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富力危机从何而来:李思廉走向何方?

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▲ 李思廉 | 富力地产创始人

富力地产危机从何而来,我们可以从其创始人李思廉的决策中,找到最好的答案。

出品 | 商业大咖研究院

没有哪个行业像房地产一样,存在如此严重的转型焦虑。

也没有哪家房地产巨头像今天的富力地产一样,被竞争对手先后完成弯道超车,如今更是长期陷入“高负债,低周转”的怪圈,在“三道红线”重压之下步履维艰。

01

分析富力地产的资产状况,可以发现其更为令人担忧的一面。

亿翰智库数据显示,2021年1到5月,TOP30房企销售收入平均增速为53%,比富力地产34%的增速几乎要高出一半。

倘若与TOP20房企销售收入平均增速76.3%相比,富力地产则更是远远落后。

最终,截至今年5月末,富力地产以约525亿元的销售额排在第32位,掉出行业TOP30榜单。

这就是“华南五虎”之首富力地产交出来的成绩单——看似稳中有进,但已经远远跑输行业大盘,在竞争对手的业绩纷纷超预期反弹的情况之下,富力地产的表现实在是差强人意。

我们先来看一下富力近年发展的相关数据 ——

2018年,富力地产曾经达到1300亿级别的销售规模,然而,辉煌时刻只如昙花一现,此后连续三年,富力地产的销售额停滞不前。

2020年,富力地产实现权益合约销售金额约1387.9亿元,同期相比基本持平;销售面积约1153.09万平方米,同比下滑约8.1%。

2021年到来之际,富力地产为了鼓舞士气,喊出了全年1500亿元的销售目标。

5个月过去了,富力地产的销售收入约524.7亿元,销售面积约395.08万平方米。富力地产仅仅完成了年度目标的约35%。①

我们再来看一组负债的相关数据——

2020年,富力地产资产总额为4421.85亿元,负债总额为3501.80亿元,其中仅短期借款就高达652.39亿元,而期末公司手持现金只有256.73亿元,约相当于短期借款的39%。

截至2020年末,富力地产负债总额为1597.3亿元,一年内、一年至五年内及五年后到期的负债分别为638.81亿元、752.56亿元和205.93亿元,分别占负债总额的40%、47%及13%。②

可见,富力地产有着非常明显的短期偿债压力。

与富力地产的高负债相对应的,是高企的库存。

亿翰智库数据显示,2020年E50房企现房规模攀升到14959.94亿元,同比上升25.31%。现房占库存比例超过20%的房企共有6家,其中就有富力地产的名字。③

在2019年3月26日举行的业绩会上,富力曾经设定2020年权益协议销售目标为1520亿元。然而,富力地产年终的销售业绩并未达到预期,仅仅完成了年度目标的91.3%。

富力地产的库存难题由来已久,一直是一块难以啃下的硬骨头,如果这些库存得以如期消化,相信富力地产的负债问题能够缓解很多。

2020年,富力地产的净负债率、剔除预收款后的资产负债率、非受限现金短债比分别为130.2%、76.7%、0.4,对比“三道红线”指标已经全面亮起红灯(三道红线规定,房企的净负债率不得大于100%,房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,房企的现金短债比小于1)。④

“三道红线”对富力地产的压制是实打实的,在国内,金融机构对于“三条红线”房企的借款是非常谨慎的,像富力地产这样“三条红线”全踩的房企,更加容易受到金融机构的重点“关照”。

为了缓解资金困境,富力地产只有寻求信托、资管计划、融资租赁、供应链金融、发债等融资方式,相应的融资成本也会高上很多。

过去几年间,富力地产的债权融资成本已从约5%快速上升至10%以上,明显已超出同类房地产开发商的融资成本年化利率。

数据最有y说服力——

2020年,富力地产的利息支出竟然高达71.80亿元,占公司当期净利润比接近80%,可见,富力地产已经完全的沦为了银行的打工仔。

2021年1月份,富力地产宣布将发行一笔5亿美元的债券,2023年到期,年利率11.75%。面对持续的资金链紧张问题,富力地产的融资成本越来越高。

长此以往,富力地产恐怕会陷入“滚雪球”式的偿债困局。

2020年以来,“三道红线”及房地产贷款集中管理政策陆续上台,本来就对行业的融资造成一定的负面影响。加之今年22城集中供地,房企资金链将会再次受到新的检验。

在此状况之下,富力地产的弱项——融资能力与财务把控能力,对业绩的制约是显而易见的。

02

富力地产的掌门人是香港人李思廉,富力地产的成与败,与李思廉的决策显然有着莫大的关系。

1994年,富力地产成立之初,李思廉抓住了旧城改造的机会,大量获取低价土地,用来开发住宅地产,这一探索性尝试也在当时获得了巨大的成功。

1999年,富力年销售额超过20亿,成为广州民企纳税冠军,公司的综合实力名列广州房企第一。此后连续三年,富力地产销量都位居蓉城榜首位置。

2007年时,富力地产的销售额已经攀升到了161亿,排名仅次于万科、绿地和中海,居“华南五虎”之首。

然而,以2008年的金融危机为分水岭,李思廉的富力地产却因为落后的战略步伐,很快就遭遇了“中年危机”。

当竞争对手恒大,碧桂园等房企乘势北上,在一二线城市不断跑马圈地,追求高周转和高利润时,李思廉做了一个非常费解的决定——将重心从一二线城市逐步转移至三四线城市,躲避竞争对手的锋芒。

李思廉认为,富力地产的规划是继续做大做强,回报社会,对规模没有什么要求,求的是稳定发展。

但李思廉对“稳”的解读,显然有点过于极端——只重利润,不重规模,只重溢价,不重周转。

由于热衷于搞所谓的“大盘开发”,李思廉的富力地产将重点城市的核心地块不断拱手让出,这也让富力地产在市场上的排名不断下沉。

2011年,富力地产首次被挤出行业销售规模TOP10阵营,2016年,富力地产的该项排名已经迅速跌落至TOP20边缘。

“大盘开发”的经营模式,对于富力地产而言堪称是一把双刃剑,一方面,富力地产位于一二线城市市区内的项目相对利润丰厚、净利润率较高,这对于审慎拿地的富力地产而言,成功率将提升很多,会有着非常不错的投资回报。但是,大盘开发的模式,也进一步限制了富力地产的资产周转率。

由于项目进展实在过于缓慢,回报周期过长,在楼市强调控背景之下,富力地产的资金链很容易跟不上,一旦富力地产遭遇“钱荒”,高库存引发的危机就会接二连三来临。

在行业追求效率为先,快速周转的时候,李思廉的思维模式明显跟不上时代,甚至是以牺牲周转速度为代价,来保持较高的单盘利润和所谓的“品牌溢价”,这明显就是逆风发展的行为。

由于李思廉一直主张先追求利润,后考虑规模,所以富力地产的营收额一直不算太高,甚至只有其他房企巨头的零头,但与此同时,富力地产却一直激进拿地,货值储备过多,长时间占用公司资金,造成巨大的财务压力。

按照李思廉的打法,富力地产这几年来结结实实的踩上“三道红线”,不是偶然,而是必然。

03

“强攻”商业地产这一招棋,对于富力地产而言也太过于凶险。

商业地产,从来都是个吸金的黑洞,放眼任何一家房地产公司,对商业地产的配置都不会高于20%。但是李思廉和富力地产,硬是把这个数字变成了50%。

在2003年9月30日珠江新城的土地拍卖中,富力以7.7亿元独揽4幅地块,楼面地价仅在2380元/平方米。

一年内,富力又以惊人的速度抢到3块地,总建筑面积达到52万平方米。李思廉自信满满的表示,珠江新城的地“出一块拿一块”。

2008年,是富力地产摔得最狠的一年,这一年,富力商业地产和住宅地产开发速度比例高达1∶1,激进的发展策略让富力地产的资金链几乎崩断,陷入破产危机。

幸运的是,李思廉终于等来了国家的宏观调控,政策开始转向,商业地产的价值开始闪光。2012年-2013年,富力商业地产部分的销售额贡献占比超过三成,并以近55%的毛利率,拔高了富力地产整体毛利水平。

但是,商业地产的逻辑从未改变,它依然是一个烧钱的黑洞,而且,规划不当,运营不力的商业地产项目,会随着地产的下行周期变得越来越难以收拾。

更令人费解的是,近年来,富力地产在“房住不炒”的呼声下收敛了拿地速度,但对商业地产的豪赌却变本加厉。

在恒大、碧桂园、万科等龙头房企相继收缩住宅战线,却也不敢过度染指商业地产的时刻,富力地产反而倾巢而出,花费近 200 亿收购了王健林的 77 家万达酒店,大举加码并不熟悉的商业地产。

通过接手万达的77家酒店后,富力拥有的酒店数量超过100家,李思廉风光的成为了全球最大豪华酒店的业主。

“捡漏”王健林的代价,是富力地产开始重复万达当年的命运。富力地产的酒店业务亏损进一步增大,2017年亏损1.46亿元,而2018年亏损大幅提升,达到4.59亿元。⑤

商业地产的不及预期,又影响了资本对富力地产的态度,由于战线拉的实在太长,富力地产不得不以部分资产的变卖和促销来消化指标压力,以求赢回投资机构的芳心。

2020年,富力地产的经营性现金流回正,这一难能可贵的成绩,主要还是通过过去一年中通过售卖资产、减少拿地等操作实现的。

公告曾显示,富力地产2020年通过出售旗下若干项目的部分权益,变现约人民币40亿元;通过出售广州富力国际空港综合物流园70%的股权,变现约人民币44.1亿元。⑥

在该激进的时候,富力地产选择了观望甚至是防守,在别人防守之时,富力地产却又拿出了不合时宜的进攻手段。

如今,一线城市已经落于其他豪强之手,真正能够给富力地产“续命”的优质土储又越来越少,未来,即便是行业有所起色,富力地产也恐将失去翻身之机。

味同嚼蜡的商业地产,依然还在侵蚀富力地产的现金流。按照现行的市场环境,商业地产项目难以获得高比例和长周期的融资支持,如果李思廉继续重仓押注商业地产,以富力地产如今的资金实力,恐怕凶多吉少。

频频“踩错”节奏,一错再错的背后,本质上是李思廉和富力地产的战略与管理问题。

昔日“华南五虎”之首富力地产危机从何而来,我们可以从李思廉的决策中找到最好的答案。

在杠杆率偏高的地产行业,没有高度的财务自律,没有着根基扎实的主业,富力地产拿什么来行稳而致远?

经历“虎落平阳被犬欺”的黑暗时刻之后,昔日的“华南五虎”之首富力地产,还在苦苦找寻重生的逻辑。(完)

注:

①花朵财经,《销售疲软、债务高企,富力地产正摔得越来越重》,2021年6月7日

②雷达财经,《富力地产“大甩卖”后仍三道红线全踩 员工数量减少超两万》,2021年3月30日

③览富财经网,《富力地产:今年后半程需发力,去库存压力依旧不小》,2021年6月5日

④东方财富网,《房企2020年“三道红线”成绩单:黄档数量最多建业地产剔除预收后负债率居首》,2021年4月3日

⑤财华社,《鲸吞74家万达酒店 业务仍在亏损 富力地产「如鲠在喉」》,2019年8月19日

⑥书生讲娱乐,《富力地产:销售额增长停滞 债务压顶踩中“三道红线”》2021年5月26日

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