武汉，最真诚的买房建议

文/子木

昨天我把全国主要城市上半年的数据，整理了一遍，很晚才睡觉，想着这几天能安静地跟家人过个节。

我发现，大多数城市的行情都在往下走，验证了楼市传统理论：

温度越高楼市越冷，6月正是淡季的开始。

但在这其中，有一个城市却一反常态，从各大城市中跳脱出来，行情持续火热，它的名字就是“九省通衢”武汉。

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独树一帜

房天下数据显示，5月武汉新房成交23585套，同比去年暴涨76.9%。当然去年因为疫情，数据参考意义不大。

但2.3万套的新房成交，同样超越19年、18年，甚至上一轮武汉大周期的巅峰，17年的2.2万套。

而且单算新房的话，武汉去年的住宅成交达到17.54万套，位居全国城市住房销售第一。

我在去年疫情后、年底和今年年初对武汉楼市做过预测，基本全中。

因为武汉这座城底子厚，这几年经济、人口均保持正向增长，最严重的打击，可能孕育着最好的机会。

意料之中，疫情后武汉成交强势反弹，带动房价上涨。

从去年到今年，武汉房价上涨1261元/平米，如果按照100平米的房子算，武汉房价近一年上涨了12万。

尤其刚刚过去的5月，100个住宅新盘拿到预售证，其中36个项目涨价，占比高达约36%，纷纷捅破各区房价天花板。

比如翡丽天玺，备案价超过2.7万/平米，刷新光谷东最高价。

比如雍禧兰台，备案均价达到2.1万/平米，刷新经开区最高价。

最狠的是武汉长江中心，备案价达到每平米4.1万/平米，刷新武昌滨江最高房价，一个月开盘两次均售罄，第二次开盘，均价还上调了2000多元。

武汉这两年的购买力着实让人惊讶，这源于近两年的大省会战略，以及抢人大战的成果。

“穷全湖北之物力，成大武汉之威名”，政策倾斜下，武汉对湖北全省虹吸力在持续增强。

湖北有钱人纷纷向武汉集聚，大学生流失率也在下降，购买力紧追东部新一线城市。

还有一个很重要的现象是，常年在北上广深打拼的湖北籍人才开始回流武汉。

前段时间我一个员工就在武汉买了房，他跟我说，30多岁在北京买不起房，孩子的教育问题也无法解决。

而回到湖北孝感，又找不到像样的工作，地方也没有未来，所以武汉是折中最好归宿。

2

如何买

盘点完行情，子木再来预测一下武汉房价接下来趋势，买不买，如何买。

可以说，武汉去年疫情后，出现的“深V行情”，是近两年最好的上车机会，这种窗口不会再打开第二次。

而且在限购政策下，这一年的房价都是由刚需主推起来的，所以未来下跌的概率微乎其微。

在房价保持长期稳定上涨的趋势下，那么买房时机就显得不再那么重要，最主要的还是去选房子，在技术层面寻找机会。

其实武汉的机会还是很多的，按照当下的开发规模来讲，是绝对的大市场。

所以造成近一年武汉房价行情大好，但还没有形成普涨趋势，分化严重。

主要是由大武昌带动向外蔓延，其中洪山区和东湖高新区最火，然后是江北的汉阳、江岸，以及北部的黄陂。

黄陂因为房价低，包容性强，成为武汉外来刚需买房的基础聚集地。

但稍微有些想法的，都会选择在洪山和东湖高新区上车。

我年后去武汉考察，光谷东片区的二手门店非常热闹，当地的新房销售个个肥得流油，动不动就来一句：

“谁还不来宇宙中心买套房。”

2015年，光谷东正式被立为太子，称为光谷中心城，紧接着，东湖高新政务中心搬迁至此，加了皇冠，被年轻人戏称为“宇宙中心”。

这些年政府对光谷东的投资，只能用“疯狂”两字来形容。

不过光谷东没有让武汉人失望，成长和繁荣大家有目共睹。

在2020年遭遇重击后，跟关山大道合力，带领东湖高新区，成为全市经济保持正向增长唯一高地。

光谷东产业强劲，包括互联网、半导体、芯片、生物制药等，这些都是中国未来产业。

再加上交通、商业、教育等配套在加速兑现，未来大概率会超过老光谷，也就是关山大道一带，而且目前二手房价在1.9万左右，比2.4万的关山大道性价比更高。

当然，关山大道是光谷的起源地，配套成熟，企业众多，因为土地有限，价值主要表现在二手房市场。

关山大道和光谷东的关系，相当于北京海淀区的中关村和西二旗。

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区域分析

其次是经开区，经开区是很早的一批国际级开发区，主要以汽车工业为主，被外人称为“车都”，曾经一度成为武汉第一GDP大区。

但这种以工业为主的地方有一个特征，那就是经济强劲，但不宜居。

尤其经开区当初把居住区和工厂混在一起，而且把最好的土地资源给了工厂，更加重了这一趋势。

所以凡是在这个地方赚到钱的，大都会选择在汉阳主城区买房，或者过江去大武昌，导致经开区房价一直处于低迷状态，这个地区的房价未来也没有什么增长空间。

武昌区是武汉核心区，绝对的中心，对于光谷东这样的后进者，根本不屑纷争，因为这个板块见证了武汉历史，名副其实的老大哥。

当然，房价也站在全市之首，目前武昌的滨江商务区非常火热，属于城市塔尖人群的首选置业地，文章开头讲到的，价格4万多的武汉长江中心就在这个地方。

东西湖区虽然不在武汉主要打造的版图上，但近几年发展非常迅猛。

而且开始逐渐摆脱过去的落后产业，进军新兴产业，和光谷东打差异化竞争，主要围绕大数据和网络安全做文章。

而且值得一说的是，东西湖近十年人口增长了39万多，增速高达87.17%，虽然跟光谷东有一段距离，但稳坐全市第二。

在江岸和江汉工作的，可以选择在东西湖置业，主要关注距离因素，依次为金银潭板块、金银湖板块、临空港板块。

临空港板块库存非常大，不建议投资。

江汉区是武汉的金融中心，70%金融资源集中都集中在这个地方，也是全武汉市人均收入最高的板块之一。

金融产业相对高端一些，所以在这个地方居住的人口比较小资，武汉非常出名的商业街江汉路步行街，就在这个区。

江汉区的配套能力也属于武汉的价值高地，市一中、北湖小学、外国语学校、同济医院、协和医院都在这个地方。

当然，跟武昌区一样，属于城市塔尖人群置业地，这个地方房价不低，大部分楼盘都在3万元以上。

江岸区是武汉行政中心，和江汉区一样是传统的经济强区，占据了武汉内环很多优质的地段和配套。

跟江汉区共享的建设大道，是很多武汉年轻人的向往，随着近几年人口流入，后湖也成为了置业新地，未来发展不错，价格在1.8万/平米。

洪山区这个区很有意思，地图形状堪称全国第一，夹在武昌与光谷东之间，左右逢源。

当然洪山区自身就很强，区内云集37所高校，响当当的“武汉大学城”，光谷东能有现在的成就，离不开洪山区的资源供给。

不过这个区面积辽阔，置业自身就存在分化属性，主要方向还是围绕着武昌和光谷东核心枢纽。

至于黄陂、江夏、蔡甸、新洲、汉南等远城区，投资不太建议，以后我再做细分分析。

综上，对于武汉投资板块的建议，更符合下面这个排名：

第一梯队：东湖高新、武昌

第二梯队：洪山、江岸、江汉

第三梯队：江夏、东西湖、硚口、汉阳、青山、黄陂

第四梯队：经开、汉南、蔡甸、新洲

4

地利人和

最后我想再讲一讲武汉。

武汉这个城市曾被很多人吐槽过，主要是工资低，满城挖，留不住大学生……

但我一直看好它。

因为这个地方是国内少有积聚地利人和的城市，要山有山要水得水，九省通衢，四通八达。

最主要的是坐拥83所高校，这个规模仅次于北京；在校生人数也多达123.2万人，仅次于广州。

而高校总面积加起来约9万亩，接近孝感主城区的规模。

数量多，质量也不差，其中华科、中南财经政法大学、武汉理工大学等，在全国榜上有名。

高校资源就是人才资源，这是接下来城市竞争最值钱的砝码，这是郑州、合肥、长沙、南昌等城市做梦都得不到的。

人才资源丰富，会吸引无数企业入驻，政府只要多给些政策，根本不用考虑招商引资的难度。

经济增长，工资收入提高，又会吸引更多大学生留在武汉，形成良性循环。

之前有大省会战略支撑，而现在，天时出现，在“国内大循环”战略下，武汉作为中部第一城，这条循环链的速度，只会越来越快。

这一切都是武汉房地产的内驱动力。