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传统渠道持续收紧,房企融资新动向在哪里?

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  5月,房地产行业总融资规模继续下降,融资利率较为稳定;信用债融资显著下降,绿色债券成为海外债融资新模式;传统融资模式累计融资额均下跌,ABS成唯一正增长渠道。

  

  融资概况 :融资总额持续下降,行业平均利率环比小幅上升

  中指研究院监测,5月房地产企业融资总额为1331.42亿元,同比下降15.94%,环比下降20.13%,单月融资规模自3月以来持续下降。行业平均利率为5.69%,同比下降0.55个百分点,较上月上升了0.29个百分点。2021年1-5月,房地产企业共融资8577.48亿元,同比减少10.15%;5月单月融资占比15.52%。累计融资额和单月融资额的下滑,表明在房地产金融监管仍未放松的情况下,信贷资金控制了进入房地产行业的规模和速度,但融资利率波动幅度不大,表明行业当前资金供求较为稳定。

  

  数据来源:CREIS中指数据

  

  融资结构:信用债发行大幅下降;ABS累计融资额呈正增长

  从融资结构来看,5月信用债占比25.07%,海外债占比19.30%,信托融资占比41.27%,ABS融资占比14.35%。本月信用债发行大幅下降,不及上月发行量的一半,是造成总融资幅度下滑的主要原因。信托融资额与上月相比差别不大,成为本月融资主力。

  

  数据来源:CREIS中指数据

  具体来看,房地产行业信用债融资同比下降22.29%,环比下降54.39%;海外债融资同比上升55.28%,环比上升74.05%。信托规模同比下降32.86%,环比小幅上升2.73%。ABS融资同比上升12.21%,环比上升1.18%。

  从历史记录来看,5、6月份信用债处于全年的低谷位置,周期性因素叠加持续收紧的融资环境造成信用债发行下滑较快。上半年信用债融资窗口期已过,房企可开始着手筹划下半年发行工作。

  海外债融资增速较高,主要由于本月多家房企发行了绿色债券,融资占比达44.6%,是上月绿债融资额的近4倍。绿色债券由于具有融资成本偏低、政策支持力度大、市场认可度高等优点,越来越多的房企采用这一渠道替代传统海外债模式进行融资。在6月10日的陆家嘴论坛上,央行行长易纲明确表示,未来将完善绿色金融标准体系,激励金融部门加大对绿色产业的资金支持。可以预见,未来绿色债券的重要性将得以显著提升,成为房企融资新渠道。

  从累计融资额来看,2021年1-5月,信用债融资2712.10亿元,同比下降6.55%;海外债融资1624.54亿元,同比下降17.95%;信托融资2821.35,同比下降18.39%;ABS融资1419.49,同比上升17.56%。

  

  数据来源:CREIS中指数据

  5月,上交所平台显示当月有31单ABS项目状态为“终止”,其中约有8单为涉房ABS。据统计,终止的项目基本在2020年发起,受疫情影响,相应的回复时限和终止时限自2021年1月18日起计算,因此出现了5月底集中终止的现象,实属正常。2021年1-5月,上交所发行的涉房类ABS约230单,融资总额占所有发行市场的41.35%,因此此次集中终止事件不会对房地产ABS发行造成明显影响。

  几种融资渠道对比可以发现,信用债、海外债直接影响有息负债的规模及结构,受当前“三道红线”的约束,房企对于发行债券较为慎重;在现行监管政策导向下,房地产信托的规模则一直处于下降态势。而ABS融资一直在稳步发展,从统计数据可以看出,今年以来,唯有ABS的累计融资额同比上升,在5月底发行的公募REITs更是受到市场追捧,多单受到超额认购。房企ABS由于具有可以盘活资产、加速资金回笼、表内处理相对灵活等优点,已成为房企重要的融资渠道;特别是房地产供应链ABS,既可以延长账期,又不会增加有息债务、不占用发债额度,颇受房企青睐,今年以来融资规模已超ABS总融资半数。

  

  融资利率:信用债、信托下降,海外债小幅上升

  从融资利率来看,本月发行的信用债平均利率为3.96%,同比下降0.25个百分点,环比下降0.47个百分点;海外债平均利率为6.38%,同比上升2.24个百分点,环比上升0.48个百分点。信托融资平均利率为7.17%,同比下降0.67个百分点,环比小幅下降0.07个百分点。ABS融资平均利率为3.52%,同比下降2.17个百分点,环比下降0.46个百分点。

  

  数据来源:CREIS中指数据

  从累计数额来看,2021年1-5月累计融资总额的平均利率为5.75%,同比下降0.59个百分点,高于5月单月0.06个百分点。其中信用债累计平均利率为4.47%,同比上升0.4个百分点,高于单月0.52个百分点;海外债累计平均利率为6.48%,同比下降1.57个百分点,高于单月0.1个百分点;信托累计平均利率为7.27%,同比下降0.71个百分点,高于单月0.1个百分点;ABS累计平均利率为4.33%,同比上升0.1个百分点,高于单月0.81个百分点。

  

  数据来源:CREIS中指数据

  从融资利率变化可以看出,今年以来融资平均利率呈下降趋势,其中海外债利率下降较快。融资成本偏低的绿色债券占比较高、境外融资环境较为宽松等原因是海外债利率降幅较大的主要原因;此外,由于年初部分房企出现违约事件,投资人为规避风险更偏好信用级别高的债券,而高评级债券的融资成本相对较低,从结构上拉低了海外债的平均利率。5月单月各项利率低于累计利率,表明当前融资市场进入稳定阶段。

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