绿景控股的“壳”危机

近日，针对深交所此前下发的关于2020年年报问询函，绿景控股股份有限公司（000502.SZ，以下简称“绿景控股”）公告称，预计延期至6月17日前回复。

而就在1个月前，绿景控股开始实施“退市风险警示”，股票简称由“绿景控股”变更为“ST绿景”。现在，留给绿景控股的时间不多了。

作为一家昔日的地产企业，绿景控股如今靠物业收入勉强维持经营。此次深交所问询函直指公司的可持续经营状况，要求其在业绩持续亏损、物业管理业务等6项问题上作出相关答复。

事实上，上市近三十年的绿景控股已历经两次易主、四次转型。早在2011年年报中，绿景控股表示要“逐步退出房地产市场”，此后涉足矿产、酒店、木薯加工和医疗大健康产业等，均未能改变业绩颓势。目前，绿景控股无累计土地储备，亦无正在开发及待开发房地产项目，公司连续四年扣除非经常性损益后的净利润为负值。

只不过，《中国经营报》记者注意到，绿景控股原实际控制人余斌在将接力棒交给其子余丰之后，由其担任控股股东的天誉青创智联服务有限公司（以下简称“天誉服务”）已于今年3月向港交所递交招股书，冲击资本市场。值得一提的是，绿景控股对天誉服务的业务也有所贡献，连续三年为其提供稳定的物业管理服务收入。

针对绿景控股的物管业务发展计划及其与天誉服务之间的业务往来安排等相关问题，记者致函绿景控股方面，证券部相关工作人员表示采访函收悉，但截至发稿，对方未予以进一步回应。

低毛利率“主业”

年报显示，2020年，绿景控股来自物业管理的营业收入为1431.01万元，占公司总收入的97.08%，其房地产存货中的住宅已基本销售完毕，仅剩余车位及少量商铺。

这也就意味着，目前绿景控股的房地产业务处于清理库存阶段，主要收入来源依赖物业管理业务。

只不过，作为绿景控股收入的唯一支撑，物业管理业务的盈利能力并不强。2020年，该项业务的毛利率仅为5.75%，相较上一年减少9.12个百分点。同期，行业毛利率均值为23.64%，较上一年平均增长2.4个百分点。

对此，深交所要求绿景控股结合同行业可比公司和可比业务的毛利率及变动趋势，分析报告期内公司毛利率所处水平、变动原因及合理性。

记者注意到，广州市恒远物业管理有限公司（以下简称“恒远物业”）是绿景控股旗下唯一的物业管理服务公司。2020年，恒远物业实现的营业收入为1471万元，亏损148万元。绿景控股表示，报告期内，公司的“物业管理业务正常开展，目前将继续经营。”

事实上，不仅子公司收益情况不佳，绿景控股自身扣除非经常性损益后的净利润已连续四年为负。

年报显示，2017年～2020年，绿景控股的营业收入始终在1亿元以下，其归母净利润分别为-8326.08万元、7744.15万元、-903.11万元、-1845.15万元。2018年，绿景控股通过处置多家子公司股权，获得投资收益使其当年得以扭亏。

在2020年年度财务报告中，绿景控股被会计师事务所出具了带持续经营重大不确定性段落的无保留意见。

立信会计师事务所指出，绿景控股2020年度净利润为-1882.3万元，营业收入为1474.01万元，已触及《深圳证券交易所股票上市规则（2020年修订）》规定的财务类强制退市风险警示。该事项表明存在可能导致对绿景控股持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。

回溯过往，于1992年上市的绿景控股，是国内最早的一批房地产上市公司之一。2002年8月，其迎来第一次易主。绿景控股原控股股东——海南润达实业有限公司向广州恒大实业集团有限公司（以下简称“广州恒大”）转让其持有的上市公司股份，同时置入相关权益性资产，绿景控股的主营业务变为房地产项目的开发和经营，“金碧御水山庄”项目将成为公司的主要收入来源。

2006年，绿景控股二度易主。余斌从广州恒大手里接过其所持的绿景控股全部股份，并在此后开启转型之路。2010年，绿景控股剥离地产开发业务，置入酒店管理资产，后相继筹划矿业、木薯种植及加工产业化项目、大健康产业。

只不过，在此期间，绿景控股的转型之路堪称艰难，亦未能改变公司业绩颓势。

2020年初，余丰成为绿景控股实际控制人，试水教育行业，但相关重组事项未能获得股东大会审议通过，由此终止。2021年初，绿景控股开始押注互联网行业。

今年5月28日，绿景控股宣布完成重大资产重组标的资产过户，成功收购深圳市盘古数据有限公司持有的三河雅力信息技术有限公司（以下简称“三河雅力”）51%的股权，股权转让价格 7650万元，向IDC业务（互联网数据中心Internet Data Center）进军。

绿景控股表示，公司通过三河雅力向IDC业务领域深耕，同时在IDC领域内上下游及横向拓展，通过发行股份等多种方式继续收购IDC领域优质资产，做大做强IDC业务，以增大公司营收规模，增强公司盈利能力和持续经营能力。

原实控人转移阵地

就在绿景控股为了“保壳”而展开一系列努力的过程中，余斌的身影再次出现在物业资本化大军的一员中。

2020年3月，余斌将其广州市丰嘉企业发展有限公司100%股权及广州市天誉控股集团有限公司（以下简称“广州天誉”）11.25%的股权转让给余丰。实施后，绿景控股股东未发生变化，仍为广州天誉，持股比例仍为22.65%；公司实际控制人由余斌变更为余丰。

一年后，由余斌控制的天誉置业（控股）有限公司（以下简称“天誉置业”）将旗下的天誉服务进行分拆。数日后，天誉服务在港交所递交招股书。

在分拆前，天誉服务由天誉置业持股95.1%，余斌通过持有天誉置业约72.54%的股份，在天誉服务的持股占比68.99%，为绝对第一大股东。分拆完成后，天誉置业不再持有天誉服务股份。截至目前，余斌为天誉服务的控股股东。

招股书显示，天誉服务的历史可追溯至2000年，彼时余斌及其胞妹余天星成立广州天誉物业管理有限公司（以下简称“广州天誉物管”），两人分别持股90%和10%。后经过一系列股权转让，广州天誉物管成为天誉服务的间接全资附属公司。

截至2020年12月31日，天誉服务的订约物业管理服务涵盖中国14座城市，位于一、二线城市的物业所占约83.2%，订约总建筑面积为940万平方米，在管总建筑面积为470万平方米。

2018年～2020年，天誉服务的收益从9290万元增至2.07亿元，复合年增长率约为49.2%；同期利润从2670万元增至5310万元，复合年增长率约为41%。

值得注意的是，报告期内，绿景控股向天誉服务贡献稳定的物业管理服务收入。招股书显示，2018年～2020年，天誉服务来自绿景控股的物业管理服务收入连续三年为25.2万元；增值服务收入分别为35.1万元、36.2万元、36.2万元。

不过，天誉服务提及，由于余丰间接控制并持有绿景控股约22.65%股权，所从事的主营业务包括经营物业管理业务，因此可能与公司有业务竞争。

同时，天誉服务亦表示自己“有别于中国其他物业管理服务提供商”。自2016年起，“公司作为其中一个业内先驱开始以青年企业家及初创公司为目标向青创小区提供新的增值服务系列，即青创小区运营服务。”

其中，2021年，天誉服务也与绿景控股订立总服务协议，据此，公司向绿景控股集团提供物业管理服务，包括但不限于针对未售物业及绿景控股拥有的物业的物业管理服务和青创社区运营服务，该总服务协议的期限至2023年12月31日结束。

这也就意味着，未来三年，面临退市危机的绿景控股仍将继续为天誉服务贡献营收。

内容来源：中经城事

作者：陈婷 赵毅