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限墅令下的别墅变革

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中国人心目中理想的人居生活,应当是陶渊明式的,独拥一方小院,闲时养花弄草,期待四时景明。但现如今高企的房价让这样的人居理想变成了梦想,能实现这种生活的阶层大多豪富,普罗大众乃至中产阶层都只能是临“院”羡鱼,望“庭”兴叹。

随着国家禁墅令的颁布,独栋和合院别墅成为稀缺资源,房源难觅,价格更是水涨船高,而随着国民财富的增加和中产阶层改善型刚需的出现,高品质的住宅产品亟待创新换代。

而所谓叠墅,就是近年来各大地产商和销售公司联手打造的一个概念。起初的叠墅,是一种四层带阁楼的建筑,综合了情景洋房与联排别墅特点,大多是由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成。

一般来说,上叠带屋顶花园,下叠带地面庭院,具有独门独院、超大露台、私家庭院、多重花园等特点,溢价率高,又因为在同等用地下更容易出容积率,同时受到消费者和开放商的喜爱和追捧。

叠墅,慢慢成为高端住宅市场的主力军之一。

随着市场的发展,叠墅产品的迭代也越来越快,设计师们不断突破,不断颠覆人们的想象,早已脱离了叠墅=高级洋房的刻板印象,进入后叠墅时代,在空间感、功能性、居住体验等层面都有了质的飞跃。

下面干货来啦!

叠墅产品和别墅最大的差别在哪里?

■ 私密性差,入户仪式感不到位;

■ 上下叠存在相互干扰,中下叠的户型露台或庭院空间不能保证完全私密;

■ 因户数较多,对地面庭院的分割会导致每户庭院面积不够大,品质感不够高。

人们为何选择叠墅?

■ 总价降低;叠墅通过空间的叠加,只需要普通平层洋房的面积,却可以实现有天有地有花园,多代同堂各自安好,实现与别墅类似的奢阔体验。而面积的降低,就意味着总价的减少,可以说,叠墅实现了用洋房的价格换回别墅的体验。
■ 真正的动静分区;选择购买叠墅的客户以中年群体居多,这一层消费者往往是改善型购房,家中老人尚在,孩儿还小,三代同堂,需要不同的生活空间。叠墅多以复式住宅叠加,上下动静分区,提供互不打扰的私享空间。

■ 低密度;叠墅多以三叠、四叠为主,一般做到六叠时品质就会降低许多,真正高品质的叠墅往往是由三户或四户组成,密度较低,居住环境更加舒适。

■ 溢价率高;通过划分天地,叠墅中不同户拥有不同的居住体验,往往上叠拥有屋顶花园、中叠拥有超大露台,下叠拥有地面庭院,而在此之外,往往还会有大面积地下室、私家入户花园等超多面积赠送,客户实际得到的使用面积远远超出房屋的建筑面积。

☝综合以上,可以分析出叠墅设计的三要素:

私密入户——叠墅产品最重要的痛点就是私密性,最好的能保证上中下叠所有户型均能独立入户,不共用电梯,将私密感受最大化。

1、目前的常规做法是将北向庭院分别划分给上中下各户,保证每一户都有独立私家花园入户;

2、独立电梯入户,保证私密性,并对地下室进行切分,保证电梯可以直达地下室。

✔格局通透——叠墅产品最大的优点是拥有纵向空间的丰富性,但朝南向的房间越多,自然会带来越好的居住品质。精心设计流线,在保证便捷、私密、各功能空间互不干扰的前提下,尽量加大产品面宽,缩短进深,实现南北通透。

1、当前市场主流模式是单层2开间,保证客餐和两个卧室的南向采光,尽量减少北向房间,提高空间的利用率和价值;



2、二层五开间朝南,实现客卧等重要空间全部集中到户型南侧,更好的构建和优化了户内功能分区。

3、目前最极致的叠墅户型,可以做到单层三开间全部朝南,不但完全享有洋房大面宽的优势,还拥有纵向的空间居住体验。



✔创新形态——叠墅最初是两层复式住宅叠加构成,随着产品市场的不断创新,叠墅的组合形态也需要不断升级创新。



1、上中下叠咬合叠加;此形态的优点在将上中两叠两层只做一户,以实现更大的开间面积,增加阳台及露台的长度及数量,提升上叠及中叠的品质;下叠增加为两户,虽减少了面宽,但享有南向私家庭院及地下空间。各户品质相对均好。

2、平跃相加;上中下叠中有一户为平层,其它户仍为两层一跃。比如下叠是平层,中叠和上叠认为跃层,此形态的优点在于上叠产品品质并未降低,而中叠产品可以通过北侧院落独立入户,享有私家花园,下叠产品则通过大面宽和大院落实现品质升级。

3、三角叠加;此形态将上叠设计为平层,取消中叠,下叠为两层一跃。因为取消了中叠,上下两叠品质均得到了大幅提升。下叠两户由左右端头入户,拥有超大南向花园和负一层地下空间。上叠户由侧后方采用独立电梯入户,拥有超大面宽的露台及阁楼,以及负一层地下空间,每一户都实现私家花园独立入户。

4、下叠下跃;将传统的负一层和地面一层设置为下叠,二三层为中叠,三四层为上叠。通过利用高差、抬高地面等手段,做到负一层的采光跟地面一层一样好,实现"泛首层"的概念。

叠墅本质上是介于洋房与别墅之间的一种产品形态,由中产阶级的改善型需求所催生,因此,在设计叠墅产品的时候,一定要注意控制面积,但要增加可用房间数,同时,需要考虑尽可能多的赠送面积,不但要考虑高赠送率,还要注意赠送空间的实用性,这些都是影响产品创新度和竞争力的直接因素。

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