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楼市与债务:站在泡沫之巅上的“灰犀牛”,还能不能抵御通胀?

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|@81大白话

今日头条第324篇原创文章


房产在通胀之下,究竟是避险工具还是收割工具?

01

这次G7,在对华问题上虽然存在很大分歧,但我们也决不能掉以轻心,因为这些国家是有共同利益诉求的,就是要让我们为他们即将迎来的通胀买单。

虽然我们目前的通胀率很低,但如果看细分领域后,不难发现,这个低是被猪肉拉下来的,相比较高峰期,猪肉的价格下跌了至少一半,有的地区甚至更多,这也从侧面反映出来一个问题,那就是其他细分领域的价格其实是在上涨的。我们要清楚一件事,猪肉的价格不会一直这么低,当猪肉的价格出现上涨后,通胀率上升就是大概率事件。

当5月份的数据出来后,相关人士也表示,最快从下半年开始,我国的通胀水平将呈现出温和上涨的态势,这也说明,我们的通胀水平相较于其他国家,是有一定的滞后期的,虽然不会像他们那样的恐怖,但通胀率的上升其实就是迟早的事。

一提到通胀,大家第一时间想到的是要如何抵御通胀。但事实是这个时候考虑抵御通胀的事其实有点晚了。大家要明白,目前所有的事都是预期的产物,也就是当预期之后会发生通胀时,就要提前一年最晚也要半年布局。

去年股市中大资金的抱团现象,就是通胀预期下的产物,如今他们都已经收到巨大的利润落袋为安了,手中持有现金,等待市场打出空间后再重新布局,这种情况下,那些接了他们盘的人,目前的境遇就可想而知了。

在中国一提到抵御通胀,第一个想到的就是楼市,为什么?

因为,在房改后的二十多年中,中国楼市走出了一个长牛的趋势,这也造就了房价只涨不跌的神话,以至于这给几乎所有人制造了一个思维惯性,导致房价一直上涨的因素很多,但房价真能可以做到只涨不跌吗?


02

中国最大的泡沫来自于哪里?

相信大部分人都会说是楼市,确实如此,要不郭树清主席也不会把楼市泡沫比喻成威胁金融安全最大的灰犀牛。

但很多人对于泡沫的理解是有偏差的,认为楼市的泡沫来自于高房价,其实并不是。

为什么这么说呢?

价格其实没有绝对意义上的高与低,只有相对意义上的高与低。对于金字塔顶端的那些人,价格10万元一平米的房子,其实不算什么,他们可以接受价格更高一些,这样更能彰显出他们的身份。但对于普通收入人群来说,10万元一平米简直就是天价,这辈子都买不起。由此也出现了很多社会现象,但问题的根源并不在于最终的价格是多少,而是在于各个阶层的人都在同一个市场环境之中。也就是说,对于房子来说,细分市场并不明显,因为这里涉及到土地、地段、房产的新旧程度、开发商的品牌以及物业的服务档次等多方面因素。

而很多人认为高房价是因为高地价所致,这么想其实也与现实有很大偏差,大家一定要知道一点,不论房子是生活必需品还是投资品,只要它涉及到交易,那么它首先就是一个商品,是商品的话,定价就不会取决于成本的高低,而是需求的多少,也就是说,决定价格的最终因素,就是需求端。

如果大家都不买房,或者房子的金融属性很低,那么即使地价再贵,也是白搭。这就好比推销一件很贵的商品时,你一直强调商品的用料是最好最贵的,所以价格就要高,你看有没有人扯你。如果面粉贵面包就必须贵成立的话,拼夕夕也不会短短几年就能超过某宝,大家说对吧。

所以房价的贵,本身是发掘了更多的需求场景所导致的,比如投资需求,因为房价一直在涨,如果不跟进,那么手中的现金就会贬值;比如通胀时期的避险需求,没有人希望因为通胀导致自己的资产大幅缩水。如果就是住这一个需求,那么中国的房产数量早就过剩了。

理解了这些,相信很多人都会有疑问,一边说房地产有泡沫,一边又说泡沫不是来自绝对房价,那么泡沫究竟来自于哪里呢?


03

大家一提到泡沫,第一时间想到的就是风险,究竟风险来自于哪里呢?

大家可以思考一个问题,如果大家都是全款买房,那么威胁金融安全最大的灰犀牛这一说法还成立吗?

买一套房,至少有70%的钱是借来的,有的甚至是80-90%,这里面是不是存在风险呢?其实也不一定,只要经济增速与收入增长与债务规模相匹配,风险就是可控的。但相反,如果产生背离,那么就是灰犀牛。

所以,当上层提示楼市风险时,一定要分析的就是当前的背景,如果还是一根筋,只想着房价只涨不跌,那么就是一种蒙眼裸奔的状态。

很明显,目前就经济增速和收入增长这两方面,并不能够支撑债务规模继续地扩张下去,这也是为什么笔者一直提醒大家,接下来很有可能进入到债务收缩趋势之中的原因,因为经济和收入在短时间内可以实现大幅增长的可能几乎为零。

对于楼市来说,最大的风险就是来自于债务规模的收缩。因为不论是开发商还是购房者,都是靠债务驱动的,如果收缩,会出现什么情况呢?

其实,像深圳和成都,对二手房实施政府指导价,并且与银行发放房贷挂钩,就是在变相收缩债务规模,因为即使是按原价成交,那么也相当于大幅提高了首付,减少了债务比例。

说说通胀,通胀来临时究竟是要购买资产还是要留有现金?

刚刚也提到了,真正的投资人不是要在通胀中避险,而是要在通胀中赚钱,这笔钱是怎么赚的?就是要提前布局,不论是什么投资品种,都是如此,到了大家都知道通胀要来的时候,就是市场最火的时候,因为普通人的思维是要把现金变成资产,享受通胀带来的红利,这就是被有心人给忽悠了,做的操作是反向的,因为当你把现金变成资产的时候,那些提前布局的人则把他的资产换成了你的现金。

这里面一个非常底层的逻辑就是,通胀到了一个度,一定会受到遏制的,这在哪个国家都是如此,往往涨幅最陡峭的时候,就越接近市场降温的时候。即使没有政策上的打压,当筹码都倒到散户手中后,市场也必然会到了要一泻千里的时候了,因为那些真正的庄家拿着从你手中换来的钱在下面等着呢。

至于楼市,可能走势有所差别,因为它还代表着居住的价值,但房价只涨不跌神话的破灭或许已经进入倒计时了。因为债务与经济和收入的背离太大以及房住不炒大方针下房地产的金融属性必然会收缩两方面因素,就会导致楼市的风险正在不断上升。这里面还有一个不确定的因素,那就是接下来的保障性住房的建设力度。

所以,就目前的这些情况来看,房子究竟还能不能抵御通胀呢?这是一个很值得思考的问题。

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