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供货量有“开闸”之势,万人摇却频繁出现,西安楼市怎么了?

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6月的西安楼市,热度持续,虽说近期的供货量有所增加,但,仅半个月时间,就有3个“万人摇”项目诞生,上万买房人被收割,有钱无房屡次陪跑现状继续……


截止今天早上8:00,金地玖峯汇线上登记人数达到10627组,成为西安楼市的第十个“万人摇”项目。

奥体核心板块+低于同区域楼盘500-1000元/㎡的价格+金地品牌优势,该项目备案以来,热度一直居高不下,本次登记,更是集中爆发!


紫薇·华发CID中央首府仅推出203套房源,线上登记人数16420组,核验通过14765组,综合中签率1.37%。


紫薇·华发CID中央首府资料核验结果

虽说高新CID规划有变是最近楼市讨论的热点,一批买房人也“后悔”到拍大腿,但从该盘登记情况来看,似乎并没有受到太大影响,确实,98㎡ 、132㎡ 的刚需、刚改户型+17499.55元/㎡均价+品牌房企,足以支撑“万人摇”,且本次已经是该项目第二次“万人摇”!


虽没冲上“万人摇”,本次的保利天悦也热度不凡,96套叠拼,185㎡起,直面改善,23796.71元/㎡,寸土寸金的位置+老牌央企开发商+一二手价格倒挂,决定了它自带流量。

该项目资料核验已经结束,5873组,综合中签率只有1.63%,叠拼,这样的购买难度,在西安楼市并不多见,且该项目的入手门槛很高,总房款集中在400-480万之间,并不是人人能“高攀”得起的,但,刚需核验通过人数却达到了1363组,西安楼市,缺少的并不是购买力!


不管是刚需盘、还是改善盘,逢开必摇,屡次陪跑似乎已经成了当下西安楼市常态,就连一批去年备受“冷落”的项目,今年也需摇号上车,买房难成了当下大西安楼市最热的话题。


有统计数据显示,2021年,截至5月末,西安市全市仅上线房源21743组,平均到每个月,也仅有4348套,而近几年,西安平均每月的需求量在1万套左右,供需明显失衡,“断崖式”下滑的供货量,造就了当下大西安楼市“最尖锐”的矛盾。

近期,也有购房者在人民网留言,对当下楼市现状提出质疑:西安很多新房都已经达到上市销售条件了,就因为备案价,都捂盘惜售,导致市场供应不足,其实明明有很多项目可以卖,就是不卖。开发商这些行为和房住不炒的基调严重背离,加剧供需矛盾,间接在哄抬房价,希望政府对开发商捂盘惜售问题想办法处理。


该网友在提问中明确表明自己的2大观点:

1、市场上很多新盘,已达到预售条件,但备案价迟迟不出,疑似捂盘惜售;

2、开发商行为背离“房住不炒”大原则,加剧供需矛盾。

对于该问题,西安市住建局回复:近两个月新建商品住房上市供应速度有所放缓,5月以来,已有曲江、航空基地、莲湖、浐灞等区、开发区对新建商品住房项目进行了公示,后续,各区、开发区的商品住房项目价格公示数量将逐渐回升,商品住房上市供应量将进一步恢复。

但据房博士统计,5月份,西安市仅仅2个项目进行了备案价公示,分别是浐灞的融创云潮府、莲湖区的富力开远城,总房源不过969套,且两个项目均已经结束线上登记,全部摇号,而6月份,新增备案项目也仅有碧桂园锦里,完全无法解决市场“庞大”的需求量。


浐灞生态区官网截图


莲湖区官网截图

其实,该网友反馈的问题,确实是西安楼市目前存在的一些现状,自去年开始,西安多个纯新盘陆续亮相,开始蓄客,但有些项目蓄客快一年时间,却一直只是“放风价”,备案价迟迟不见批复,购房者等的着急。

比较典型的有软件新城的几个项目,比如:中国铁建西派国樾、高新·天谷雅舍、天地源云水天境、隆基泰和云玺领峯,这4个项目的楼面地价在9700-1.35万元/㎡,产品以高层为主,有少量小高层、洋房,户型面积140㎡起步,按照保守均价2.5万元/㎡计算的话,意味着单套总价350万元起步。

高新CID板块的中海寰宇天下;还有航天新城的绿城紫薇公馆,碧桂园云顶三期;长安区的翠景台、新兴熙园;曲江的中国铁建万科翡翠国际都是迟迟不见备案。

亮相时带给市场惊喜,漫长的等待,却让客户倍感无奈。


相比一些已经达到预售标准,备案价迟迟不见公示的项目,一些已经备案,登记却“遥遥无期”的项目可能更让买房人“咬牙切齿”!

比如:高新的金域锦悦府,在登记平台存在一个多月后,神秘消失;


航天新城的金旅南璟台,备案一年多时间,房子已经封顶,也不见推货,大概率内部消化;城北的星雨华府也是一样;


金旅南璟台工程进度图实拍

再如西安楼市的 第二个“万人摇”项目山水美墅,一口气备案16栋楼,今年2月份登记11栋424套房源,之后,剩余的5栋楼迟迟不见新动静。

而据房博士踩盘,该项目部分楼栋已经开始在做外立面了,1.5万+的洋房+区域不断拔高的楼面价+地铁上盖,注定了该盘的热度不凡,但迟迟不见加推,至今半年时间快过去了,却迟迟未取证,也是让人心急。


诸如此类的项目不在少数,慢节奏的推货与急躁的买房心情,显然矛盾很突出。


老盘“去库存”无法支撑需求,新盘迟迟不见备案,就连西安的多宗万元地块,也是迟迟不见动静。

截至目前,西安已经出现32宗万元地块,部分板块,比如高新CID、软件新城,区域楼面价已经突破1.5万+,曲江的新“地王”楼面价更是达到了2.35万。

但这些“万元地”之后大部分沉寂,要么售楼部没建好仅支持前期咨询,要么就是售楼部已经亮相,多年推货遥遥无期;

比如:高新地产2019年3月21日在软件新城摘的地块,楼面价13300元/㎡,如今只是售楼部开放;

2019年12月26日,西部机场在高新CID板块拿的地块,楼面价10453元/㎡,同区域内,拿地比较晚的紫薇已经开盘,新希望售楼部已经开放,招商、碧桂园案名公布均正常施工,而西部机场的地块,至今却没有任何消息。


新希望锦麟天玺售楼部

2020年11月30日,西安楼市新政对预售证门槛提高,预售门槛与工程进度牢牢绑架,直接冲击市场供货量。

预售门槛逐步抬高,从挖个坑到出正负零,再到如今的工程进度三分之一以上。

根据新政要求,以7层及以下建筑为例,主体结构需封顶;7层以上的,需达到地上层数的三分之一,且不少于7层,也就是说10层的假洋房、至少需达到7层,30层的高层、至少得达到10层。

按现在的工程速度,快得话一周左右的时间就能建一层。如果以前30层的高层出了正负零就能办证,那如今至少要延后十周才可以办证,这对新房供应的打击是比较直接的。

严厉政策之下,依然有开发商进度很快,只能说,西安房价环比上涨61个月“吸引力”之下,开发商对推货进度,还是有一定的拿捏空间!

房博士有话说:近期的西安楼市,供货量虽说有些上升,尤其是上周,金科博翠天宸、招商城市主场等项目扎堆登记,总房源供应量达到2509套,但总体来看,本月,西安楼市还是“供不应求”,购房者需理性对待“万人摇”,切勿盲目陪跑,多盘扎堆推货之时,自己的购房目标一定要明确,主城上车难,不限购区域或许是个不错的选择。

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