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北京中心城区去年人口下降2.2%,而房价为什么还在飞涨?

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文|叶书利

今天的话题,从下面这张空荡荡的地铁图开始吧。


看到上面这张地铁图,你首先会想到哪里?

如果壹书生告诉你:这是一个正常工作日晚上7:15左右,下班高峰期的北京二环2号线地铁的真实情景,你会不会觉得不可思议?

这个不可思议之事是真的:这是5月25日,一个正常的周二晚上7:15左右,北京二环2号线地铁的现场照片。

此前,上下班晚高峰期,北京内城地铁给人的印象一直是“人挤人”,如下图般:


然而现在,北京二环,下班晚高峰期,2号线地铁上,竟然还有大量的空位

在壹书生看来,这张空荡荡的北京二环2号线地铁图,或许正是北京城六区人口负增长现状的缩影吧。

人口正增长,给人的印象是“烦心”,而人口负增长给人的印象则是“恐慌”。

这场恐慌的缘由在于,北京内城正在“被抽空化”。

北京的内城,正在被一点一点地“抽”空。

人口流动数据给出了最确凿的证据。

七普数据显示,2020年北京常住人口为2189.3万人,与2010年的1961.2万人相比,10年间增加228.1万人,平均每年增加22.8万人。与此形成鲜明对比的是,北京内城的城六区,即东城、西城、海淀、朝阳、丰台和石景山,2020年常住人口为1098.8万人,与2010年相比,减少72.8万人,年均减少7.28万人。

具体到2020年,这样的趋势仍在继续:2020年,北京常住人口增加了35.7万,但北京中心城区的城六区人口继续减少,海淀、东城、西城、朝阳、丰台和石景山,分别减少了10.4万、8.5万、3.1万、2.1万、0.5万和0.2万。

逃离北京内城的群体用脚投票行动中,壹书生发现,北京中心城区的人口逃离出现了“逆天安门”现象,即离天安门越近的地方,基本上逃离的人口量越多,因此过去的十年间,东城、西城、海淀、朝阳、丰台等距离天安门最近的区,人口流失量越大。城六区内离天安门较远的石景山区,人口流失量反而最少。


为什么北京内城的人口流动出现了这种“逆天安门化”,或者说“逆中心化”现象呢?

在壹书生看来,主要缘于行政的有形之手和市场的无形之手双向夹击而成。

A,以目前北京的城市发展逻辑,北京中心城区的城六区,不管是人口还是产业,皆已进入“限制发展阶段”。人口控制的目标是“疏解”,而不是“集聚”。

在此目标导引下,城六区大量的人口和产业已经被疏解,且还会继续疏解,相应地,城六区的人口量,应该还会进一步下降。比如北京核心区的东西城,目前人口量已从2010年时的216.2万人,下降至2020年时的181.5万人。未来可能还会进一步下降至150万左右。而文前空荡荡的北京地铁2号线,主要就位于东西城所在的北京二环。

B,北京已进入都市圈时代,因此人口开始逃离中心区。

纵观世界上的大城市发展,如东京、伦敦、首尔、纽约等,城市发展的第一阶段是中心化阶段。在这个阶段,中心区不断地向周边区域吸引进来人口,然后不断地膨胀、不断地拥堵。慢慢地,其城市发展便进入了另一个阶段“都市圈化”阶段。在这个阶段,鉴于交通拥堵、高房价挤压等原因,人口开始从城市中心不断地向城市的郊区,甚至卫星城集聚,相应地,中心区的人口集聚出现了逆中心化现象。

当北京内城正在被抽空化时,内城的房价,却在继续香港化。


一般来说,人口负增长之下,房价上涨压力开始减退,下降压力逐渐加大,而北京的城六区,人口大幅下降之下,本轮北京楼市行情中,不但成为房价上涨的领头羊,而且还成为房价上涨幅度最大的地方,这有点不讲武德呀!

不讲武德的背后,实际上缘于北京城六区房价上涨逻辑已悄然转变,由之前的人口数量式助推转向了人口质量式推动。主要包括三种质量化逻辑推动。

首先,强学区助推。

主要代表有金融街学区、德胜学区、中关村学区、人朝学区等。

其次,强产业助推。

主要代表有中关村、金融街、CBD、望京等。

第三,强购买力助推。

在北京城六区,人口质量更高,集聚了更多更高学历、更高财富人群,相应地,这些人的购买力也更强。

以本轮北京楼市行情中上涨幅度最大的海淀区为例。

2020年,海淀常住人口减少了10.4万人,成为北京人口下降最多的区域,但在本轮行情中,却是北京房价上涨最猛的地方。背后的主要原因是更质量化的“强学区+强产业+强购买力”。

中关村学区和中关村的IT产业,让海淀的房价有了基本的支撑,而相应地,强学区和强产业,也让海淀聚集了更多高学历的人才,相应地,更多高学历的人才,背后意味着更强的购买力。


七普数据显示,2020年,海淀区每10万拥有大学文化程度的人数高达56451人,远高于北京全市的41980人,差不多相当于全国平均水平的近3.65倍,也相当于深圳、广州和成都的近两倍。

除了“强学区+强产业+强购买力”等三种质量化助推因素外,本轮北京内城房价领涨北京房价涨幅榜,背后可能也与“富人通胀,穷人通缩”的社会因素有关。

A,伴随北京五环内城六区房价基本6万+化,这些区域楼市的玩家逐渐“富人化”,慢慢地与中低收入者之间的关联越来越弱,而北京城六区的人口疏解,被疏解的人,目前主要是中低收入者为主,所以这些人的被疏解和相应涉及到的人口总量的被下降,基本上不会影响到这些区域楼市玩家群体的基本盘。所以,北京城六区人口的下降,并没有影响到这些区域房价的上涨。

B,大印钞之下,富人通胀,而穷人通缩,这股趋势已越来越明显。而北京城六区楼市的玩家群体,主要是富人。所以通胀下的富人,助推了这一波北京城六区房价的上涨。

目前当北京城市正在经历阵痛式转型时,内城的城六区房价已率先实现了高质量发展,这样的盛景,不知到底是喜还是忧?

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