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番禺,为何失速?反超黄埔,可有机会?

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很久以前,我在番禺住过4年。那时候还没有万博,只有天河城和四海一家。

再后面,番禺有了新光,南沙港,4号线,3号线,18号线,2号线,7号线,交通更方便了。

然而,与迅猛的交通进度相比,番禺的区域发展,却慢似蜗牛,十几年过去,只多了一个万博,一个南站,还有一座亚运城。

看看其他区的十几年。

天河拔地而起了一座珠江新城,又新开拓金融城。海珠靠琶洲异军突起,南沙从寂寂无名到逐步呈湾区中心雏形,黄埔固化了科学城,又造出一座知识城。

跟明星区比,番禺进度和产业弱,跟二级城区荔湾白云比,番禺又缺了区位,无怪乎,在上一波行情中掉下头条。

1番禺比黄埔好?没错。

事实上,跟黄埔比,番禺的硬件优得多得多。

黄埔是工业区一直被吐槽,而番禺早20年前就是宜居的华南板块。

区位上,黄埔处于广州东,唯一优势就靠天河,其他挨着边的增城和白云都不富裕,去荔湾得跨越大半个广州城,去海珠还得穿越天河。

番禺就不一样了,区域上在广州向东向南的发展动线中,广州发展的几个重点,都跳不过它,位置可以呕黄埔一脸血。

再看交通。

城市纵向轴的交通线网,南北都跳不开番禺……就算老子不努力,要想从此过,也得给老子修路。

已经建成广州大道,新光快速,华快,南沙港快速,环城快速(黄埔大桥)地铁3号线,地铁4号线,即将开通的18号线,地铁7号线,个个都是重大交通干线。

通过逆天的交通线网,番禺跟西北部的广钢,西面的佛山,北面的天河海珠,南面南沙以及东面的黄埔都能勾搭,堪称左右逢源。


而黄埔呢?

城市道路和轨交规划,都是横向纵向设计的,除了老黄埔鱼珠跟天河可以近点,科学城,知识城,老老实实走折线,先到天河边,然后再拐弯,反正要兜路。

另外,番禺人口远胜黄埔。

经过20多年的沉淀,番禺还拥有华南板块,亚运城,祈福新村等3大新广居住区,生活配套要成熟于新开拓的黄埔科学城,方便性也要优过于老黄埔。


另外,番禺的商业氛围远强过于黄埔。

毕竟,200多万人,托1个众星捧月的万博,比126万,还要商业3分天下的黄埔强太多了。

比较有趣的一个点是,黄埔的新房热度远超番禺,但是番禺的二手成交却碾压黄埔。

一部分的原因是黄埔并没有形成番禺大片的居住氛围社区(云埔算一个,但是比起万博亚运城和祈福都偏而且木有地铁),另外一方面,也说明了番禺的居住氛围是受到大家认可的。

2番禺又被黄埔赶超?也没错

很多番禺人想不明白,这么好的番禺,为什么大家都去爱工业区的黄埔,房价涨幅也跑输黄埔。

没什么想不明白的。开车去科学城和番禺各兜一圈吧。

大番禺,除了万博拿得出手,其他就是镇级城中村。而科学城楼新路宽,几十万一盏的大中华灯闪得天河同学的小心思都晃晃的。

这这这,城市形象,才匹配得了我的努力啊!

如果说黄埔是个有钱新贵,那么番禺就是土气表哥。

而且,打扮后的新贵还不高傲,门槛不高。2020年,万博的铂世湾接近4万5-5万,而科学城均价还在3万5-4万。

对比对比,看着番禺遥遥无期的城中村,你内心也是很摇摆想选新贵的。

黄埔相比番禺,有3点暂时无法赶超。

1、土地

相较于番禺的无序发展,黄埔的科学城和知识城都有规划。

而早年的旧城区,又进行了大规模的旧改,黄埔在土地上的腾挪空间大于番禺。。

而番禺在撤市并区前,无需卖地,早年也没有规划。

目前的土地鸡零狗碎,要成片开发需要解决大量的问题。


2、产业的前期沉淀

广州经济技术开发区沉淀了30年,工业区是槽点,但是也给黄埔区带来了好的经济基础,民生经济各种配套上马很快。

说人话就是有钱,有产业,有工作机会……这些,都能吸引接盘侠,以及加强居民的信心。

3、执行力

说个很有意思的事情。


番禺区旧改的指导意见是在2018年提出的,属于广州前列。

但是,2019年颁布指引的黄埔,已经轰轰烈烈的地要提在2022完成拆掉66个村的任务了。同比番禺,上个月,还在征集旧改合作企业进入退出流程的意见呢。


大家买房,不就图个生活品质提升嘛,美好环境来源于爸爸的努力,那么,两个爸爸,你觉得谁更靠谱?

了解这个,你就能想明白黄埔为什么上阶段反超番禺。

3番禺还能翻盘吗?

番禺一定输吗?

区域的价值赛跑,是有赛道的,而且,节奏也不一致。想赢,就要在不同阶段踩准赛道。

比如,30年前,越秀高光,天河是个渣,20年前,天河北也不会觉得自己会过气,如今的黄埔,也只是暂时领先。

番禺的短板,产业和城市形象,前者可以培育,后者通过旧改焕新。

只要加快旧改,城市面貌焕然一新,番禺就能翻盘!

你说产业弱购买力不够?怕什么,天塌下来有天河海珠顶着。

广钢没产业,完全不影响市场的热度和追捧。

市民买房首要要求的是居住环境的提升,产业反而可以慢慢等。


有人口,有商业氛围,只要旧改和城建能提速,园长觉得,下一个赛道,万博,创新城,南站,3号线东沿线等重要区域涨幅会快起来,市场热度不会逊于科学城。

4番禺怎么买?

但是!

由于番禺土地归属情况极其复杂,旧改推进的时间过长,所以,买入番禺想跑赢大市,要综合3点来看

1、城市的发展方向

2、旧改的推进进度

3、区域的资源基础

番禺最密集的交通资源,集中在广明以北,而北部,也与天河海珠荔湾和黄埔的结合都相对紧密。

番禺重点打造的南站,万博,创新城和汽车小镇,都围绕着南大干线。

所以,围绕在南大干校的横向轴购买,大方向是不会错的。


其次,根据番禺的旧改计划,推进的最快的是会是南站板块。

因此,南站会迎来一波关注度和价值的提升。

但是里仁洞和沙溪旧改,由于更核心,推进速度更快,价值更高,更值得关注。


其三,是拥有优质资源但并没有得到过多关注的创新城,接下来会迎来价值回归。

创新城距离大学城天河,海珠极近,只需要3站地铁,地铁4号线已经开通,土地开发也相比其他区域简单,随着新造越秀地块的入市,很快会热起来。


以上,就是番禺的买房逻辑。

黄埔的下一篇,这两周也会出了,记得点在看。

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