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北京推出租房资金三板斧,“包租公”好日子到头了

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最近几年,我国长租公寓非常火爆,大大小小企业都纷纷进入到这个行业当中想分到一杯羹,但目前长租公寓管理其实并不规范,所以导致很多企业鱼龙混杂,甚至出现爆雷的情况,其中以蛋壳公寓的爆雷最为引人注目。

长租公寓野蛮生长,市场乱象丛生。

我国流动人口非常多,特别是对于一二线这种大城市来说,人口流动更多,而大多数流动人口在当地并没有买房,而是租房居住,因此租房对于很多城市来说都是非常重要的一个住房需求。

但一直以来,我国很多城市的租房都是个人之间的交易,只是最近几年时间随着资本入局到租房市场当中,租房规模化、专业化运营越来越普遍,在这种背景之下,很多专业企业也因此而诞生。

这些专业长租企业既包括一些专业的中介公司,也包括很多房地产公司旗下的长租品牌,比较知名的有蛋壳公寓、自如公寓、万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等等,截至目前,我国从事长租公寓的企业规模至少达到80家以上。


而在众多长租企业当中,这里面有很多品牌都是依靠开发商强大的资金实力而发展起来的,但也有不少专业中介公司是依靠资本的投入发展起来的,比如蛋壳公寓。

截至2020年3月,蛋壳公寓管理的房间数量达到41.9万间,同比增长高达46.8%,而蛋壳公寓之所以能发展这么快,有两个重要的原因。

第1个是依靠资本的投入。

蛋壳公寓成立于2015年1月份,因为创始团队具有互联网从业背景,因此一经推出就受到资本的追捧,从2015年到2020年,蛋壳公寓总共进行了8轮融资,累计融资额度达到67亿人民币以上。

第2个原因是“高收低租”的经营模式。

很多长租企业在跟客户签订合同的时候都是按照一年或者半年一付,另外还有较大的押金,但是这些企业把租客的钱收上来之后,并不会一次性把钱支付给房东,他们跟房东之间的结算周期仍然是1月1付,经过这样操作之后,这些中介企业就有了一个资金池。

有了这个资金池之后,这些中介就开始利用这个租金不断的去收购房源,然后加大市场的推广力度,这样就像滚雪球一样,规模越滚越大。

对于蛋壳公寓这样的企业来说,他们做得更狠,如果客户没有钱一次性支付半年或者一年的租金,他们就通过跟微众银行合作给用户发放租金贷。


结果在资本资金、客户租金以及租金贷三种资金的加持之下,蛋壳公寓迅猛发展,这种迅猛发展是建立在用户承担较高风险的基础上取得的。

在蛋壳公益能够正常经营,资金链没有出现问题的时候,一切好像都风平浪静,最关键的问题是蛋壳公益发展太迅猛,以至于长期处于资金紧张的局面。

比如从2017年到2019年,蛋壳公寓的营收分别为6.57亿元,26.75亿元,71.29亿元,营收规模是爆发性增长,但是对应的净利润分别为-2.7亿元,-14亿元,-34亿元,亏损面越拉越大。

结果到了2020年11月份,蛋壳公寓没法正常支付房东的房租以及租客的退款,最终陷入了讨债风波当中,最终爆雷。

而蛋壳公寓爆雷损伤最大的还是众多租客以及房东,一方面是房东没法按时收到房租,另一方面是租客提前支付的租金以及押金没法正常退付。


多地推出政策加强对长租市场的管理

在蛋壳爆雷之后,长租公寓引起了社会的广泛关注,各级部门也高度重视,很多地方也开始针对长租公寓推出一些政策。

比如2021年2月2日,北京市住建委等五部门联合印发了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》,此次北京《通知》有三个内容最关键:

第一、住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金,收、付租金的周期应当匹配。

第二、住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管,收取的押金数额不得超过1个月租金。

第三、银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。这三条内容其实管控了三种资金,包括租金、押金和首付贷资金。

这三个规定对于长租市场来说可谓是一个核炸弹,很多长租企业的经营都会受到很大的影响。


租房资金三板斧,“包租公”好日子将到头。

前面我们也提到了类似蛋壳公寓这些企业之所以能够发展迅猛,除了通过融资获得资本的注入之外,高收低租也是非常重要的一个关键因素。

一方面是这些企业要求租客按照半年或者一年支付房租外加一个月的押金,但是他们在支付给房东租金的时候,却是一个月一付。

比如他们从某个房东手中以3000块钱每个月租了一套2室1厅的房子,再将客厅隔成一个房间对外出租,平均下来一个房间的成本是1000块钱。

但是他们在对外出租的时候,租金肯定明显要比较高一点的,我们以某个房源为例,每间房子的租金是1530块钱,外加153块钱的管理费,再加上45块钱左右的能源费。

那么单月的租金总共是1728元,客户选择半年支付可以优惠70块钱,实际每个月的租金是1621元,那么6个月租金再加上一个月的押金总共是11186元。

但是收上来的这个租金他们是按月支付给房东的,这意味着他们有相当可观的资金池,比如第1个月有10186元,第2个月有9186元,第三个月有8186元,依次类推。

如果按照蛋壳公寓42万个房间来计算,他们的沉淀资金至少达到30个亿以上,这为他们扩张提供了充足的炮弹。

也正因为拥有非常可观的资金池,所以这些长租公寓企业才有大量的资金不断的扩张。


但是按照北京最新的规定,这种玩法行不通了。

首先企业预收的房租不能超过三个月,另外押金最多不能超过一个月,而且押金必须托管在专属的监管账户上,这将大大压缩这些企业的预收资金。

其次客户可以办理租金贷,但是这些租金贷的资金不会直接发放到这些长租企业的账户上,而是直接发放到客户的账户上。

按照以上这两条规定,长租企业的资金池将会大大缩水,原则上这些企业最多只能占用客户2个月的资金,这样他们就没有足够多的资金进行扩张,这意味着这些“包租公”的好日子即将到头!

而在这些规定之下,客户的权益得到了更大的保障,即便一些长租公寓出现爆雷了,用户的资金也不会出现太大的损失。

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