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河南地产“一哥”,省内称王29年,万科、碧桂园也撼不动其地位

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房地产的游戏规则是“得土地者得天下”,无论碧桂园、恒大,还是万科、融创,为了抢地,摊子都是铺满全国。

如果非要说有什么战略战术的话,那就是“普遍撒网,重点捞鱼”,中国960万平方公里,所谓东方不亮西方亮,一个地方抢一点,合起来也就成了“巨无霸”。

不过,在大多数地产老板都信奉“走出去”的同时,也有人选择了“沉下来”,什么京津冀、长三角、珠三角,都不掺和,就守着一个省过日子。

你说他小富即安也好,不思进取也罢,但照样打下了千亿江山,也是中国地产界,唯一只靠一个省,就能卖出1000亿的。

而在他坚守的省域内,已经称王29年,犹如“定海神针”,不管是谁进来了,都撼不动他的地位。

这个省就是中国户籍人口第一大省河南,而蝉联了多年地产“河南王”的就是河南建业老板胡葆森。


为什么不出省,胡葆森的理由简单而粗暴:

“河南有超过1亿户籍人口,我只要能占到10%的市场份额,就有赚不完的钱。”

而他也做到了,2020年,建业在河南省的市场份额已达到12%,相当于每卖出9套房,就有1套是建业开发的。

还有一组数据,足以彰显建业在河南的王者地位。

河南省一共18个省辖市(包括1个省直管县级市),其中有12个市排名第一,2个市排名第二,其余4个市也在前十。

再往下细分,河南省还有104个县(县级市),而建业早在2019年就已经全部覆盖了。

所以在河南省,几乎无人不知建业,要么住着建业盖的房子,要么带着家人经常出现在建业的旅游小镇,或者招待外来的朋友入住建业的酒店。

当然,还有代表了河南人不服输精神的建业足球队,也是中国自从有足球俱乐部以来,唯一从来没有改变过投资方的,已经成了河南球迷的精神符号。

而对于胡葆森,河南人更喜欢叫他老胡,不仅是因为他65岁的年纪,还有对其坚守河南29年的敬意。


胡葆森是河南濮阳人,濮阳是华夏文化的发祥地之一,8000年前已经有人类活动,古称帝丘,是舜帝故里,因一条叫濮水的河流从南面蜿蜒而过,山南水北称为阳,后名濮阳。

1955年,胡葆森出生在濮阳的一个还算殷实的家庭,父亲在县政府工作,他也就在政府家属院里度过了愉快的童年。

胡葆森自小聪颖好学,成绩一直名列前茅,但即使有父亲的关系,也跳不出那个时代,中学毕业就下乡插队了。

不过在那个年代,高中毕业已经是不错的知识分子了,加上胡葆森群众基础搞得好,在他21岁的时候,幸运地被推荐进入了郑州大学外语系。

1979年,在改革开放的元年里,胡葆森毕业了,按照他的成绩,原本是可以留校任教的,但限于名额,没有竞争过别人。

不过,失之东隅,收之桑榆,英语学得好的胡葆森,还是人尽其才,被分配到了纺织进出口公司河南分公司,成了一名国际贸易业务员,也正是这个阴差阳错的分配,开启了胡葆森的商海之路。


1982年,胡葆森被派驻香港,组建进出口贸易机构,而跨出中国大陆的胡葆森,也逐渐打通了任督二脉,他学会了炒楼花。

什么叫炒楼花,就是在楼盘还没修好的时候就预付一小部分订金,抢下资源,然后又转手收取别人更高的订金,赚中间差价。

当然,炒楼归炒楼,自己的本职工作也没落下,胡葆森一路干得顺风顺水,28岁就升到了副处级,30岁就转了正处。

若干年后,胡葆森在一次会议论坛上还不无骄傲地说:

“当年要是一直这么干下去,估计现在的仕途也不差。”

不过,身在香港的胡葆森却有些想家了。

1991年,正逢河南省组建中原国贸,胡葆森借此之机调回了河南,任公司副总,终于回到了家乡。

正如胡葆森所说,自己原本有很好的仕途,在香港钱也挣了不少,为何又会下海去搞房地产呢,这就要说到胡葆森认识的一个老友方风雷。


方风雷这个名字或许有些陌生,但说起厚朴资本可能就有些印象了,前年的格力收购大战中,与高瓴资本抢夺格力股权的就是厚朴,而方风雷就是厚朴的创始人。

方风雷曾在外经贸部工作,一次赴河南调研时认识了胡葆森,两人由此结下了深厚的情谊,胡葆森能够调回河南,也是得益于方风雷在组建中原国贸时任总经理,而他点名要求胡葆森做自己的助手。

不过,胡葆森回河南后不久,方风雷就辞职去了美国,一年之后回来时已成投资人,与建行合作搞酒店、证券等生意。

眼见老友整得风生水起,胡葆森也坐不住了,恰逢1992年刮起的一阵下海旋风,胡葆森也辞职了。

做什么生意呢,彼时方风雷正在海南,见证了房地产的疯狂,便随口说了一句,这可能是未来内陆房地产的缩影。

加之胡葆森在香港炒楼花也尝到过房地产的甜头,于是坚定地选择了房地产,取名建业,也多少带有了胡葆森一些建功立业的豪情。


虽说选对了一个方向,但万事开头难,1993年胡葆森在郑州的第一个楼盘建成开售的时候,正好碰上海南房地产泡沫破灭,行业进入了第一轮调控。

眼看房子摆在那里,看的人多,却没有人愿意出手,如何破局,胡葆森想出了一个绝招。

只要是一次性全款买房的,承诺10年后返还全部购房款,如何让老百姓相信自己不会跑呢,建业一开始是和建行合资的,这可能也是为什么取名建业的原因之一。

有中国五大行之一背书,跑得了和尚跑不了庙,自然是给购房者吃了一颗定心丸,于是房子很快一售而空。

而2003年,这个楼盘的第一批房主也确实按时集体领回了10年前的购房款。

也许有人说,这不是等于白送房子吗,值得一提的是,1993年银行暂时停止了房企贷款,换个角度看,胡葆森相当于以此方式借了一笔10年期的民间贷款,而利息就是房子。

如果算一笔帐,利率或许并不比银行贷款利率高,而胡葆森换得了大量的现金流,为企业的存活争取到了时间。

这第一个楼盘卖出去后,住户反响相当好,也就为建业带来了口碑,而后来建行退出后,胡葆森独掌建业,也就能自己为自己背书了。

再者,品牌认可度被打开,再往下走也就顺当了,于是胡葆森开始从郑州走向了河南的其它地市,并一步步成为地产“河南王”。


当然,因为建业在河南的覆盖范围太大,胡葆森也被打上了“河南房价主推手”的标签,曾经胡葆森也确实联合过其他当地房企,成立了“不降价”联盟。

但实际上,河南的房价又岂是建业一家就能吹起来的呢,如果回看建业的年销售业绩,会发现一个现象。

2012年的建业销售额刚突破100亿,2015年才157亿,而从2016年开始,就进入了一个飞跃的时代,200亿、300亿、500、1000亿,4年时间就上千亿。

这背后的逻辑,不仅是建业的房子销售数量成倍增长,更主要的是,2016年,以碧桂园、龙湖、融创为代表的外省房企大举进入河南抢地,河南的房价起飞了。

而从中西部城市的大环境来看,也是从2016年起掀起了一波房价的暴涨,笔者还记得,四川某地级市2016年房价才4000多,两年之后就翻倍了,如今已是1万起。

再者,换位思考一下,谁又会在买家疯狂的时候主动降价呢,胡葆森首先是商人。

而关于建业足球俱乐部,则可能真的是老胡的情怀了,1994年组建建业足球的时候,出发点肯定是为了宣传建业,没想到却日久生情了。

多年来建业足球俱乐部除了“不服输”的精神打响了,并没有取得过多少靓丽的成绩,而胡葆森一直就养着,每年的投入资金了,公司只出20%,个人自掏腰包80%。

用老胡的话说,20多年了,已经把他当成建业的一个孩子了,舍不得扔,于是胡葆森就像坚守河南一样,也坚守着建业足球俱乐部。


不过,个人的意志终究难抵时代发展的潮流,胡葆森也要变化了,建业足球俱乐部将迎来第一次改名。

当然,投资方不会变,老胡已经表态,以前养了20多年,未来还要一直养下去。

至于为什么改名,源于3年前足协就定下了俱乐部名字中性化的要求,也就是名字中不能出现企业、品牌。

此前曾爆出消息河南建业足球俱乐部拟更名“洛阳龙门”,消息一出,可伤透了河南球迷的心,甚至有球迷把多年积攒的俱乐部球衣都烧了。

当然,这也只是拟用名,钟情河南这么多年的胡葆森,心里应该也是清楚的,不管如何,“河南”二字总该留下吧。

而与此同时,建业也要到河南省外卖房子了,近日,胡葆森宣布2021年要正式走出河南,以郑州为中心,画了一个半径500公里的圈,打破之前的省域战略。

从地图上来看,500公里也就能到河南周边的省份,虽然不得不走出去,胡葆森这一步跨得还是小心翼翼,能不能在省外也开得灿烂,就看老胡的手段了。

但有一点是肯定的,无论在哪里,他都是那个不服输的胡葆森。

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