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德州市:房价涨72%,人均收入2.3万元,561万人口家里有矿?

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美丽德州

德州市位于山东省西北部,黄河下游冲积平原左岸,是山东省的西北大门。现辖2区9个县市,七普数据常住人口561万人。

在我国楼市走牛十多年的市场背景下,德州市房价表现如何?居民购房的压力大吗?

2020年平均房价6831元,较五年前涨72%

根据当地官方发布的商品房价格实际数据显示:

  • 2015年销售面积447.3万平米,销售额177.5亿元,均价3968元;
  • 2016年销售面积584.79万平米,销售额246.71亿元,均价4219元;
  • 2017年销售面积712.65万平米,销售额328.02亿元,均价4603元;
  • 2018年未公布该项数据;
  • 2019年未公布该项数据;
  • 2020年销售面积650.49万平米,销售额444.34亿元,均价6831元。

从2016年我国楼市提出“房住不炒”的市场定位以来,各地楼市进入了常态化的调控节奏。2020年德州地区房价平均6831元,较2015年房价3968元五年上涨了72%

从地区均价走势变化来观察,德州市房价呈现持续上涨的趋势。


德州市居民的生活水平

城市居民生活水平的提升,可以说是楼市消费能力的最直接体现,特别是城市居民的可支配收入变化,较能说明问题。

根据当地官方披露的收入实际数据显示:

  • 2015年城镇居民人均可支配收入21039元,农村居民人均可支配收入11269元。
  • 2019年城镇居民人均可支配收入28536元,农村居民人均可支配收入16028元。
  • 2020年城乡居民人均可支配收入23626元,人均消费支出15610元。城镇居民人均可支配收入29594元,人均消费支出17861元。农村居民人均可支配收入16996元,人均消费支出13109元。

从城镇居民可支配收入来观察,2020年较2015年增长了8555元,五年增长幅度40%。收入平均每年超8%的增长。

这也带来了本市社零消费总额的持续增长,2015年社零总额为1257亿元,2019年社零总额为1631亿元, 2020年社零总额为1114亿元(新冠疫情影响)。


居民的房价收入比

从上述官方披露的各项数据来看:2020年德州地区的房价为6831元/平米,五年上涨72%;2020年城镇居民可支配收入有29594元,较五年前涨了40%,支出占收入60%。

2020年实现GDP总值3079亿元,较2015年GDP总值2750亿元,增长了12%,本地区经济总量增速很一般。但是,该地区的房价上涨速度明显高于当地城镇居民收入的增长速度。

那么,当地居民的购房压力有多大?

假定一个三口之家(2人有收入),购买100平米的住宅,我们一起来测试一下房价收入比的情况:

2015年:房价3968元,100平米房款总额396800元,收入总额42078元;

2020年:房价6831元,100平米房款总额683100元,收入总额59188元。

按城镇居民的收支比重60%来计算,即一年收入约有40%的积蓄,房价收入比的变化情况:

2017年:房价收入比=23.6年;

2020年:房价收入比=28.9年。

用积蓄买一套100平米的住房,2017年需要供24年,2020年需要供29年。

随着经济的不断发展,本市居民收入也在稳步增加。可从现实生活的角度考量,房款按揭最长年限是30年,若在本市用积蓄买房,基本上30年内不一定能还清。

众所周知,家庭储蓄在生活中需要应付各种开支,不仅仅是供房。就全省地级市相比较而言,和尚认为德州市居民的购房压力很大。

德州市居民的生活有一个较大的特点:全市居民可支配收入偏低。其中,城镇居民2020年可支配收入2.9万元,低于全国居民人均3.21万元的水平,更低于全国城镇居民人均4.38万元的水平。但是,该市城镇居民的收支比达到了60%,相较于山东省其他地区,又呈现出收入偏低,而生活支出偏高的矛盾。

从当地居民的收入水平考量,德州地区的房价并不低,和尚有点纳闷,难道德州市561万人口家里都有矿?

-END-

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