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今年不买房,5年后“随便挑”还是“买不起”?王石近乎“明示”

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截至2020年,我国平均房价已达到9980元/㎡,对于刚需来说意味着买一套房至少需要百万元。然而事实远比数据更为严峻,要知道纳入统计的仅仅只是“平均值”,也就是说百万元房产仅仅是对于三线城市以及少部分二线城市而言,一些好一点的地段价格只会更高一些。在没有父母的帮助下,对于刚踏入社会的年轻人来说光是首付可能就需要10年的时间才能够凑齐,紧随而来则是长达几十年的房贷。因此,万科集团创始人王石就曾劝告年轻人不要急着买房,无独有偶,马云也说过未来一对年轻夫妻手里会有好几套房子,连管理都管理不过来。

王石和马云的观点并非毫无道理,就目前来看,我国人口面临着比较严峻的形势,社会老龄化程度不断加深。第七次人口普查数据显示,2020年新出生人口仅为1200万人,达到了近十年来的最低点,而5年前的2016年的出生人口为1786万人。在十四五规划辅导读本中,民政部部长李纪恒表示:人口发展进入关键转折期,我国适龄人口生育率偏低,综合生育率已跌破警戒线,一旦总和生育率低于1.5,则会掉入“低生育陷阱”,迎来一系列难以逆转的社会问题。在“4-2-1”的家庭格局下,未来一对年轻夫妻手里将持有双方父母一套房、爷爷奶奶一套房、外公外婆一套房,合计6套房。


另一方面,在过去房价大涨的时间里,越来越多的人加入了炒房投资的行列,导致后面住房空置率越来越高,早在2017年,西南财经研究院发表了关于住房空置率的研究报告,数据表明2017年我国住房空置率已经达到了22%。另一方面,如今除了三四线城市以外,二线城市也面临住房库存大量增加的问题,说明楼市住房供给早已大于需求,在这样的大趋势下,未来越来越多的住房会面临无人接盘的困境。

因此,为了避免这种情况出现。我国近几年针对楼市出台了一系列调控政策,了房价大涨的趋势。自2018年起,房价涨幅也在逐年收缩,说明在楼市的不断调控下,楼市泡沫正不断消除,房子也正逐渐回归理性发展水平。因此对于刚需家庭来说,今年不买房的话,5年后是“随便挑”还是“买不起”?王石给出了自己的看法,在接受凤凰网财经《封面》独家专访的时候,王石直言不讳:房价会调整到一个适当的价格,但它会很便宜?那是不可能的。


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如何理解房价调整到适当的价格呢?很简单,老百姓认为买房“有奔头”,通过努力就能够买到房子,而不是看着日渐上涨的房价无能为力。相关数据显示,2020年我国房价收入比为9.3,而国际房价收入比的标准为3~6之间,由此可见整体买房压力偏高,而一线城市普遍超过了20,其中深圳更是达到了36.0,相当于36年不吃不喝才能买得起一套房。从国家统计局发布的数据来看,2020年我国城镇化率为63.89%,说明未来10年仍然有不小的提升空间。

何谓城镇化?简单来说就是农村人口流入到城镇的过程。但随着房价上涨,一个新的问题出现了,那就是进入城市的打工者基本看不到买房的希望,“城乡壁垒”逐渐形成,毫无疑问过高的房价会对于城镇化发展进程造成阻碍。为了解决这个问题,我国采取了两个方面的措施,一方面是通过楼市调控的方式,抑制房价上涨过快,近几年调控措施也在不断升值,比如今年正式生效的“三道红线”和“限贷令”,就是通过资金层面给予楼市压力。

另一方面,则是通过推出安居房、公租房、廉租房和共有产权房等特殊房源解决困难家庭以及农民工的住房问题,以低于市场的价格买到或者租到房子。解决这一类人群的住房需求后,楼市整体需求会进一步减少。根据央行发布的数据来看,我国城镇家庭住房普及率已经超过了96%,说明城镇中仅剩不到4%的人群有住房需求,随着这一部分的住房需求解决后,未来房产将成为炒房客投资者之间“击鼓传花”的游戏,未来这类人群也会逐渐退出市场,有利于房价加速回归理性。


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但需要注意的是,房价“全面下跌”的情况基本上不可能出现,未来一线城市、热点二线城市、核心城市房价大概率不会大跌,更有可能出现稳定不动或者稳中有涨的趋势,主要原因是住房需求问题。人口除了从农村流入城市以外,还会从偏远城市、资源收缩型城市流入到一二线热点城市,这是无法避免的情况。早在1935年,我国著名地理学家胡焕庸就发现了瑷珲腾冲线,以此线为界,约有94%的人口居住在约占全国土地面积43%的东南部地区,约6%的人口居住在约占全国土地面积57%的西北部地区。说明人口是在不断聚集的,如今交通越来越便利,而这种趋势也会加重。

因此,对于一些偏远地区城市来说,则会面临持续人口流失的问题,每年都会有大量的打工者前往一二线热点城市寻找工作,有了自己的居所后也会把家人接过去。因此对于这类城市来说,未来住房需求会不断减少,房价也就失去了上涨的支撑。社科院发布的中国住房发展报告(2020-2021)中也提到了这4类城市:城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。


因此,对于未来人口不断流入的核心热点城市来说,住房需求一直存在,房价抗跌性比较强,但随着楼市的不断调控,房价也不会继续大涨,可见房价必然不会“很便宜”。但对于人口不断流失的城市来说,房价失去支撑后,价格很容易出现波动,大概率会出现“随便挑”的情况,总的来说就是楼市正出现的“分化”情况。这里也提醒了有购房需求的家庭,未来没有必要背负过高的负债买房,与此同时要避免入手偏远城市、资源收缩型城市以及人口不断流失的城市。

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