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新房连涨 二手房连跌 这对天津来说并不是什么好事

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天津作为直辖市和北方第二城,这几年的楼市存在感弱得有点严重。但从它本身看,各种条件并不差,教育资源是众所周知的不错,医疗资源也有、人口近1500万人。房地产方面,天津新房房价已连续上涨6个月,5月住宅成交面积136.44万平方米,环比上涨7%,成交均价达到17294元/平方米。

相比其他城市,天津楼市确实不大争气,只有新房上涨了。而天津新房之所以能上涨,首先是2020年疫情影响,土地出让减少了,也就是有意识地减少供应。2021年2月利用宣讲鼓励重点人士购房,还不允许项目随意降价销售;再加上跌了4年后改善入市,这才拉高了新房价格。

二手房方面,虽然有出现一点小阳春,但5月就退烧了。数据显示,天津二手房5月成交12009套,环比下跌17%;成交均价13756元/平方米。成交量从最高峰开始回落,预计后期会在平台期调整。但另一个需要关注的点是,天津二手房挂牌量明显增加,某平台上该数据已经达到14万套,说明业主对天津楼市信心不足。

从土地市场看,区域分化是必然趋势。5月14-15日天津完成首批集中供地,58宗成交了45宗,总成交金额498亿元,占去年全年的54%。其中29宗地溢价成交,平均溢价率11%,最高溢价率49%,看起来土地市场很是火热。但还有16宗地块底价成交,火热的只是市区、环城等热点版块,这只会加深区域分化。


天津新房价格连涨,但这轮行情并不能维持太久;首批地的项目很快就要上市,想买房的人可以等一下。而且在天津,有价值的片区,其实比较集中和固定。天津是摊大饼的发展模式,核心资源还是高度集中,人口也将集中在市区或市区延伸区域。天津经济低迷,已经没有足够的力气发展远郊新中心,所以买房就得抛下偏远地区。

而天津区域版块,也有等级之分,比如和平、南开、河西是上三区,有最顶尖的学区资源;河北、河东、红桥是下三区,资源虽然稍弱,但交通便捷、配套也很完善。因为市区面积小,新房项目又少,房价高,小资家显示天津市辖区二手房均价要2.1万/平方米,所以购房需求在向外城溢出。不过一定要选,尽量还是靠近市区,或有地铁的区域。

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