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海南拆岛困局:围填海整改拉锯战

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面朝大海,春暖花开。海子的这句诗,反映了普通人对于大海最真实的渴望。在大海边有套房子,是无数人的梦想,梦想往往孕育着无限商机。

在风景秀丽的热带海南,许多开发商为了利益,把海南的海边变成了建筑工地,而围填海造地带来的利弊,成为海南建设过程中令人关注的一大问题。


火爆的房地产催生填海项目

1988年,海南被设为经济特区,吸引了全国各地的资金人才。在建省后,海南掀起了一波房地产热潮。然而海南本身经济基础薄弱,加上没有实业作为根基,海南房地产市场很快就形成了泡沫。泡沫破灭后,海南经济进入了十余年的阵痛期。进入新世纪后,海南省政府开始实行新的土地和房地产政策。

2006年,海南省政府出台规定,规定了市、县政府与开发商的土地收益分配规则,按照新规则,一级开发商最多可以获得7成的土地纯收益。

在利好政策的刺激下,富力、雅居乐、鲁能、万科、中信、华润等大型房企许多大型企业开始进入海南,进行跑马圈地,海口、三亚、琼海、万宁、陵水都有大量的海岸线地块被收购,各大地产集团在海南的布局基本形成。

而经过这一轮的圈地运动,海南大部分天然海岸线几乎被瓜分完毕。2010年,国际旅游岛正式成立,海南省政府为了长期发展,暂停土地出让,暂停审批新的房地产项目。


国际旅游岛给海南的房地产带来了牛市,在一片红火之下,大批投机客涌进海南,造成房价快速攀升。房价攀升导致土地价格飙升,许多房企看到优质海岸地块被瓜分,而拿地成本又居高不下。为了减少拿地成本,许多房企开始把目光投向填海造岛。

在房地产企业看来,填海造岛是一件十分划算的事情。在成本上,填海不会涉及到巨额拆迁费,而填海一亩地的成本仅为20万,也就是每平米600元左右。当时海南房价已经在万元以上,这其中的利润空间可想而知。

除此之外,填海也不会触及耕地、林地的红线,也省去了政策上的制约。如果造岛成功,开发企业可以获得面积巨大的土地储备。这些土地通过银行机构,可以作为抵押获得巨额融资,以便于企业的继续运作。

当时环保监管力度并不严厉,因此许多房企都纷纷进入造岛大军的行列。海口葫芦岛、如意岛,万宁日月岛的建设,都是从2010年左右开始动工。


填海在海南不是新闻

填海造岛对于海南人来说并不陌生,早在上世纪七十年代,海口市政府就发动了全市军、工、农群众,开始对海甸岛进行围填。经过围填,海甸岛面积达到13.8平方公里,面积是原来是10倍以上,这在当时可谓奇迹。

而海南著名的万绿园,在80年代还是一片乱石浅滩。1994年,海口市政府开始万绿园绿化工程。经过全体海口市民的努力,万绿园才成为海口著名公园。

如果从纯经济角度出发,造岛是一个延伸海岸面积的好办法。在造岛的过程中,投入的巨大成本,带来的人流物流和就业机会,对于刺激海南各行各业的发展,是一个必然利好。

然而海南作为中国少数以自然风景闻名于世的省份,大规模造岛,必然造成海岸线后退、海岸线被侵蚀、海洋生态系统遭到破坏的现象。


任何生态系统的形成,都是要经历数万年甚至数十万年的演化。海南的生态系统一旦被破坏,必然会造成无法挽回的生态灾难,到时候若想对生态弥补,付出的代价可要比建几栋房子的收益高得多。

在最高峰时,海南有13个大型造岛工程,许多造岛工程在实际施工中,不断在“踩线”,超出施工范围,趁机在海岸线附近扩建,对当地的海岸造成了巨大破坏。在众多在建的人工岛中,葫芦岛的命运最让人感慨。

在葫芦岛建设规划方案出台后,许多海口人就对该方案提出了强烈反对。因为葫芦岛紧邻万绿园公园,建成后对万绿园的海洋景观会造成影响。许多老海口人因为参加过对万绿园的建设工作,对万绿园抱有感情,因此都十分反对葫芦岛的建设。


然而在多方的共同推动下,葫芦岛政策还是在争议声中完成了立项并开始动工。在2008年,许多媒体对葫芦岛进行了大量宣传报道,声称葫芦岛项目是为了充分开发海口限制的热带型滨海旅游资源,形成离岸岛屿,并在岛上建设大剧院和海口标志性的灯塔酒店。

葫芦岛工程在开建后,与其他建岛项目一样,造成了大量污染。而葫芦岛的建设也严重影响了海口西海岸、万绿园等公共景点的环境。葫芦岛建设过程中带来的种种问题,引起了政府的重视。


环保风暴来临 葫芦岛面临全面拆除

2017年,中央环保督察组向海南省委、省政府通报了海南在发展过程中存在的问题,并要求海南省政府立即停止违规项目。督察组还批评了地方政府海南省政府不久后发文,对这些违规项目进行“两个暂停”(暂停建设、暂停运营)。

另外,海南省政府还出台了堪称史上最严厉的土地管理政策,直接堵死房地产企业违规的源头。在“两个暂停”政策实行后,海南省的造岛运动戛然而止。三亚凤凰岛、儋州海花岛、万宁日月岛等项目被责令暂停运营。

而海口的葫芦岛和如意岛等,也被责令整改。此外,海南省政府还制定了十分详细的整改方案。中央环保督察组在2017年的意见为第一轮整改方案。在第一轮方案中,葫芦岛项目只是拆除部分设施,并未作出太大改动。

海南省政府在凤凰岛整改方案获得验收成功后,也提出对造岛项目不要简单地关停,要进行认真研究。


海口市政府经过调研和研究,发现葫芦岛便道造成了海口湾自然回流弱,容易造成沉积污染的情况。因此对葫芦岛项目作出拆除便道的决定,从2018年开始,海口市政府组织相关部门,完成葫芦岛便道拆除和相关生态的修复工作。

2020年初,中央环保督察组再次来到海南,对2017年的违规项目进行回访。在回访结束后,环保督察组对海南省提出了第二轮整改意见。在意见中,中央环保督察组再次批评了海南省政府,并在意见里使用了“顶风而上,肆无忌惮”的重词。

再次被中央环保督察组批评后,海南省的环保整改政策迎来大升级。在此次整改中,许多人工岛项目被要求拆除,葫芦岛也是其中之一。


2020年7月16日,海南省环保督察小组发出公函,公函要求葫芦岛项目要完全拆除。

从以上政策可以看出,中央对生态环保的重视。比起地方政府,中央政府看问题的视角肯定要更大,考虑问题要深远。

中国发展至今,牺牲环境换GDP的例子比比皆是。因此中央环保督察组对海南省政府的环保工作提出罕见的严厉批评,并不是为了批评而批评,是站在长久发展的角度上考虑的。


拆岛背后的思考

其实在拆岛之前,葫芦岛项目早已停工数年。由于开发商资金不到位,工程从一开工就陷入了停滞。据海口市民表示,岛上的建筑早已破败不堪,许多建筑早已生出苔藓。而葫芦岛项目的开发商中汇宏基公司,已经有21条开庭记录。

在拆岛的消息传出后,中汇宏基公司马上致函海口市政府,要求暂停拆岛,再次进行相关环保评估。中汇宏基公司的负责人表示,现在葫芦岛的价值已达百亿元左右,如果拆除,应该按照市场价格进行赔偿。

简而言之,中汇宏基公司公司的要求只有两条,一条就是继续让葫芦岛项目进行建设。另外一条是葫芦岛项目要拆除,就要按价进行赔偿,否则就进行相关的法律诉讼。

中汇宏基公司的表态,让葫芦岛项目陷入了僵局。企业的态度,是可以理解的。因为葫芦岛直到2016年都是海口市重点项目,企业为此已经投入了太多资金,如果葫芦岛就这样被拆除,那企业将会血本无归。


无论是拆还是继续建设,根源都是发展与环保的矛盾。海南省经济发展水平在全国算是中等偏下,地方财政严重依赖房地产。在这种情况下,许多地方政府为了GDP,不顾环境搞房地产项目,是一种必然现象。

即使葫芦岛等填海工程被拆掉,在经济发展的压力下,地方政府为了GDP不顾环境的现象仍会发生。找到一条新的、符合环境的发展之路,才是解决问题的根本。

其实对于海南人而言,葫芦岛项目无论是拆是建,其实损失都是海南的自然环境,最终为这些项目买单的,还是海南人民。在项目规划审批时,能够站在发展和环保等多个角度,做出最好的选择,才能避免第二个葫芦岛项目的出现。

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