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昆明住宅库存达到13个月再次“告警”,卖房越来越难了

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根据昆明锐理发布的5月昆明房地产市场研究报告,昆明住宅库存面积增加到960.36万方,全部消化完需要1.07年(约13个月),达到5年来的新高,“红灯”已亮,销售去化开始“报警”。


今年5月昆明商品房供应、销量、库存和价格信息(图来源锐理数据)

根据锐理报告,截止到2021年5月31日,昆明商品房(住宅、办公、商业)库存总计约2363.85万平方米,按照近一年销售1063.55万方的面积计算,需要2.22年才能全部消化完。

具体到各业态,住宅存量960.36万方,去化周期1.07年,较上月增加14.6天;办公存量708.54万方,去化周期5.89年,较上月增加33天;商业部分存量694.95万方,去化周期较上月减少150天,不过,依然高达14.43年。

根据易居研究院上周发布的《百城住宅库存报告》,截至4月,全国100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.9个月,昆明住宅库存量去化周期高于全国平均水平近3.1个月,而这已经是自2016年以来的最高水平。


昆明2015-2020年商品住宅存量及去化周期趋势

回顾历史数据可以发现,昆明有过两次住宅去化周期超过12个月的情况。一次是在2015年左右,彼时国内房地产市场普遍遭遇库存压力过大的情况,中央连续出台政策,推动去库存,最后昆明花了近2年时间里,才化解了这场去化危机。之后,昆明住宅库存一直处在低位,2017年时,昆明住宅库存去化周期甚至低至只需要6个月。虽然此后逐年增长,但基本都控制在8个月以内的健康范围内。


昆明2015年-2020年土地供销情况

2017年后昆明住宅库存开始增加,与当年以及接下来几年土地大量供应有关,2017年昆明出让土地8765亩,较前年几乎增加一倍;2018年成交面积也达到8621亩,到 2019年土地出让面积更是惊人,达到12059亩,是2017年的两倍还多。

土地大量供应,带来的结果是商品房供应量暴增,库存迅速累积,到去年9月,住宅去化周期就已超过12个月,如今更是达到13个月的高位,开发商销售压力大增。

如果和2017年昆明住宅库存最低的时期相比,目前昆明房地产楼盘的销售周期拉长了一倍不止,也就说,2017年一年能清盘的项目,现在就要至少两年才能清盘,这对各个房企的资金压力是不小的考验。

昆明住宅库存量迅速增加,一方面是因为土地供应量大,另一方面是房价连续上涨13个月,具备资金实力的购房群体相对萎缩,第三个因素则是今年以来房贷审批变难,周期增加,新房从下定到最后放贷的时间明显变长,开发商不得不被动“压货”,导致库存上升。

但昆明这一轮库存增加仅仅是昆明等少数城市的个别现象,目前并没有全国性的库存压力,因此国家不会出台去库存政策,昆明只能自己消化,开发商的去化工具也就变得非常有限,除了降价,有效手段不多。

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