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房价不涨,失副中心,地铁迟到……龙岗真凉透了吗?

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如今,南宁楼市大行情遇冷,各城区、板块分化愈发加剧。

其中,阿寻发现,“价格战”打得最猛的,龙岗名列其中。

而不久前,在南宁“十四五”规划中,龙岗又丢了“副中心”,地铁也迟到了,处境有点难。

龙岗还有未来吗?


楼市遇冷,龙岗更甚

不少业内人士都表示,今年比以往更为艰难。

最新数据显示,2021年5月南宁商品住宅库存约为704万㎡,达到近三年峰值水平。

同时,去化周期也延长至9.3个月,楼盘销售压力很大。


2019年1月-2021年南宁商品房去化周期(来源:亿翰智库)

横向对比来看,2021年1月-5月南宁商品住宅供应量、成交量表现均不如以往。不过,今年以来的房价倒是连续数月破1.3万+。


2018年1月-2021年南宁商品房供求价量情况(来源:亿翰智库)

再看各城区。2021年1月-5月邕宁区商品住宅累计供应24万㎡、累计成交22万㎡,处于各城区垫底水平。


2021年1月-5月南宁各城区供应&成交情况(来源:亿翰智库)

很显然,在市场行情普遍不佳的情况下,龙岗的凉意似乎更甚。除少数楼盘卖得不错外,其他较为惨淡。

要知道,在前几年,龙岗的成交很猛,甚至2018、2019连续两年登上成交第一,房价10年翻倍。如今落差那么大,龙岗怎么了?



近年来龙岗成交和房价情况(来源:克而瑞)


没了副中心,地铁还迟到?

在南宁“十四五”规划中,提及龙岗的内容少得可怜。

根据规划,在主城区内,将打造埌东-东盟商务中心和五象综合中心“双核”。

在2019年南宁城市规划草案中,曾经提及的朝阳、龙岗、沙井、四塘4大副中心消失了,并出现4个副城新城,旨在补足南宁的产业短板。


南宁大都区及四个副城新城

它们分别是武鸣副城区、东部(伶俐—六景)产业新城、临空经济示范区、南部科创新城。

不过,“副中心”没了,龙岗依然属于南宁主城区


龙岗还在主城区范围

在“十四五”规划中,邕宁区(龙岗)的城区定位是先进制造业引领区、乡村振兴先行区、生态宜居示范区。


南宁各城区定位

这意味着,龙岗未来或更为宜居。

只是,在“十四五”规划中,龙岗人民苦盼的地铁依然无望,4号线东延远期规划避开龙岗腹地。


“十四五”计划修建的轨道


规划不错,后续乏力

倘若人世间真有“月光宝盒”,我想,龙岗最想穿越回的年份,一定是2018年。

彼时,龙岗被定位商务中心,是何等意气风发。次年,它在2019年南宁城市规划草案中,又晋升为“四大副中心”之一,热度更甚。


2018年龙岗被定位商务中心

可惜,规划很丰满,现实很骨感。如今的龙岗却微染凉意,房价不涨反跌,近两年上车的人颇有些站岗的意味。

原因与片区城建推进力度不无关系。

首先,交通路网有待提升完善。摊开地图来看,龙岗与青秀隔邕江眺望,地理位置上很接近。

但两者能互通的大桥很少,只有青山大桥或龙岗大桥可走,龙岗人民翘首以盼的青坪大桥、仙合大桥始终不见踪影。

而去年底通车的地铁4号线,暂时止步五象火车站(在建),何时延伸有待确定。

再譬如,数月前,我就听说江湾路还有100米未通车,直到如今也没传来好消息。


龙岗交跨城区不易

其次,商务中心仍在规划中,商业配套兑现不力。

在南宁,除埌东CBD、东盟商务区、五象总部基地之外,龙岗是第4个商务区。规划定位非常高,可惜还停留在起步阶段。

板块内目前唯一成型的商业体,就是万达茂,其余如邻家广场等不是未建,就是还没投入使用。

商业配套进度确实慢了。


环境宜居,教育医疗配套全

那么龙岗真的一无是处吗?当然不是!

作为对刚需很友好的板块,龙岗的学校、医院等配套还是挺齐全的。

学校方面,规划有19所学校(含10所小学+9所中学),数量不少,还有邕宁民族中学等实力派。

医疗方面,规划有第二福利院、南宁市儿童医院、邕宁区人民医院等。

龙岗的江景很美。

特别是江湾路沿线的江景风光,视野开阔遮挡少,绿化植被多,阿寻认为颜值能排南宁江景TOP3。


龙岗滨江公园颜值不低


龙岗江湾路沿线江景

总的来说,龙岗环境不差,教育医疗配套全面,是难得宜居板块之一。


市场探底未必是坏事

其实,从楼市角度来看,龙岗并非没有未来。阿寻反而觉得,龙岗的潜力可期。

首先,无论如何,龙岗仍位于主城区,并且与青秀隔江相望,与良庆直接接壤。

两个“邻居”都不差,还是南宁新中心所在,比起近郊及非主区,龙岗未来一定会被更多的城市能量辐射和带动。

其次,交通与商业配套虽然暂时“迟到”,但不代表不会到。

虽然片区人气的提升,相信路总会修的,地铁也建的,商业配套也总会完善起来。

所以,长期看龙岗仍有成长空间,只是不符合投资客的高成长而已。

而片区房企也不必悲观,完全可以主动出击,要么以产品打动购房者,要么以价格提高吸引力。

这里可以参兴宁东部分房企的作为。

该片区部分楼盘纷纷拿出创新的洋房、合院等产品,走“高赠送、低总价”的路线,上演了一场产品力的“神仙打架”,吸引了大波刚改客群入场。

没有完美的楼盘,也没有完美的片区,适合自己的就是最好的,对于刚需购房者而言,目前处于低谷的龙岗未尝不是上车好时机。

作者|令狐葱、李寻欢

编辑|郭小襄

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