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五月,湾区凉凉了

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#房产大真探#



最近,5月湾区楼市概况出炉了。

这几个月来,湾区主要的城市被调控横扫了一遍,广深莞楼市热度大降。

虽然经历了五一长假,但广州突遇疫情,为寒冷的湾区楼市又添了把霜。

真是蜀中无大将,廖化当先锋,上个月楼市的热度集中在珠海中山。而这个月换将了。

现在,还真有湾区城市逆势回暖的?



先看看湾区总体的情况。



金三银四过后,5月湾区9城成交总面积持续下滑。成交面积不及2020年同期,更明显低于2019年同期。

从单个月份来看,成绩不佳;从几个月份的趋势来看,也不如以前。

今年3月到5月成交面积呈逐步下降趋势,而2019年和2020年的同时段,都呈现上升趋势。

看来,今年5月,湾区真是凉凉了。

分城市来看,很多城市基本也都凉了,留下两个城市在那发热发光——东莞,和佛山。



5月,这两个城市各自的楼市成交量分别环比上涨28%和25%。而上个月,这个数值分别是10%和-26%。

其中,东莞的火热来源于5月供应大幅回升,加上楼盘限价以及房企大力推盘。

而佛山的成交上涨比较有迷惑性——

这个城市从4月份开始限签,到了5月,有一些区域逐渐签约,拉高了成交。

而两个特大城市就不一样了,树大招风,而风把残烛给灭了。

广深新房成交量分别环比下跌11%和23%。

深圳楼市热度虽持续火爆,6 个新开项目整体去化超八成,但因供应不足,成交量还是没能起来。

广州房贷利率上调、首付款来源查得严,加上限价导致的供应环比大幅度下降,供需齐受挫,所以成交量也有所下降。

让人有点意外的是,那些调控没有涉及的城市,情况也不太好。

除了江门小幅度环比上涨9%之外,惠州也小幅度环比下滑7%。至于珠海、中山、肇庆,更是凉得惊人,环比下滑幅度统统在30%以下。

所以,整体来看,5月湾区楼市成交热度持续下滑;从内部来看,成交热度主要转移到佛山和东莞。

佛山和东莞接下来会有机会吗?



先看看佛山。

从房价走势来看,佛山楼市从上一年一直涨到今年。



不但价格在涨,购房者也很买单。

从供求关系来看,2021年前4月,成交面积大于供应面积,而以往同期基本都是供大于求。



佛山的去化周期也在降。

据克而瑞数据,截至今年3月底,佛山商品住宅去化周期仅需9.8个月,刷近12个月新低。

虽然价量齐升,库存进一步降低,但是佛山的调控也已经露头了——

限签早在今年4月就已经开始,人才T卡申领对象从最低中专学历提高到了大专学历,还叠加了社保的要求,如果没有1年社保,要提高首付比例。

直接挡住了一大批外地投资客。

这样的调控,会不会把5月的火给灭了呢?

据一位在佛山的中介朋友说,临广片区价格偏高,又被政策踩在脚下摩擦,热度大不如以前了。现在人们更青睐那些先前没怎么涨的区域,比如说佛山新城。

只要调控不加码,这些前期涨价不大的区域或许还有一些机会,但如果政策加压,凉,是大势所趋。



再来看看东莞。

去年7月东莞的调控,对新房市场影响不是很大。不过,今年2月份出台的限购加码政策,倒是让投资者哭晕在厕所。



今年4月份,东莞又加码限价,开发商得跟政府申报自己楼盘“合理”的定价,政府也觉得合理的话才给发预售证,然后一年最多只能涨个3%。

政策虽然对新房成交量影响不大,但是成交价有所下跌,轮到开发商哭晕在厕所了。



东莞的库存本来就低,3月份的去化周期低至4个月,明显供不应求。



给这样的新房市场加码限价,会发生什么呢?

二手房价格代表着真实的市场价格,而一手房价格是扭曲的价格。在供不应求的东莞,不少地方的二手房价格已经超过了一手房。

东莞一位房产中介透露,自从4月份东莞新盘价格被限制以来,人们更愿意去买价格变得更低的新房。

像标杆盘景湖时代城,二手价格5万多接近6万。



而距离景湖时代城只有1.5公里的新盘,价格是4.6万。



这样一来,大家都等着买新房。

新房的预售证松一些,供应量大一点,整个成交量就会起来,如果预售证发放稍微拖延一下,成交量又会下跌。

主要的市场热度,得看二手房。

这不,5月的二手房成交量让人大跌眼镜。

据合富大数据,5月东莞二手房网签面积同比减少39%,环比减少21.6%,连续2个月减少。

总的来看,东莞新房市场虽然热度高,供不应求,但新房价格被政府按得死死的,可能长期都翻不了身;而二手市场成交量大跌,整个市场还是处在转凉的过程中。

不太适合入手。

以上为正文,来自兔八哥

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