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深圳楼市“黑马时代”已落幕了吗?

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调控至今,深圳市场维持低迷,黑马时代似乎已不复存在,从住建局公布数据看,5月一二手住宅成交量皆下滑超2成,为近一年新低。主要市场表现不佳跟政府打压有关,政府对学位房、深房理事件进行打击查处,对于资金管控也更为严格,整个市场没有利好,以不好的消息为主。

市场低迷程度呈什么样?

对深圳的房地产市场而言,5月注定是一个载入史册的日子。深圳二手房市场仅成交了3027套二手住宅,环比减少了37.9%,跌到了近一年来最低点。


拆开来分析,也就是深圳上个月每天只有97套住宅成交,而2020年深圳全年合计成交95273套二手住宅,平均每天有261套住宅成交,只有去年的1/3。同比看就更明显,与2020年5月份成交的8553套二手住宅相比,下滑了65%!这意味着啥呢?深圳房地产的成交量已经连续好几个月跌破“荣枯线”。深圳的市场上一直有这么一个说法:深圳二手房成交低于5000套,说明市场低迷;7000套说明市场运行正常,8000套已经超过平均热度,9000套以上则说明楼市已经进入火爆的状态!可由此看来深圳楼市之前的“盛世”已不存在。

新房供应有所增量,但市场依旧不乐观

新房市场来看,在供应有小幅上涨的时候,整个市场虽然有明显的回转,但是寒流席卷而过,依旧没有温暖如春的意思。

5月市场供应低位回升,无论是批售量还是推售量都实现了大幅增长,据中原研究中心监测显示,5月深圳新房批售项目14个,较上月增加超一倍,但较去年高峰期也有较大距离,且热点项目较少。


成交方面5月,深圳仅成交2677套新房住宅,环比下滑24.9%。2020年全年来看,抛开春节疫情期间的2月,其余每个月份平均成交8509套住宅,哪怕去年成交量最差的10月,也有5049套的成交。


新房市场确实不太乐观,市场上明显有一个特征就是楼盘之间分化严重,好的楼盘依旧很好,差的依旧很差。

黑马时代即将落幕,楼市下半场将呈现什么局面?

紧跟政策,深圳楼市的下半场貌似与以往有所不同,就新房市场来说5月底政策再出,明确了新房指导价、装修标准制定规则。虽然近几年深圳多是针对二手,但打新潮热度也在上涨,政策也开始针对新房。

新房指导价以前就有,现在将指导价准则完善,让它更全面,更有据可依。而作为购房者来说,指导价是有利于可以相对优惠的价格去买到房产,价格上的降低也让更多人可以承担的起购房所需资金,更多的客户就有入市需求。房价目前有下跌的趋势,那价格的下降加上政策的抑制下会让部分购房者买房第一目的不在是之前的先以炒房为主而是趋向于住得舒服,这个时候,购房者会对房子的附属品更加的严格,也就是装修及物业等非常的重视。所以市场有延伸出装修费这一说法,发展商可以通过加收装修费来实现溢价。而对装修价进行指导,令到发展商可以提高房价的空间越来越少,房地产现在是以薄利多销为主了。说明了下半场新房市场大环境应该价格方面更加的透明,但对于房子的附属品开发商应该还是会从这方面下手去获利。总之,随着潮水慢慢退去,新房市场的“黑马时代”也在慢慢落幕。


二手市场方面,近期深圳进一步加强了对房地产市场的金融监管,从数据上反映出二手成交在5月已成为在2020年3月以来新低,二手市场真的就基本上处于“有价无市”的阶段,在严格调控下的二手市场下半场估计还将持续现阶段的冷冻期。

为此,你们怎么看?

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