多城发文剑指房企“多马甲抢地”，房企拿地难度进一步加大

2021年是“双集中”供地开启的元年，多个城市已完成首轮土地出让，但集中供地更多改变正在发生。

房企“多马甲抢地”被堵

近日，东莞自然资源局、东莞住建局、东莞人社保障局、东莞市场监督局、东莞税务局、不动产登记中心、公共资源交易中心等7部门联合发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》（试行）。《通告》规定，东莞土地参拍企业实缴出资必须大于0；参拍企业员工参保人数必须大于0；参拍企业连续报税1年以上，纳税大于0。初次违反规则，参拍公司一年禁止参与东莞土地拍卖，再次违反规则，参拍公司母公司一年禁止参与东莞土地拍卖。据此，新注册空壳公司将不能参与东莞土地拍卖，房企“多马甲抢地”被堵。

在开发商拿地都要“摇号”的年代，注册空壳公司越多，意味着抢到热门地块的概率越大。事实上，设立马甲公司拍地，在业内是颇为常见的做法。有房企投拓部门人士表示，在保证金不高的背景下，很多房企会通过设立多个“马甲”来增加自己拍地的成功率。

除了东莞，无锡市自然资源和规划局此前发布《无锡土地市场公开出让挂牌文件中〈承诺书一〉的有关解读》，其中提到，竞拍公司需承诺除该竞拍主体公司外，无“母公司及母公司其他下属控股子公司”，或是“我公司(该竞买人)下属控股子公司”参与竞拍，违反者将一年内禁入无锡土地市场。

苏州市自然资源和规划局则发布《关于严格落实竞买要求的通告》，《通告》强调，同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买，且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金。对于违反上述规定的竞买人，经认定构成违规竞买的将被认定为失信行为人，三年内不得参与苏州土拍。

此前，江西南昌市人民政府办公室官网发布《关于进一步加强住宅用地供应调控工作的通知》，《通知》在房企拍地方面提出，要严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买。“限房价、限地价”地块的竞买人应满足土地出让公告中明确的竞买要求，并在报名时书面承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。

其实，除了“多马甲抢地”被堵，各地土拍都设置了复杂的出让规则，其中包括大量配建公租房和人才房面积，可以说开发商利润“被严格限制”。

深圳的“后花园”？东莞楼市火热

迫于一线城市拿地的巨大压力，许多房产机构迅速将目光转移至第二梯队。而在粤港澳大湾区第二梯队的三城中，从市场火热程度来看，东莞无疑拔得头筹。在房企和一些研究机构眼里，东莞已经不仅仅是深圳的“后花园”和环一线城市，而且还已经属于“新一线城市”。贝壳研究院指出，2020年东莞的外来需求远超本地需求，省内购房者尚未超过三成。

在楼市调控方面，东莞也紧紧跟随深圳的步伐。例如，深圳二手房成交参考价出台后，临近的东莞也首次发布典型镇街热点二手楼盘网签价格情况说明，被市场人士看作“东莞版的二手房参考价”。市场公开信息显示，东莞松山湖片区有部分二手房的挂牌价竟高达每平方米8万元左右，而松山湖也是东莞官方二手房参考价最高的区域。

不过，不少房企仍决定重金围猎东莞土地市场。市场机构的统计分析显示，刚刚过去的5月东莞土地市场大热，对未来的楼市运行影响深远。5月份，东莞全市共出让7宗地块，涵盖4宗商住地+3宗商服地，成交达到98亿元，环比4月暴涨338%。

“这几年的东莞土拍市场，深圳房企的占比越来越高。在整个粤港澳大湾区里面，除了深圳都市圈、广州都市圈之外，企业几乎没有更好的选择。深圳本身土地供应量少，宅地稀缺价格也高，惠州经济程度不高加之房产项目太多，影响了土地开发价值，所以在深圳都市圈内东莞就是首选。”一名深圳房企深圳区域投拓部工作人员表示。

“东莞获得了广州和深圳的双重辐射效应，所以本身是具有很强投资成长性的城市，预计后续会有较多的房企到东莞购地。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“此外，后续东莞产业升级力度大，客观上也会增加购房需求。”