值几何？利息重要么？你要明白一个问题，这世界最不值钱的，就是“钱”本身。

　　因此，你不能用今天计算的按揭利息，拿到若干年后来比较。30年前如果谁有1万元，那是远近闻名，叫“万元户”；而今1万元则太普通了，也许今天的1万块钱，30年后可能就相当于我们今天的几百块钱，你说，你银行按揭的几十万块钱，30年后相当于现在多少钱？这重要么？从这个47年前的存款案例来说明一个问题，不用数学问题来计算今天的贷款和利息，而要从经济的角度来思考按揭和利息的问题，两者是不同的。总之，在买房的时候，能够使用按揭贷款，就尽量的按揭，当你按揭买房的时候，按揭的房款和利息都是固定的，几十年后都不会有太多的变化；而未来经济是在不断的变化着的！

　　提问：你好，曾叔,虹桥核心区万科时一区小三房，值得入手吗？感觉价格很高涨幅有限。再考虑到这个项目离地铁很远，未来与大虹桥主城区地铁沿线的楼盘，尤其是南虹桥片区对比是否还有竞争力？谢谢～

　　回答：你好，万科时一区还是有一定竞争力的，在大虹桥CBD最好的楼盘就是它了，考虑到它周边有很多产业，我个人认为还能涨的。它的基数高， 涨幅不一定最大，但是它周边最成熟，涨幅最稳。我建议你加入曾叔总结的内部资料应该可以解决你的疑惑。

　　提问：曾叔你好，想问下上海学区新政对房市有何影响？今后老破小，老破中是不是要大量出来了？是不是有初中学区的房子贬值？而小学学区好初中学区差的就升值了？

　　回答：你好，初中学区房影响比较大，利好非学区次新房，老破小的价值进一步缩水，流动性会越来越弱。

　　提问：曾叔，你好，杨行2015年左右的次新房和杨浦二师附小学区房，目前价格差不多，拟近期出一套置换，出哪个比较合适？

　　回答：你好，好纠结，如果学区不用可以暂时出了，毕竟涨过一波了，杨行还会有补涨。但长期看学区房还是会涨的，你卖掉记得把仓位回补回来。有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

　　提问：你好，曾叔，请问您觉得支持房子不暴跌的逻辑是什么？

　　回答：你好，世上最悲催莫过于人家已娴熟地把房地产玩成了金融工具，你还在抠巴抠巴地积攒着自己的月供和首付；世上最可笑莫过于超级城市化已经像海啸一样席卷而来，你却仍在四线小城做着靠体制升官发财的黄粱美梦。世上最无情莫过于大城市的房价一波又一波脉冲式的上涨，刚需的你没明白“0到1”的意义却仍在问房价如果暴跌怎么办！

　　提问：您好，曾叔，新房已经签了合同。购房合同签了七份，装修合同签了四份，物业合同签了两份。问一下，购房合同与装修合同分开签，正常吗？

　　回答：你好，这是正常，房管局并没有规定必须签在一个合同里。 但是装修合同你要认真核对每一条，精装修到交房的时候肯定和当初承诺的不一样。买房的专业知识，具体详见内部资料分享。