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恒大再造“新恒大”

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雷达财经出品 文|李亦辉 |深海

“今天的恒大已经不是过往的恒大。”中国恒大董事局主席许家印多次强调,恒大已是“多元产业+数字科技”的综合性企业集团,并由此衍生出一个新概念“新恒大”。

然而,在恒大“大象起舞”的过程中,也出现了一些质疑。6月7日,恒大发布声明,称公司生产经营一切正常,对恶意造谣者,将依法追究法律责任。

实际上,业绩数据可还原一个稳健的恒大。今年前五月,公司销售额2851.6亿元,回款2507.4亿元,核心造血能力强劲;目前可售住宅土储面积超过2亿平方米,货值储备充足。最重要的降负债问题,恒大也在短短一年多的时间里,有息负债降低了近3000亿元,6月底实现一条红线变绿,可谓成效显著。

雷达财经梳理发现,恒大的确早已不再是单一的地产企业。目前,恒大集团旗下已拥有4大上市平台,另有多项优质资产将陆续分拆上市,这给市场和投资者带来了巨大的想象空间。

恒大的正面回应和一系列举措,获得了国际投行的力挺。6月8日,摩根大通发布研报称,恒大发布声明、回购股份等一系列动作极大提振了市场信心,同时公司销售持续强劲也消除了市场的担忧,上调评级至“增持”,目标价15港元。

前五月权益销售额2727.5亿元 位居行业第一

针对近日个别网络不实言论,恒大在其官网发布一则声明。恒大在声明中强调,目前公司生产经营一切正常,成立25年来从未出现借款利息晚付、本金逾期归还的情况。具体来看:

首先,近日恒大举办一年一度的“5·31购房节”,推出的阶段性特大优惠措施,仅限于单栋去化率95%以上的尾盘,超大户型、底顶楼层、商铺等产品。所有常规产品的销售价格、优惠折扣及付款方式没做任何调整。

其次,针对个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的情况,集团高度重视并安排兑付。

最后,声明还称恒大与盛京银行开展的金融业务,均符合国家的相关法律法规。


恒大对市场传闻作了针对性回应,不过市场该如何看待这份回应?不妨从一系列经营数据看清恒大的真实状况。

对房地产公司而言,支撑未来营收的核心指标是销售额,影响公司现金流的则是回款,只有销售回款越强,公司才能获得足够的现金流进行再发展。

6月1日,恒大发布业绩公告,5月当月实现销售额638.6亿元,销售面积781.7万平方米,销售回款518.1亿元。今年1-5月,恒大实现销售额2851.6亿元,较去年同期增长4.5%;销售回款2507.4亿元,较去年同期增长6.1%。

有业内权威机构对房企权益销售额进行了统计,恒大前5月以2727.5亿元位居行业第一。权益销售越高,意味着归属于该公司的实际销售金额越高,实际回笼的资金也越多。

从数据看,恒大1-5月回款率高达87.93%。简单计算,每天回款约16.7亿元,这表明公司造血能力强劲,销售基本盘良好。持续向好的销售和充足的回款数据,无疑是回击谣言最有力的证据。

至于外界传言的“打折回血”,其实只是恒大的一种常规营销手段而已。去年疫情期间,恒大就率先全面推广网上卖房,全国75折优惠,金九银十期间更是7折大优惠。即便如此,2020年恒大实现合约销售额7232.5亿,同比增长20.3%,超额111%完成6500亿元的年度销售目标。

在恒大2020年业绩会上,许家印宣布恒大2021新一年的销售目标为7500亿元。

对此,有业内专家认为,前5月份恒大业绩持续向好,凸显了公司战略及产品的市场成效,也为完成全年销售目标提供了强有力的保障。

“新战略”降负债显成效,月底至少一条红线变绿

恒大业绩在行业持续调控下依然保持稳步增长,与其顶层战略密不可分。

2020年3月底,恒大提出全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。“高增长”是要延续销售高速增长,“控规模”是指严控拿地节奏,“降负债”就是要加大力度降低有息负债水平。

自从去年“新战略”实施以来,恒大严控土地储备规模,按照目标未来三年每年将降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。这些可售住宅土储,加上在寸土寸金的深圳、广州有大量的旧改项目,今后恒大的利润率还会提升。

即便拿地,恒大也很少参加高溢价的公开拍卖,主要以收购和旧改为主要土地来源。根据克尔瑞的前5月新增货值榜单,恒大的新增土地货值是213亿元。

对土地投资趋于理性,这也解释了为何在上半年各地的首轮集中供地中没有恒大的身影。主动不拿而不是没钱拿或拿地受限,有本质的区别。

此外,通过持续实施“降负债”战略,恒大在短短一年多的时间里,有息负债降低了近3000亿元。6月3日,在恒大举行的一年一度战略合作伙伴交流会上,恒大主席许家印称,“本月底前恒大的有息负债有望从去年最高的8743亿元降到6000亿元以下,三条红线至少实现一条变绿。”

其实在今年3月的业绩发布会上,恒大就给出了未来3年降档目标:2021年6月30日将净负债率降至100%以下,2021年12月31日现金短债比达到1以上,2022年12月31日将资产负债率降至70%以下,全面达到监管要求。

一位地产分析师认为,恒大一向狠抓销售和回款,现金流稳定,当前减负步伐也一直在加快,完成降杠杆目标几乎毫无悬念。

多元产业+数字科技,“新恒大”已露峥嵘

在地产主业稳步向好的同时,恒大还积极进行多元化战略布局。

“今天的恒大已经不是过往的恒大。”许家印多次强调,恒大已是“多元产业+数字科技”的综合性企业集团,并由此衍生出一个新概念“新恒大”。

“新恒大”定位为数字科技企业,产业生态覆盖了衣食住行、文旅康养等领域,联动新能源汽车、互联网流媒体等8大产业平台,为数亿客户提供一个全新的服务生态。

目前,中国恒大、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络已成功上市。其中,最受瞩目的恒大汽车同步研发14款车型,已发布9款,预计今年四季度试生产,明年大量交付。恒大汽车通过两次配售分别筹资260亿和106亿港元,未来的目标是世界龙头企业。

去年底分拆上市的恒大物业 ,合约面积和在管面积预计今年底分别突破8亿平米和6亿平米,目标是“力争成为全球最大综合城市服务运营商”。

其他产业如房车宝、恒大冰泉、恒大童世界等也将陆续分拆上市,可进一步夯实恒大的资本实力。据悉,房车宝拥有全民经纪人会员2129万,门店4.3万家,预计今年交易规模将超过2万亿元。押注消费黄金赛道的恒大冰泉如今涵盖矿泉水、粮油、乳业和生鲜四大板块,业务分布在全国30多个省市,在全国拥有超50万家销售网点。

据恒大披露资料,恒大童世界的定位是互动文娱平台,包括童世界主题乐园以及恒大海南海花岛项目。有消息显示,恒大童世界已迈出了分拆上市的步伐。天眼查信息显示,今年5月,恒大将童世界和旅游资产装进一家由境外公司全资控制的主体,这被视作分拆上市前的必要准备。

可以想见,通过坚定实施新战略,以及一系列资本运作,“新恒大”的资本版图正在逐步扩大,市场需要以全新视角去观察这个不一样的恒大。

值得关注的是,恒大在强力回击谣言的同时,于6月7日斥资3.36亿港元回购中国恒大2908.4万股。有投资者称,此举不仅有力地提振了投资者信心,也充分显示出公司对发展前景的看好,将成为恒大估值回归的重要催化剂。

获国际投行力挺,评级上调

恒大的正面回应和一系列举措,获得了国际投行的力挺。

6月8日,摩根大通发布研报称,恒大发布声明、回购股份等一系列动作极大提振了市场信心,同时公司销售持续强劲也消除了市场的担忧,上调评级至“增持”,目标价15港元。

摩根大通认为,恒大还有1.819亿股的配额可以回购,预计公司还会继续回购。此外,恒大的发展路线已经清晰,完成以民生地产为基础的“多元产业+数字科技”转型,无论是恒大物业、恒大汽车、恒腾网络均已得到市场认可,房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等也将陆续分拆上市,一旦取得成功,这些资产的价值将会进一步显现。

摩根大通表示,恒大降负债远超预期。从去年3月份开始,通过实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略,恒大的有息负债大幅下降近3000亿。许家印在日前透露,本月底前恒大的有息负债有望从去年最高的8743亿降到6000亿以下,三条红线至少实现一条变绿。

6月9日,银河联昌发布研报称,“总体而言,恒大流动性不足的可能性不高。”

该行分析,2021年1-5月,恒大录得预售回款约2500亿元人民币;其土地开支同比下降 50至60%;恒大集团管理层此前曾表明,集团总负债从2020年底的7000亿人民币降至2021年上半年少于6000 亿人民币;预计其净负债率将从2020年的153%降到2021年上半年的120-130%左右,并在2021年底进一步降至100%以下。

银河联昌对恒大财务状况保持积极看法,认为目前的整体财务状况与其去年8月比已有大幅提升。并表示如果近期恒大股价下跌,可能是买入其股票的好机会。

注:本文是雷达财经(ID:leidacj)原创。未经授权,禁止转载。

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