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北京拆迁律师:自家房屋翻建也是违章建筑,遇到征收不给补偿?

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随着现代社会经济快速发展,拆迁发展也是如火如荼,农村老宅子也成为现在新时代拆迁的“宠儿”,而农村房屋,因为农村房屋建设管理不严格,一般都自修自建,缺乏了很多手续,相关部门可以说是“因地制宜”,特推行了一套拆迁手段,最为典型的莫过于“以拆违促拆迁”。下面我们北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁律师通过一个案例来分析一下,什么是“以拆违促拆迁”?


廖先生在江西某村,自己在宅基地上的老房,81年建设的,因为家里人口增加,03年的时候,对房屋进行了翻新翻建,在原本的宅基地基础上修建了两层楼房。17年政府下发了拆迁通知,廖先生的房屋也在拆迁范围内,一家人都期盼着房屋拆迁,能够过上更好的生活,但最终却等来了规划局的一纸“违建强拆通知”。廖先生找规划局人员交涉,规划局声称,廖先生违反《城乡规划法》的关于翻建房屋的相关规定,并且房屋所占宅基地面积超出规定,超出面积部分属于违法建设,其作为可以行使行政处罚职权的部门,依法对违法建筑作出行政处罚,属于事实清楚、程序合法、实体合法。

根据《城乡规划法》第四十一条第二款规定,在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法,由省、自治区、直辖市制定。

第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。

但事实上,《中华人民共和国城乡规划法》是2008年才开始实施的。根据法不溯及既往的原则,对一部法律实施前的行为,是不能适用这部法律认定其违法的。因此,2008年之前修建好的建筑,是不能适用于这部法律的,直接按照《城乡规划法》来认定房屋翻修没有取得乡村建设规划许可证,属于是违建,缺乏法律依据。

而根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证的有关通知》(国土资发[2016]191号)(以下简称通知)第五条规定,1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农民集体成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,无论是否超过其后当地规定面积标准,均按实际使用面积予以确权登记。

而廖先生的家里的老房子是81年就存在的,此后并没有扩大,因此按照《通知》规定,廖先生的宅基地应当按照实际占用面积进行确权登记,也就是宅基地面积超出标准一说,站不住脚。

现在农村很多的自建房屋,在盖房的时候是很少有去办理什么审批手续的,长期以来是和大队打个招呼,以至于形成的无证房屋比比皆是,故而常常出现以拆违促拆迁,降低拆迁成本的情况。

史律师提醒各位,正在遇到农村房屋拆迁的被征收人,如果遇到“以拆违促拆迁”,受到不公平的拆迁补偿待遇,及时走法律程序,维护自己合法利益。

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