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六折“割肉”,深圳顶级写字楼急了?

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作者:张奥

曾经风光无限的前海写字楼,顶不住了?

有消息称:原价10万—12万/平的某前海顶级写字楼降价了,打了六折不止,如今仅售6.5万/平,且只卖50楼以上高层!

咨询相关中介人员表示,目前该写字楼市场均价是8.5万-9万/平,本月18号会举行特价清盘活动,均是50楼以上的高层,活动价格预期会是6.5万/平,已经有一批客户交了意向金,预计当天清盘。



在贝壳找房上查询可以发现:该写字楼挂牌均显示65000/平,更有甚者挂到了5万/平,不过挂牌中介表示,5万/平的是6·18活动,5万元起拍,价高者得。

随后通过其他中介机构了解到,本次降价大概均价在7.5万左右,没有网传的6.5万那么夸张,不过这么看来,降价清盘的消息八九不离十是真的。

“泥潭”中的顶级写字楼

房价猛如虎,商办跌成熊。

从深圳一手房源公示信息中可以发现:同样坐镇前海的周大福金融大厦,挂牌拟售价格65987.38元/平。



对比前海一手住宅参考均价114464元/平,一个天上,一个地下。而且这还是和住宅参考均价相比而已,要是论起涨幅,那就更没可比性了。3年前,前海一手住宅均价7.5万,写字楼比现在还高些,8万-9万。

这样的情况在深圳比比皆是,除了南山前海,福田、罗湖等甲级写字楼聚焦区,“受灾”情况也很突出。



国贸大厦、卓越世纪、地王大厦......哪一个不是当时的顶流,现如今卓越7.5万,三年前也是这个价;地王大厦3.8万,2010年价格就已经1.5万左右了,如今堪堪涨了2倍多,如果当时买了附近的住宅,至少翻10倍。

曾经的深圳地标,创造“深圳速度”的国贸大厦,现在均价也不过2万出头,深圳顶级写字楼仿佛集体陷入了“泥潭”,不仅售价“打折”租金也不断下跌。

据第一太平戴维斯监测数据显示,深圳一季度写字楼全市租金下滑了0.5%,同比下降了5.2%,这已经是深圳写字楼连降的第九个季度了。

当然,这些现象和深圳写字楼高空置率脱不了干系。

据第一太平戴维斯数据,2021年,深圳第一季度写字楼空置率环比上升0.1个百分点,录得28.0%,而南山区的写字楼空置率更达到34.42%



深圳的高空置率也早已不是什么新鲜事,四大一线城市中,深圳写字楼空置率位列首位。

问题来了,深圳的写字楼空置率为什么这么高?

供大于求,矛盾的市场

深圳之所以处于空置率高位,最主要的原因还是供求问题。

从供给来看,深圳写字楼长期处于供过于求的状态。据戴德梁行数据,追溯到2006年,深圳写字楼市场仅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出现过供不应求的局面,其他年份均未供过于求。

并且,这种情况并没有及时得到改善。

2021年一季度,深圳甲级写字楼新增供应量16.48万平方米,全市甲级写字楼总存量上升至645.1万平方米。二季度,根据项目建设进度,预计全市可入伙的甲级写字楼体量约41万平方米。

戴德梁行数据披露,今年深圳甲级写字楼计划实际供应将在100万㎡左右,未来五年预计供应约800万㎡,以近5年的296万㎡的吸纳量来推算未来5年的吸纳量,届时将有732万㎡的写字楼空置,空置率为45%,也就是说,5年后深圳可能有近一半的写字楼将处于空置状态。

同时,随着多中心发展格局不断推进,深圳CBD的数量也在日益增加:除了原有的罗湖CBD、福田CBD外,南山后海CBD、前海CBD、深圳湾超级总部CBD都陆续建成,而多中心CBD也意味着未来更多新写字楼的供应。

从需求端来看,虽然一季度深圳甲级办公楼净吸纳量至近四年的高点,但受制于供给量增加,空置率依旧升了0.1%。



受疫情,以及近些年轰轰烈烈的企业外迁的影响,深圳本地企业对写字楼市场需求下行,据天眼数据显示,2015—2019年,深圳企业注销/吊销的数量从,2015年14766家到2017年陡然增到89800家,2019年更是达到228765家,相比2015年增加了14.5倍。

尽管深圳近些年写字楼吸纳量有所上升,但是库存以及新增供应量处于高位,供大于求的局面还是存在,顶级写字楼也面临相同的问题,售价、租金下行的情况不难理解。

冰火两重天,住宅供应不足

与写字楼供大于求截然相反,深圳的住宅用地却面临着严重不足的窘境。

数据显示,2017年至2020年,深圳的住宅用地供应量分别仅占当年建设用地供应总量的16%、9%、14%和24.43%,与国际上通行的40—50%的居住用地占比还有一段差距。

这一点从近些年的火热的打新市场也能看出端倪。不过随着中央提出“住房不炒”深圳“稳住房”改革的进行,居住用地市场的矛盾有望解决。

《深圳市国土空间总体规划(2020-2035年)》的蓝图构想中提到,至2035年,深圳常住人口人均住房建筑面积达40平方米以上。同时,2021年深圳计划居住用地占比已达32.1%。



另外,6月11日公布的深圳市空间规划草案中划出了两条人口“上限”:1、常住人口规模达1900万人;2、实际服务管理人口规模2300万人。一抓供给,二控需求,深圳住宅用地的供求矛盾正在朝向好的方面发展。

从这个角度来看,住宅供给增长,为深圳写字楼市场带来了长线上的生机。

一方面,商用土地的供应量会受到挤压,存在于写字楼中的供求矛盾会日趋缓解;另一方面,安居意味着能更好的乐业,良好的居住政策能够留住更多的人才,相应的也会增加写字楼的需求。当然,要出现这样的情况还需把眼光放至长线。

世邦魏理仕大湾区及香港研究部主管陈锦平表示:

“目前看起来深圳的写字楼空置率好像高了一点,但反过来看,如果没有足够额写字楼供应,企业需求得不到满足,并且租金快速上涨,这会损伤城市的竞争力和吸引力。从当前的各种规划来看,深圳未来还有非常大的发展空间。短期来看,写字楼业主会有压力,但长期来看,不必担心。”

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