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租房等于买房?成都“买房新时代”或将到来,租售同权还有多远?

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说实话,在看过了成都这两天的集中供地拍卖结果之后,我对于成都楼市未来的发展方向有了一个全新的认识。

其实早在2017年年初,我对于成都楼市的房价走势就有过一次预判。即便随后成都楼市中限购限价政策频出,也没让我对于自己的那次预判有过怀疑,因为在我看来这无非是5年实现还是10年实现的问题罢了。

但当这两天成都首次集中供地的成交数据接连出炉,我才对于自己的预判产生了重大的质疑。因为我忽视了2017年年底非常重要的一条楼市信息——《成都市住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)》。


来源:成都市人民政府网

或许很多人和我一样,对于成都出台的这一规划并没有什么印象,但是要知道其发布时间正好是在十九大提出“房住不炒”的概念后一个月,而在十九大报告中则明确了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”这样重要的一条。

放在2017年来看,单单想要凭借房屋租赁来改变整个成都楼市的发展结构,很明显是不现实的,所以看起来这一规划的出台大概率也会是“高高举起,轻轻放下”。

但没想到的是,这一个在大多数人看来或许只是停留在规划层面上的文件,在2021年的成都集中供地中却显现出了巨大的威力,甚至让我看到了成都楼市发展的另一条道路,一条具有“变革性”的道路。

01

三天 50万平米 7000套

从6月7日开始,成都本轮集中供地已经过去了三天。在严格控制土拍溢价率的情况下,各家开发企业为了获取土地,可谓是在竞拍自持租赁住房比例上争夺得尤为激烈。

其中特别值得指出的是,在6月8日拍卖的8宗高新区和天府新区地块中,有5宗地块的自持租赁住房占比是超过30%了。其中位于高新区中和街道一宗76亩土地,更是被四川鼎际投资以59%的自持比例竞得,按此数据计算,光是该地块就将会形成超过70000平方米的租赁住宅供应。

而之前就曾在天府新区兴隆湖板块有所布局的龙光,更是力压群雄,凭借着自持45%和36%租赁住房的比例,拿下天府新区兴隆街道两宗合计超百亩的地块,与原有占地70亩的龙光天瀛形成了一个整体。但就这两宗地块来看,其所形成的租赁住宅面积合计也超过65000平方米,一时间让业内对于龙光花费如此之高代价拿地争论不休。


根据统计,6月7日到9日三天拍卖的26宗土地中,有24宗土地最终都进入了自持租赁住房竞拍环节。粗略统计发现,这些地块需要自持的租赁住宅面积合计超过了50万平方米。

50万平方米租赁住房能形成什么样的规模?

其实本次集中土拍中对于出让土地租赁住房建设有着详细的规定,具有自持比例的地块都有着单套建面原则上不超过60㎡或是90㎡的要求,按此计算,仅仅是这三天的土拍,就会为未来成都住房租赁市场提供约7000套房源的供应。


来源:成都市人民政府网

所以我们基本能够窥探到未来成都楼市的供应路径就会越来越明显。一方面是通过土地溢价率进行土地成本价格控制,一方面用清水限价对未来形成的住宅产品进行价格控制,同时还可以通过新增大量租赁房源来满足住房的刚性需求。

当刚性居住需求得到满足,那么原有的以投资为导向的购房需求必然就会被压缩,从而起到对于房价的控制作用。虽然从目前来看,7000套并不算多,但是要知道这仅仅是成都大力发展租赁租房的开始,我所期待的是每一次集中供地都有大量自持租赁住房后,所引发的量变效应。

02

转型 从“高周转”到“重运营”

对于房地产企业的“高周转”,我一向是持否定态度的。因为真正的把所谓的“高周转”剥离开来看,就会发现这不过是资金链的游戏,和产品、运营毫无关系。

在只追求“拿地”、“开盘”、“回款”、“再拿地”的情况之下,房地产开发企业着重于自身的扩张,从百亿房企到千亿房企,甚至到“宇宙级”房企,而忽视房子本身。值得庆幸的是,因为成都土拍开始大量竞价自持租赁住房,房地产企业再想凭借高周转在成都扩张,做到一年里十几个项目轮轴转怕是难以实现,毕竟单个项目就会有近1/3甚至一半的资金被占用。

在《成都市住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)》也有关于“引导房地产企业转型经营,发挥国有企业引领带动作用”的描述。

而本次土拍就更加明确的释放了一个信号:不管房企愿不愿意,至少在成都,你就面临着转型——从纯粹的房地产开发企业转变为开发+租赁+运营的一条龙企业。

面对如此之大的自持比例,开发商再也没有过去那种卖完房子后一拍屁股走人的潇洒,随之而来的还有后期自持物业的运营和管理,而这不单单是说一个普通物业管理公司就能实现的,更有一些香港和新加坡房企的味道。


来源:成都市人民政府网

当然,为了让房企更快转型,在6月10日成都市住建局联合成都市财政局发布了关于《成都市住房租赁市场发展试点财政奖补资金使用管理办法(修订)》的通知,确定本轮拍地的新建租赁住房可以申报相应补贴。除此之外,在通知中还确定了支持专业化机构化住房租赁企业经营和支持自持租赁住房经营,也可以看作是从政府层面对于房地产企业转型给予部分补助。

03

买还是租 这是一道数学题

我从来都没想过有一天会说出“对刚需而言,租房或许是个更好的选择”这种话,因为在此之前的十年时间里我都认为对于刚需而言,及早买房才是真理。

但当面对整个市场的转变,不只是媒体人,就连买房人都应该要重新调整住房的思维方式。从原有的“房子一定要买”向“租房是一种更切实的选择”转变。

如果算个账,或许大家就会对此有更明确的理解。

首先我们要确定的是,在成都如此之严格的控房价政策下,想要房子价值再像之前一样,在几年时间内翻番的想法,很明显是不现实的。

在这种情况下,如果同为天府新区兴隆湖板块90平米的产品(且不论兴隆湖到底会不会有这么小面积的新房供应),买新房的价格基本会在带装修22500-24000元/㎡之间,总价起码200万。即便是首次置业的刚需,首付也要3成60万,商业贷款140万,按照贷款30年计算,月供在7200元以上,总共需要支付接近320万的费用。

按照目前银行放贷时会考虑收入流水为月供的2-2.5倍来计算,就意味着刚需以家庭为单位的月收入要在1.5-1.8万以上。如果是已经有小孩的三口之家,那么很明显在支付房贷后,对于生活品质会有明显的影响。

相比起来租房则显得更为合理。

按照目前天府新区目前90平米户型租金集中在2600-3500元/月计算,以均值3000元/月计算,基本不会对生活品质造成明显影响,且完全能满足一家三口、甚至是三代同堂一起居住的需求。而且私人房东独大的情况,也会被越来越多企业型房企替代,长租甚至是超长租都能成为现实,原有租房所存在的不稳定性也将不复存在。

也许有人会担心,当房企手上聚集了大量可租赁房源后,是不是又会在租金上另做文章,其实大可不必,因为永远不要忽视调控楼市的那只手。

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