降价630万无人接盘！深圳楼市进入hard模式？

最近，在网络上搜索“深圳楼市”真是满屏的凉意，曾经的流量明星，在转瞬间就几乎要退圈了。

在深圳的法拍房里甚至出现降价几百万都流拍的房子，引发了人们的热议。

市场行情不好，房源又可以折价，这不是捡漏的好机会吗？看看深圳市场的业主，有几个愿意降价几百万卖自己的房子的？

这都不买？

不过，出现这样的现象一定有其背后的原因，那这套法拍房流拍到底是为什么呢 ？

.01

降价630万拍卖

流拍，只因……

这个流拍的房源是位于深圳龙岗区大鹏镇璞岸花园的一栋建筑面积为221.92㎡的别墅。

该别墅的核准登记日期为2017年7月26日，当时的房产登记价为1550万元。

此次流拍的出售价格是920万元，已经在之前的登记价基础上降价了630万元。

此前曾经尝试降价400万元售卖，但最终无人出价流拍。

该房源位于龙岗区大鹏镇，但却不是真的在传统的龙岗区范围内，而是在龙岗区的大鹏新区。

从下面这张地图我们可以看到，大鹏新区位于大鹏半岛，不但离传统的商务中心福田、罗湖距离甚远，甚至比坪山区还要更远。

图片来源：贝壳

所以，位置偏远是导致这套法拍房流拍的原因之一。

接着，我们再来看看它的均价与周边楼盘相比，是否具有竞争优势。

它折合下来均价大概是4.15万/㎡。从链家数据来看，整个大鹏半岛200房以上房源的均价从3万+/㎡到到5万/㎡都有。而璞岸花园在链家上的两套大于200方的房源，参考均价是3万/㎡，与正常售卖的二手房价格相比，法拍房的价格并不具备优势。

而更重要的是，法拍房是因被执行被排名，可能会有拍卖后因纠纷无法收房的风险。多数购房者不愿意承担这样的风险，因此不愿出价买它。

综上来看，这套法拍房流拍只是由于自身价值受限，需求不足的个例，并不能代表深圳市场的现状。

人们之所以对这次法拍房降价630万还流拍的事件反应这么大，还是因为深圳楼市的下行引发了人们的担忧，担忧到甚至有些草木皆兵了。

.02

楼市下行，

一二手成交下降

深圳的行情从2019年8月启动以来，一路飘红，那时几乎所有人都认为，对于身处宇宙中心的它来说，房价下跌是不可能的。

看了下面这张深圳历年住宅成交量价走势图，任谁都会觉得放在市场上，它就是妥妥的明星产品。

但是到了今年，买房突然按指导价贷款并隐藏挂牌价，买房资格审查收紧，严查资金来源及流水，假离婚堵漏等等政策，让深圳市场上演了一出反转剧，市场行情急转直下。

以刚刚过去的五月来说，新房成交2677套，环比下滑了23.6%。

下滑的原因，一是推售项目并不多，二是深圳市场也是旱的旱死，涝的涝死的状态。入市项目，热门项目依然火爆，三盘开盘售罄，其他表现平平。整体的中签率在40%-149%之间，部分冷门区域的楼盘摇号甚至不看积分。

再来看看二手。

根据中原研究院的数据，深圳二手住宅过户套数环比下滑四成至3027套，是2020年3月以来的新低。

市场上一般认为深圳二手成交量的荣枯线是8000套，而现在的成交套数远远低于8000。可见，深圳二手市场交易极不活跃。

通过中介门店的调查数据我们也可以感受到深圳楼市的冷热。南山蛇口，成交不足5套，罗湖东门成交缩水80%，龙华民治有门店0成交……

.03

总结

最近唱空深圳的人不少，但我还是必须得说，深圳的价值是别的城市很难替代的。

毕竟，不管从区位价值还是供需来说，深圳的房价都是有支撑的，不是某些泡沫堆叠的新区能够比拟的。

所以，未来的深圳楼市可能横盘，可能慢涨，但不会下跌。

所以如果以保值为目的，深圳的新房和价格合理的二手房都是可以入手的。

如果以投资为目的并且追求较高的回报率，则可以看看其他临深板块。