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深圳楼市:别被打新冲昏了头

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我是报哥,你买房路上的指明灯,报哥是实战派,说的好听,不如做得实在。 以下精选问答内容来自 “收租的报哥”百家号,仅展示以前的部分案例!


会员提问:报哥你好,自从深圳出了新政策后,像我们这种刚需自住房群体,买房要注意哪些点呢?

报哥:你好,刚需买房应该注意如下几点:第一,不要过度追求完美,买房考虑地段、面积、楼龄三大指标,地段决定了房子的升值潜力,不要轻易放弃,家庭居住选择面积,新婚夫妇可以选择楼龄,将来升值之后再置换;第二,注重房子的金融属性,房子有居住和投资两大属性,建议刚需购房者选择投资属性,考虑房屋的升值空间,第一套房产是大多刚需家庭资产裂变的前提。第三,区位配套重点因人而异,一般来说,交通放在首位,其次是学区,再考虑商业。第四,新房二手房都看,选择性价比最高的,选择户型首先考虑实用,在满足自住地居住上,大小可适当向地段、学位、产业等因素让步。购房要有行动力和冲劲,不要佛系买房,避免资产缩水,到头一场空。具体价值高的板块及楼盘分析,详见内部分享。

会员提问:报哥您好,我家有一套市区的老旧自住房,最近打新实在是太火热了,我都想把这个房子卖掉去摇号打新房,但我觉得不能这样冲动做决定,就想请教一下我这样做可以吗?

报哥:你好,不建议卖掉,打新是现在购房者的一个热门话题,,很多人加入打新大军,但其实打中概率低,还存在不少风险,同时也错失了购入高性价比二手房的好机会。打新虽然能享受市场红利,但也只是少数人,大部分人只能把资金投进去,然后困死,因此建议放弃打新,把新盘留给刚需朋友们。如果你是卖掉旧房去打新就更不建议了,首先,如果卖掉房子之后,房价上涨或者是没有了购房名额,那么这些人将陷入没有房子的风险中;其次,很多市区的老破小有时也能涨得很快,比如八卦岭凭借强大的名校资源;最后,老破小还有棚改或旧改的机会。鉴于以上三个原因,卖掉原本的房子风险太大。你要明白,真的能在打新上赚的钱的是少数人,在这些盘出来之前,不妨多关注高性价比的二手房。

会员提问:报哥,你好,刚需,目前名下无房,经济实力有限,收入也不是很高,现在想买房,考虑到回迁房比较便宜,准备就买回迁房了,请问买回迁房有什么要注意的吗?

报哥:你好,回迁房享受政策优惠,总价较低,因此吸引了一部分购房人,但需要注意几点:一是回迁房需要全款购买,二是更名等问题容易引发产权纠纷,三是因为各种原因可能无法办理产权证书,即使能办也无法保障办理时间。总的来说,购买回迁房存在风险,建议买房者关注相关政策,通过专业中介或律师办理手续,避免纠纷。

会员提问:报哥,你好,买了首套房,是3成首付,还款期限30年,夫妻两人收入计算下来以后每年可盈余10万元左右,感觉住房贷款年利率还是挺高的,我们要不要尽快提前把住房贷款还清?或者不提前还款,攒钱买二套房?能否给我们一些建议?

报哥:利用首房首贷购房之后,如果手里还有较为充裕的存款,建议不要选择尽快提前还款,而是继续入手二套房;如果存款收入有限,可以选择开发其他副业,除去工作之外,利用生产资料与进行其他副业获取收入,会减轻经济压力,对自己、家人来说都会轻松不少。工作以外的副业收入本质是我们对自身认知的提升,要尽早规划自己的未来部署,收入可以是借助已有资产获利,也可以是在互联网背景下对自己的技能兴趣的发掘变现。除了每月固定的工资以外,“睡后收入”是我们改变自己生活的重要一步。

会员提问:报哥,想问现在深圳房价这么高,如果一个普通家庭现在想要从零开始在深圳买房,到底需要多少年呢?

报哥:你好,首先看看对于普通家庭的定义:

1. 工资,去年深圳的平均工资为10453元/月,工资中位数是5199元/月。

2. 家庭成员,一般来说都是三口之家,那么夫妻二人的月收入就是10398元。

3. 房贷占比和首付比例,一般来说占比工资不超过50%较好,因为50%在房贷业务审核标准中是房贷占比工资的警戒线,控制在30%以内是最好的。家庭对于首付的积累也按照收入的50%进行计算,就能得出深圳普通家庭对于房屋的资金负债为62388元/年。首付比例就按照刚需首套的30%来进行计算。

4. 刚需标准,一般来说,90㎡是刚需和二手房过户税费的分界线。

5.时间影响,在房价和通货膨胀不变的情况下,假设工资每年上涨5%,按照这个趋势,来计算从2021年开始,需要奋斗多少年才能够攒够首付。

最后来看结果,普通家庭从零开始,在深圳攒够首付买房的时间是9-33年,深圳湾需要33年,大鹏区需要9年,平均所需年限为19.6年,中位数是21。以上只是假设情况,实际来看,在深购房的刚需肯定不会是从零开始攒首付,月收入也不会只有5199元。

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