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投资客爆炒中山!谁来接盘?

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  在大湾区,我们一直在跟踪核心的7个珠三角城市:深圳,广州,佛山,东莞,珠海,中山,惠州。

  现在临深城市里,最热的就是中山了,后台就有很多粉丝在问中山能不能买。

  樱桃团队特地前往中山调研,今天我们来还原真实的中山楼市。

  这是一篇近6000字的干货,看一看,中山楼市究竟是虚火还是价值爆发?

  中山的买房逻辑又是什么?


  伟人故里,锦绣中山。中山在上世纪八十年代因为制造业风生水起,和顺德、南海、东莞并称为“广东四小虎 ”。

  二十一世纪初,中山没有及时意识到未来是知识经济时代,依然一头扎在已经出现部分产品过剩的制造业里。

  后来佛山有美的、海天,珠海有格力,东莞有OPPO、vivo双厂,中山缺少家喻户晓的大品牌。

  在产业上掉队的中山,楼市竞争力和当年的兄弟们也没法比。

  全国房价行情网显示,5月中山房价约1.47万/平,佛山1.56万/平,东莞是2.35万/平。

  那中山楼市为什么现在这么火?

  主要有这么几个原因:

  1、深中通道炒作。

  一条深中通道,把中山和湾区的楼市大哥深圳捆绑在一起。产业辐射、人才外溢的噱头,终于让中山蹭上了热度。

  2、位置中心,但价格便宜,是价格洼地。

  中山东临深圳,南接珠海,北通南沙,妥妥的大湾区中心。

  但均价还不到1.5万/平,新盘普遍在2.5万/平。对比周边的城市看上去绝对是价格洼地。

  中山没有设区,一共25个镇区,组成5个组团,分别是西北组团、东北组团、中心组团、东部组团和南部组团。


  

东北组团,房价只要邻近的广州南沙的大约1/2;
东部组团,房价不足隔海相望的深圳前海的1/6;
南部组团,接壤珠海,房价只要后者的1/2。

  3、以深圳为首、东莞、广州等热门城市都进行了调控。

  最近中山能成为大热点,还多亏了大湾区热门区域差不多都被锤了一遍。

  深圳二手房指导价直接锁死了流动性,5月份一个月居然只卖了3000套房,七万中介突然没饭吃。新房打新要求高,积分要看名下无房年限、社保等;

  广州人才买房要求连续12个月社保,像外地到南沙买房要全款买房。各种政策限制。

  东莞涨过一波了。

  热门区域炒不动了,手里还有钱的就往湾区其他地方跑。

  外地人到中山买房也不麻烦,二手随便买。虽然新房要求半年社保,但中介说有渠道帮你搞定。

  有概念、便宜、容易买,造就了中山这一波的热度。

  问题是,中山楼市的热度是很分散的。每个组团背靠着不同的区域,到处抱大腿。

  

来三角镇买房的客户多是从南沙来的;

深圳客猛炒东部组团的马鞍岛、火炬开发区;

珠海人住进南部组团的坦洲,一有钱就搬回珠海;

中心组团是中心本地有钱人的大本营。

  你要让大家中山究竟应该买哪一个地方。

  不存在的。

  中山楼市找不到共识,或许是大家仅有的共识。

  我们这次调研,主要围绕了大家关注度比较高的区域,包括临深的马鞍岛、火炬开发区,主城区石岐和东区。

  来,带你一探究竟。


  马鞍岛

  马鞍岛是中山楼市最火的地方,被誉为中山版“前海”, 没错,那个被深房理等爆炒的“前海”概念, 中山照样能沾上边,他们叫“前海西”。

  深中通道开通,马鞍岛直通深圳,最先得到深圳的产业和人口外溢。关键是,政府已经规划好了产业、学校、公园,住宅占地不到10%,非常稀缺,价格还美丽。

  马鞍岛在3万/平,对面的深圳都10万+了!

  是不是每一点都戳中深圳人的G点?

  马鞍岛的故事,就是专门讲给深圳人听,买家90%都是深圳客。招商臻湾府等部分新盘,城市展厅就开放在深圳。

  我问中山的本地土著,人家自然对马鞍岛嗤之以鼻。

  当然,土著说的,你就别当真了,有几个城市本地人能看懂房价的?永远不要听土著讲的话,我也就随便问问。

  我们要看马鞍岛的实际规划和建设。

  经过翠亨新区南朗段,入目是荒山农田,连个小卖铺都没有。同行的朋友说叫外卖人家都不送......经过翠亨湿地公园路牌的时候,只看到了一片蕉林。


  一进马鞍岛,迎接我们的是一条耸立的大烟囱,高耸入云,也象征着他的房价,高耸入云,在中山一枝独秀。


  难得见到人气比较旺的地方,是一条流动摊贩组成的露天美食街。大家感受下,这马鞍岛风情一条街,带你尝尽广东美食。


  其他地方几乎没人,当然,这也正常,毕竟马鞍岛才规划,还没有导入人流。

  但这并不影响新盘加推涨价,买房靠抢。

  去年12月已经开盘的某利,1104套房3分钟就卖完。我们这次看的某大,1月份首次开盘的时候折后均价约2.4万/平,113套房2分钟就卖完了。

  销售说最近加推,94-125平3-4房楼王单位,价格在2.9-3.1万/平,比1月份贵了,只剩下一些尾盘,现场客户还不少。


  旁边的某商臻湾府还没开盘,79-120平2-3房,产品做得不错,使用率高达95%。销售说单价预计2.8-3万/平,600多套房源,已经有800多批客户交了5万元定金,到时开盘也是要抢。

  大家冲着深中通道和马鞍岛的规划兴冲冲杀进去,关键是,马鞍岛真的能发展起来吗?

  基本配套还是差了点,配套必然要等人口导入之后才可能跟进。

  至于产业,岛上的产业也主要是各种能源、电气等重工业。

  入口处有一个招牌,写了一些岛上的产业,主要是一些制造业,能源等公司。


  虽然已经引进了哈工大机器人、健康基地等高端的产业,但实际占比低,还是低端产业为主。再说了,重工业带来的污染多,对居住环境有负面影响。

  深圳前海搞了10年还没搞起来,马鞍岛要想发展起来, 确实需要些时间,没个十年八年很难。

  马鞍岛其实更像“睡城”,吸引买不起深圳的年轻人。但算算通勤成本,到南山科技园片区单程近一个半小时,加上几千块的路费、油费,又有几个深圳人愿意这样折腾?

  现在的马鞍岛靠着概念,房价已经蹭蹭上去了。等深中通道开通,没有故事可讲,还有谁来接盘?


  火炬开发区

  要说深圳客爱买的地方,火炬开发区必须拥有名字。这里比马鞍岛更受本地人欢迎。

  火炬开发区从1990年就开始发展,是国家级高新区,可以说是马鞍岛的前辈。

  2016年开始,借助深中通道开始动工的势头,火炬开发区楼市启动。

  2017年11个新盘9个售罄,两个数据都是全市第一;房价从7000+直接飙升到约1.2万/平。


  然而我们从主干道火炬路经过,两边还是有不少低矮的农民房。相对成型的产业园,进驻的是广盛运动器材有限公司二厂、日超工程塑料有限公司等制造业的小公司。

  下面这是火炬开发区的宣传资料,主要还是搞生产加工类。


  车开在大马路上,看不到什么人,前后50米都看不到另一辆车。楼下商铺连招商都懒得做,估计就算开了也要倒闭。

  比较热闹的区域是会展中心周边,汇集了火炬文化艺术中心、得能湖公园等市政配套。

  楼盘也不少,二手房价格集中在1.2-1.3万左右,比新房低。


  一是新房更受欢迎,二手买不起价。二是会展中再往南一点的华佗山公园周边的小区,受垃圾焚烧厂排放臭气的影响大,健康花城、君华新城、裕龙花园等小区苦不堪言,有业主直接在阳台上挂上“臭”的横幅。

  新房比较贵,最近推了新房源的某商禹洲云鼎府,卖到2.4万/平。比去年11月2万/平的价格,涨了有4000元/平

  小区得房率一般,但配套相对齐全,当天看房的人不少。

  要提醒的是,火炬的二手放盘量有6000多套,是中山最大的。单独拎出会展中心所在片区的挂盘量,有700多套,也比中山绝大多数片区都多。要警惕未来可能出现二手房踩踏。


  中心区

  中心区是中山土著的最爱,包括老城区石岐,新城区东区。

  石岐

  石岐是中山的中心老城区,城区开发度比较高,各类配套设施比较完善,有不错的教育医疗资源和成熟的商业配套,适合居住。

  石岐目前二手均价在1.2万左右,但实际小区均价从0.8-1.5万不等,选择范围很广。

  人气旺的,也是最贵的,是环石岐河的江景房,像实验小学片区和张溪片区,二手房贵的像万科金域蓝湾能卖到近2万,入住率很高。


  中山是“新房癌”很严重的城市,新房卖得比较好,价格更高,市区也不例外。

  我们看的华侨城欢乐海岸天鹅堡,已经在石岐的郊区了,是个文旅项目,产品中规中矩。最近准备推100多套,单价2.1万/平,据销售说比之前推的两栋要贵了几百块钱,已经有七八十批客户交了诚意金。


  对了,岐江新城还搞了个石岐总部经济区,也是打着产业转型升级的旗号。

  规划超高层楼宇14座,正在建设省一级小学、幼儿园、高端医疗服务中心、文化中心、体育公园等18项基础设施和公共服务项目。

  目前富力买了2块地盖楼搞产业。其实动静最大的是近2年内两次宅地土拍节节高升!

  2019年12月,华发拿地楼面地价10000元/平,刷新了片区土拍单价记录;

  2021年2月,龙光拿地楼面地价13407元/平,再一次刷新片区记录,更成功挤进了中山土拍楼面价TOP6!

  东区

  中山市政府搬到了东区,东区是现在中山新的行政中心、商务中心、交通中心,就像深圳的福田。

  区域里基础设施、教育、商业等配套完善,中山郊野公园紫马岭公园、中山行政服务中心、三甲医院博爱医院、远洋大信和星河COCO City商圈、城区唯一的大型高尔夫球场长江高尔夫球场等配套丰富。


  还有教育,是东区主打的优势之一。

  中山排名前10的高中,东区的中山市第一中学、中山市实验中学就名列其中,占了2个位置。同时还有朗晴小学,香山小学(建设中)等省一级名校, 说真的,中山的教育资源真的不差。


  资源集中的东区,一直被认为是中山的房价天花板,链家上二手均价在1.6万/平,是中山二手房房价最高的区域。也是中山本地人改善的主要区域。

  新房价格集中在2.2-2.6万之间,比马鞍岛、火炬开发区还便宜。

  我们看了佳兆业樾半山,119-139平3-4房,均价2.55万/平。小区在长江路和南外环交界处,北面背靠一座山,南面一路之隔就是五桂山。


  项目的西面是中山的富人区,有远洋城、时代云来等高端楼盘。而且聚集了博览中心、远洋广场、三溪村、远洋小学等配套。

  这块地方相对有人气,毕竟属于本地人会来,外地人也可能买的板块。只是价格今年涨的的确不少了。


  中山整体给我的感觉是很割裂的。

  区域之间割裂。

  每个靠近其他城市的区域都各自炒作,以价格低吸引人,成为其他城市人口的睡城。

  区域内部割裂。

  大马路上经常可以看到一边是农田,一边是楼盘。有时是小产权房伫立在商品房之间。城市界面在乡村和城镇之间来回切换。

  新房二手房割裂。

  2017年限购限贷限网签政策的影响,新房存量大幅增加,去化周期从2016年的6个月直线上升到38个月。这并不影响新房房价从16年的七千多跳涨到2018年的1.38万/平。

  随着政策放松、离深中通道开通时间越来越近,以及新房住宅供应从7万多套降低到2019、2020年的5万多套,去化周期基本稳定在12-13个月。新房均价上涨幅度相对平缓。


  中原统计的数据是,4月份新房住宅成交均价16857元/平,相比2019年2月的10299元/平,上涨了64%。

  不受中山人待见的二手房比较惨。

  在2016-2018年也有所增长,从七千多到一万一左右。但随着新房入市变二手,大家又不愿意买,所以二手房库存越来越多。

  据贝壳找房数据,去年6月份3.3万套,12月底是3.9万套,今年2月份4.2万套,5月初4.8万套,现在二手挂牌量已经突破了5万套。

  二手房价格阴跌了两年多,中原的数据显示,现在成交价相比19年年初降了有7.5%。

  中山最大的割裂,是城市发展和楼市之间撕裂形成鸿沟。

  中山靠着三来一补的劳动密集型产业,比如家电、灯饰、五金,日化等发家。但这些产业放在今天看都很低端。

  零散的小微企业,抗风险能力较弱。去年受疫情影响,工业企业亏损增加到近30亿,亏损企业亏损面达到20.38%。

  2020年GDP是3151.6亿,已经被惠州、珠海、甚至江门反超。GDP增速只有1.5%,落后于全国平均水平。

  拉长到10年来看,中山在大湾区中的GDP增长率更是倒数,尤其2019年还出现了负增长,开启了倒车模式。

  生产总值低,对政府税收的支撑力弱,中山自然没钱搞发展。

  中山其实认识到这个问题,所以搞产业转型,搞了火炬开发区、岐江新城、马鞍岛、石岐总部经济区。

  然而火炬开发区发展了这么多年还没做起来,现在搞马鞍岛,又不能倾尽全力,还有一个岐江新城嗷嗷待哺。东一榔头,西一锤子,不能集中力量办大事。

  概念造了不少,到头来还是主要靠房地产投资拉动经济增长。

  中山工业投资十年前占比约为35%,2020年下降到19.6%。房地产投资比重在近几年最高时达到了70%以上,2020年终于下降到40.6%。

  网友曾戏称,中山的老板都跑去炒楼了吧。

  然而,中山的本地购买力并不理想。

  从七普的数据看,人口增速和年龄结构都很不错。

  中山10年间常住人口增加近130万,增速达到41.56%,都排在广东省的第六位。15-59岁人口占比为75.44%,在全省排名第3;60岁及以上人口占比仅为8.87%,比全省平均低3.48个百分点。

  但人口流入最多的乡镇,主要还是小微企业集中地。如小榄镇19.81万人、坦洲镇16.25万、东升镇10.43万,主打五金、家具、工业等劳动力密集型的产业。

  这就导致,本地人口购买力有限。

  提醒一下大家,如果确实实力有限但又想买中山,一定要考虑一个核心问题,未来谁来接盘?

  火炬开发区:我认为是很坑的。这里不值得。

  马鞍岛: 人气最爆,不得不佩服深圳人的购买力,但是你买进马鞍岛之后,有两个选择。

  第一,等待规划和建设落地,价值回归,可能需要八年以上甚至更久。

  第二,找到下一个接盘的人以更高的价格买下你的筹码,以更短的时间退出,这个要看你入场时机了。

  马鞍岛本地人认可度不高,深中通道利好兑现之后,对投资客的吸引力有多大呢,还要打上一个大大的问号。

  东区、石岐等主城区:配套齐全,至少还有年轻的本地人买单。有居住需求的可以买,也可以淘淘这些地方的二手房。

  毕竟中山的二手房很多是毛坯,价格还比新房有优势。

  而对有同样投资预算的人来说,你实际在大湾区有更好的选择,比如佛山,珠海。

  宝 我今天去种地了

  种的什么地 对你的死心塌地

  宝 我今天去吃面了

  吃的什么面 突然想见你一面

  宝 我今天去钓鱼了

  钓的什么鱼 爱你到至死不渝

  宝 我今天去等你了

  等你干什么 当然是等你点【赞】

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