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谨防“大而不倒”!楼市,又被警告了

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  文|凯风

  楼市,接连被警告。

  01

  近日,在2021年陆家嘴金融论坛上,央行党委书记、银保监会主席郭树清表示,那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

  

  虽说这句话指向的是金融衍生品炒作,但房价被牵连其中,释放出非同寻常的警示信号。

  这不是权威人士第一次发出类似警告了。

  有人应该还记得,三年前,郭树清在2018年陆家嘴金融论坛上曾发出提醒:

  

理财产品收益率超过6%就要打问号,超过8%很危险,超过10%就要做好损失全部本金的准备。

  3年后的今天,全国的P2P网贷机构已经从高峰时期的3595家缩减为0了。

  针对房地产,相关人士已经多次发出类似表态,连番发出预警,且话语一次比一次严厉,态度一次比一次坚决。

  2020年,郭树清在《十四五规划建议辅导读本》中发表文章指出:

  

房地产与金融业深度关联。上世纪以来,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。2008年次贷危机前,美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

  2021年初,郭树清在国新办新闻发布会上表示:

  

房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛,很多人买房不是为了居住,而是为了投资投机,这是很危险的。

因为你持有那么多房产,将来市场价格要是下来,你个人的财产就会有很大的损失,贷款就还不上本金和利息,银行也收不回贷款,经济生活就会发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。

  这些话可谓一直贯之,显然不只是说说而已。

  02

  房地产接连被警告,释放了什么信号?

  作为金融监管者和决策者,对楼市发出预警,主要目的在于防范金融风险。

  在中国,房地产并非单纯的土建行业,不只是与混凝土打交道。涉及钢铁、水泥、电器等上下游诸多行业,与信贷、消费等领域息息相关,更关乎许多人的财富基本盘,严重影响金融安全和社会稳定。

  牵一发而动全身,丝毫疏忽不得。

  每一次房地产危机,都会影响整个金融体系乃至经济。正如权威人士所言,世界上130多次金融危机中,100多次与房地产有关。

  上世纪90年代的日本,在房地产泡沫崩盘后曾经一蹶不振,“失去的30年”让日本错失了发展机遇。

  当时,由于整个社会与房地产深度捆绑,房地产泡沫破裂,东京等六大都市区的地价一度超跌了60%以上,由此导致无数人财富灰飞烟灭,大量公司、银行破产,整个社会备受其害。

  

  1990年代的海南,同样遭遇过一场房地产泡沫破裂的风险。鼎盛时期,这个只有600多万人口的小岛上,云集了两万多家房地产公司,平均每300人就对应一家房地产公司。

  但随着房地产泡沫破裂,海南房价一泻千里,短短一年多,土地价格从1991年的几十万每亩,攀升到1993年的最高600多万元/亩。从1988年到1993年,海口三亚等热门地区商品房价格从1000多元攀升到5000元以上。

  直到10多年后,海南才清理完历史烂账,后来借助国际旅游岛和自贸港的机遇,再次起飞。

  这次海南获得自贸港的超级政策加持之时,特意将“去房地产”作为重要配套政策,可谓吸取了前车之鉴。

  无论是基于历史经验教训,还是出于防范未来风险的考虑,我们都已经看到,防范金融风险,遏制房地产金融化泡沫化,已经成为这两年金融政策的明牌。

  03

  房地产面临哪些金融风险?

  第一个风险是,房地产企业高负债、高杠杆,“大而不倒”的风险。

  在中国,房地产是一个年销售规模超过17万亿的超级行业,没有其他行业能与之相匹敌。市场巨大,培育出众多超级巨头,年销售额破千亿的房企就有30多家,超过5000亿的则有四家。

  规模有多大,背后的负债和杠杆就有多夸张。房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债行业,对资金环境和融资环境极其敏感。

  一旦市场发生变化,后者融资环境收紧,一些高负债的房企就开始面临压力。

  
房企一边捆绑着银行,另一边捆绑着购房者,一旦出现债务危机,影响的绝不只是一家企业。

  近年来,每年破产的房企就有数百家之多。这些房企过去多是中小企业,如今连一些大型房企乃至超级房企都开始遭遇债务危机,金融风险不可小觑。

  04

  第二个风险是,居民炒房带来的杠杆和泡沫风险。

  央行此前发布的报告显示,中国城镇居民家庭资产以实物资产为主,住房占比近七成,房贷是家庭负债的主要构成,占家庭总负债的75.9%。

  这说明,我国家庭居民70%的财富都是房产,70%以上的负债都是房贷。一旦房价出现大幅下行波动,将会影响几乎所有人。

  

  衡量房地产泡沫,有房价收入比、租金回报率等指标,但最重要的当属居民杠杆率,即居民部门总债务与GDP之比。

  2021年,我国居民杠杆率超过62%,创下历史新高,已经赶上了发达国家水平。这一数字相比2008年翻了3倍多, 增速之快,无出其右者。

  

  居民欠下的债务,已经相当于GDP总量的6成以上。这意味着什么,可谓不言而喻。

  一旦收入增速不及预期,或者房价出现明显回调,金融风险就会如影随形。

  无论出于防范开发商“大而不倒”的考虑,还是防范居民持续加杠杆的危险未来,遏制房地产金融化、泡沫化,都是必然之举。

  所以,我们看到,过去一年多来,楼市调控正在层层加码,严查经营贷力度越来越大,房企融资三道红线和房贷两道红线先后出台,二手房指导价横空出世,房地产税试点正在路上……

  一切刚刚开始,勿谓言之不预也。

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