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南京桥北大盘欲涨价,业主喊话“3万/平起”!中介:2万5就虚高了

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  “最近是有不少业主找我卖房,个别房源挂牌单价超3万。说实话,威尼斯水城挂2万5以上就虚高了。”

  小王在桥北威尼斯水城第四街区附近的链家工作,他回忆:“威尼斯水城业主这波喊涨决心挺大,组建了大量的微信群、QQ群,持续了20来天了。”

  翻看链家网,20多天前,威尼斯水城约86㎡的两房挂牌单价在2万1、2万2左右。短短十多天,相似的小户型挂牌单价已经高达3万。这期间,究竟发生了什么?

  

  

  

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  地铁3号线过江第一站,柳洲东路站下来,就能抵达桥北威尼斯水城。

  

  这是个用地面积约300万方的超级大盘,开发周期长达十几年。在二手房网站搜索你会发现它细分为十多个街区,总户数近2万户。是不是想到了北京的超大社区天通苑、回龙观?

  

  这个超级大盘,房价是什么水平?用业主自己的话来讲就是:“全南京各个板块地价和房价都在火箭式上涨,唯独威尼斯水城房价下降越来越严重;目前桥北房价已经成为全南京谷底,而威尼斯水城是桥北的谷底。”

  

  所以,5月下旬,威尼斯水城业主发出一封《告全体业主的倡议书》:为了维护业主的权益和利益,各街区业主应该立刻行动起来。各街区业主联合群成立,共同让威尼斯水城房价回归到正常价值

  联合群要做什么?倡议书里给了明确的方向:

  ① 分析桥北和威尼斯水城各项利好消息,并对威尼斯水城价值进行重新评估和制定;

  ② 对目前威尼斯水城二手房市场房价进行彻底洗牌和整改,制定二手房指导价格

  ③ 揭露威尼斯水城不良二手房中介销售套路。

  还没结束。6月12日,十大挂牌守则在威尼斯水城各个业主群疯传,大家自行感受一下条款内容(中介可能想哭,价格上不去这口锅,我们不背):

  1、禁忌拿区域整体均价来衡量、贬低自身价值;

  2、自身小区的均价只供参考,不能套用;

  3、了解周边利好及规划,掌握自身区位优势;

  4、放大自身优势,扬长避短,避免被人带偏;

  5、房子是自己的,拒绝低价贱卖,对压价中介说NO;

  6、挂牌价不低于备案销售均价+自身成本价;

  7、互帮互助,及时劝阻低价房源;

  8、共同监督,打击虚假房源、阴阳合同,取缔不良中介;

  9、积极反击抹黑势力,维护小区美好形象;

  10、要自信!要自信!要自信!重要的事情说三遍!

  

  “况且你看,桥北已有3万3、3万9成交的二手房,我们也该补涨了!”威尼斯水城的业主自信满满。

  

  

  当一线君看到小区公告栏张贴的“水城目前3万/平起;贱卖亏掉几十万,搬砖几年才能回”大字报,内心是崩溃的。

  

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  “业主抱团涨价的心情很急切,但是实际效果一般。”小王展示了链家网上威尼斯水城不同时期的挂牌房源价格变化。

  这是20天前的挂牌房源,面积83-129㎡不等,“大户型的挂牌单价1万7多一点;小户型单价高一些,2万出头,符合小区的总体行情。”

  

  “新上的房源你留意一下,有部分业主想涨价,挂牌高的单价逼近3万1了。实话跟你说吧,这些业主并不是诚心卖房,他自己心里也清楚得很,就是想挂高价来拉高小区均价。”小王解释。

  

  

  

  小王又拉出小区的近期成交记录:“目前威尼斯水城的二手房成交均价为19551元/㎡,最近通过链家成交的几套房,单价和小区均价差不多。5月30日成交的这套111㎡三房,总价里包含了6万元的车位,实际成交单价不到2万1。”

  

  一线君翻阅了更多成交记录,发现今年以来,威尼斯水城有过数次波澜。4月,一套49㎡小户型,成交单价超2万6。

  

  2月,一套163㎡大户型以2万8的单价成交。

  

  但点开房源详情不难发现,这套房为跃层,带有地下一层空间和一楼露台,实际可使用空间比产权面积多了不少。

  

  “整体来看,威尼斯水城是超级大盘,成交量多,但成交价就一般般了,均价2万上下,大户型甚至卖不到2万,具体还要看楼层、户型、装修等。”小王总结。

  3

  威尼斯水城,并不是桥北第一家抱团涨价的小区。早在2018年上半年,明发滨江新城的部分业主就傲娇起来:咱们是桥北第一品牌社区、学区房,要共同维护身价、遵守指导价,一居室29000-30000元/㎡,二居室28000-29000元/㎡,三居室28000-28500元/㎡,四居室28000-28300元/㎡,顶跃25000-27000元/㎡,一线江景房29000-30000元/㎡。

  

  当时,明发滨江新城的二手房成交均价在21869元/㎡左右;如今,小区的二手房均价为25390元/㎡三年涨了3521元/㎡,涨幅非常有限

  

  有人说,明发滨江新城在向4万/㎡冲刺了。但你要知道,小区3万7,甚至3万9成交的房源多为47㎡小户型,总价200万都不到,并不能代表小区的总体房价水平。不信你看,小区120㎡的大户型成交单价还不到2万4。

  

  这几年一中明发成绩惊艳是不假,但受制于桥北发展缓慢、区域二手房价处于江北价格洼地且供大于求、明发品牌乏善可陈等综合因素,房价涨不上来并不意外。在一线君看来,威尼斯水城抱团涨价,也有很长的路要走,为什么?

  首先,小区自身的问题

  威尼斯水城是超大社区,居住人口数以万计。小区本身的开发周期长,不同街区的房龄不同,加上户型、装修等差异,整体房源品质难以统一。超大社区本身有完善的道路、商业、教育等资源,但是由于社区过大,不同街区距离生活配套的远近不同,生活便捷程度也不一样。种种因素叠加,就形成了中介所说的:“小区的1、2、4、5街区靠近地铁口,但房龄偏老;18、19街区相对新,可是到地铁站的步行时间超半小时。”

  另外,威尼斯水城的学区配置为琅小、二十九中柳洲东路分校,这两所学校目前成绩还不够亮眼,短期内难以对房价形成刺激效应

  其次,板块的困境

  在南京,二手房价不受限价影响,且非常容易受板块红利、配套利好、优质学区、小区品质等因素刺激,实现价格上涨

  毋庸置疑,桥北的生活配套很完备,交通上,长江大桥、地铁3号线连通主城;商业上,大桥北路布局了印象汇、弘阳广场、太平商场等,形成桥北商圈;教育上,琅小、二十九中、一中等分校布局;医疗上,有南医大第四附属医院。

  

  早几年金象朗诗红树林拉高了区域的二手房价预期,可是随着江北核心区、研创园等板块发展起来,桥北没有新的规划、配套利好支撑,产业、学区想象力又有限,以威尼斯水城、天润城、明发滨江新城等为主力的老小区,房价涨幅自然很有限

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