北京楼市：投资三兄弟能赚钱吗？想通这几个问题再掏钱，房住不炒

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥，您觉得**三兄弟的新盘，哪个升值空间大一些？麻烦给指点下呗。

回答：

1. 哪个升值空间大，那就认准了肯定是能升值呗。相当于优中选优，是这意思吧？

其实我都不愿意说新楼盘，弄不好就惹麻烦。前几天就又惹了一个，刚发出去人家就有负责公共的带话过来了："有要求可以提，都是同行儿别挡财路。"弄得我跟碰瓷儿似的，自己都觉得不好意思。

2. 简单说几句吧，这里就是典型的自住型小区，非得强调什么升值意义不大。房住不炒，买在这儿图的就是个居住享受，其他的别太想什么好处都占，未必能实现。

具体的基本面什么的我都不说了，什么规划、交通、配套、产业、绿化、户型什么的，网上都有，一堆大V在攒局儿呢，人家说的比我好，都是正常的分析模式。

3. 但我经常分析不正常的，因为事出反常必有妖，找不出合理的解释就代表着风险。

首先就是这地段，听说过李嘉诚的名言吧：房产的价值由什么体现，地段、地段，还是地段儿。这其实指的是配套，大型配套，饭馆美发厅便利店什么的不算。

那这三兄弟占据的地段很好吗？看看地图吧，这里属于丰台，却被朝阳三面包围。那请问，将来这口袋阵之外的配套建设由谁提供？丰台没这权力，别人家的地再荒着也是人家的自由，踩过界种庄稼不太合适。朝阳也没这义务吧，为了丰台的发展奉献财政资金，朝阳群众能同意吗？

东南沿线如此好的地段，竟然闲置了20多年，不觉得奇怪吗？既然已经这么多年没开发，那凭什么认为朝阳会在近几年把这里当重点，凭什么会动用本区财政帮助丰台发展？

反正我是没觉得这地段有什么优势，就算有规划了拖个十年八年也不是什么新鲜事儿。地铁可以说是利好，但又能怎样呢？7号线早就通车了，东南沿线得到多少利好了吗？那可以说全是朝阳的辖区，还在北部，人家都没开发，那凭什么一下跳到三区交界处砸钱啊？我没想通，谁想通了谁来投资吧。

4. 再说这价格，三兄弟的楼板价是多少？按照常规，至少卖到12万以上才能有利润。但现在的价格是多少，自己算个账吧。

开发商当然有可能做慈善，甘心赔本赚吆喝的也有，各有各的玩儿法。我只是觉得有点儿怪而已，可以自己想出合理解释，比如开发商都是佛祖转世圣人投胎的道德楷模什么的，只要自己相信就可以掏钱。

另外也结合一下开盘周期吧，一般来说，豪宅项目一两年都是正常的，低于一年有些仓促。8个月那就很紧张了，而这里呢，效率都挺高的。那在回款周期作为主要指标的情况下，还是三盘同开，想想怎么才能解释合理吧。

5. 之后当然就是这三盘同开了，没觉得别扭吗？能有合理解释吗？

打个比方吧，京东费了老大劲拿下个特殊牌照，然后把阿里和腾讯叫来说：我一个人独吞属于不讲武德，咱们三家一块儿干吧，有钱大家赚。互相拆台多好玩儿啊，做生意的最高境界就是宁可自己赔钱，也得成全别人发财。

反正经济学常识告诉我们，资本主义追求的最终目标就是“垄断”，那才能有稳定且高额的利润。即便是开放资源，也必定得有自己的护城河，否则就是引狼入室。我想不出这三兄弟的护城河在哪儿，除了工地围挡没看见什么。

问题来了，为什么要找人分割开发？因为资金不够，自己吃不下。那既然是吃不下，当初高价竞拍这么多土地干什么？傻啊！这么傻配当开发商吗？

一般的开发商，都是在拿到大块土地之后分期开发吧？干的时间越长收益才越高，从荒地开发成成熟板块，那才能利益最大化。光听说捂地能发财，好像没听说主动让别人来分羹的。不仅不要长远利益，连眼前的利益都不稀罕。只能说有钱就是任性，开发商们都这么傻叉，目的就是让买房人发大财。

提供个思路吧，未必正确，瞎猜而已。自己做的一级开发，投入的资金太多，光靠土地是收不回的。可自己的能力只能开发1/3，那2/3就得被别人拍走，将来的竞争压力太大。那索性自己抬高价格全包圆儿，然后找两个兄弟公司一块儿干，好歹比没交情的好说话一些。

但亲兄弟还明算账呢，同台竞技有可能讲武德吗？就算是老板们在面儿上都过得去，具体操盘人怎么办，不考核指标吗？不想要工资奖金吗？能在有限的客户群面前互相推手点到为止吗？

那这些事儿开发商老板想不到吗？他们好像真没这么傻吧！有没有这种可能，谁也没想打持久战，也就无所谓根据地了。兄弟三个一块儿上，草台班子快点儿搭，卖完了拿到钱是真的。至于以后的配套和品质什么的，买房的业主们可以自己想办法嘛，不要什么事儿都麻烦人家开发商，都是成年人了，要有担当精神！

6. 总之吧，我不是说人家的楼盘不好，肯定很适合自住。房子毕竟是用来住的，其他的最

别考虑太多。或者把这几个问题先想明白了，然后再谈什么升值一类的。

也可以看看南边儿的观筑庭园，非常好的水景别墅小区，在这里坚持站岗18年了，可能平时只能带着倆回迁房小弟斗地主。现在三兄弟来了，可以凑在一起“敲三家儿”嘛。另外还有中海城，也是两区交界朝阳的辖区。同样是非常好的小区，性价比高，但这性价比是用升值慢换来的。

反正如果让我建议，就是两区交界一定要小心。玩儿的就是心跳，赌的就是看谁更有共产主义精神。房住不炒，仅供参考。

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