2025年房价能翻1倍？专家预测：3类城市领涨，1类城市将趴窝

随着楼市调控常态化，购房者也越来越理性，根据机构数据显示，即便一些开发商促销口号诱人，但今年楼市的“金九银十”没有了往年的喧嚣，光环不再。有人说，这要归功于“三道红线”，也有人说，房价涨了这么多年，也到了该调整的时候，毕竟没有只涨不跌的商品，房子也一样。

实际上，对于购房者来说，他们不仅仅看眼下的市场，还要看几年后的房价趋势，毕竟，像房子这样的不动产，不可能即买即卖，特别是很多城市都加入了限售这一条款，房子的流动性减弱，从买入到交房，加上限售时间，一套房子具备转手的资格起码也在5年以上。所以，在网上经常可以看到不少专家预测5年后的房价，以指导网友们买房还是不买房，其中就有一位国内知名的房产专家对2025年房价做了一个预测，在他看来，2025年房价整体还能翻1倍，3类城市领涨，1类城市趴窝。

楼市历史不会简单重复，但可以借鉴。

还记得，在网上广为传播的一条人民日报1980年的评论，讲的是普通收入市民需要不吃不喝工作60年才能买得起一套商品房，因为那个时候的房价看似比现在低很多，但普通工人的月收入才60元。

据第一财经报道，直到1987年，我们才有全国性的房价统计，当时的房价是408元一平米，对于当时的收入来说，这个价格也不是一般人能承受的。

到了1998年住房商品化改革以后，从1998年到2019年的20年左右时间，全国商品房均价从2000元/平米涨到了9300元/平米，净增加了3.65倍。当然，这是包括所有角落的数据，比如乡镇房子，还有大量的郊区，分类来看，这种结果就更为明显，比如易居房地产研究院统计的数据显示，四大一线城市均价为43788元/平米，32个二线城市均价为14233元/平米。

从目前统计部门公布的数据看，虽然经历了这次疫情，但房价仍有一定幅度上涨。根据中科院预测科学研究中心此前的预测，2020年全国商品房均价为9753元/平米，比2019年上涨6.1%，从目前的情况看，实现的概率还是比较大的。

从房价的上涨历程可以看出：1.房子相比普通收入，在任何时候都是非常昂贵的商品。2.无论有多少人看空房价，但商品房的价格、销量都在上涨。我们说，任何一件商品，都不会无缘无故的上涨，而且也不是所有的商品房都会随着时间推移而涨，比如20年前比较昂贵的汽车，今天的价格居然还跌了，为什么房价还一直在涨呢？这里面一定有其关键的因子，如果这些因子还继续存在的话，房价仍易涨难跌。

人口、土地、货币，无疑会驱动房价继续上行。

原国家房改课题组组长孟晓苏在接受采访时表示，“短期看供求、中期看地价、长期看发钞”。

供求方面，1-8月份，全国商品房销售额96943亿元，同比增长1.6个百分点，说明购房需求增长强劲，已有专家预测，2020年的商品房销售额将突破17万亿元，在2019年基础上，再增加1万亿元。

地价方面，根据机构数据显示，2020年1-8月份100个监测城市土地价格同比增长9.3%，为6060元/平米，面粉价格上涨，面包价格自然是“水涨船高”，除了个别房企因资金链原因不得不亏本卖房外，大多数开发商要持续经营盈利，售价仍会保持相应幅度上涨。

货币方面，自2017年后，M2进入到两位数以下增长，年均增幅在八点几，相对以前确实降低了些，但绝对数仍不低，截至到2020年8月，M2余额为213.68万亿元，同比增长10.4%。

而且，随着进入国内大循环时代，扩大内需是重中之重，房地产带动数十个行业的生产、消费和就业，对促进经济增长有不可替代的作用，对老百姓而言，房子作为一种固定资产，从长远计，更愿意把钱花在房子上，为保值增值，为养老，为孩子上学，为把财富留给子女，总之，如果具备经济条件，又有购房资格，对房子难以拒绝。

即便再过5年，房价上涨整体的概率仍然较大，整体或翻1倍，3类城市领涨，1类城市趴窝。

很多数据都显示，说是房子供大于求，家庭住房拥有率比较高了，其实，这仅是一个整体概念，比如很多乡镇房，在城里只有一套房，在乡镇上有两套房，后者实际上没多大价值，也很少去住，最后一平均，感觉房子很多了，有很多小产权房，还有不少90年代前建造的无门厅、无过道、无厕所的老旧房，一旦经济条件达到，他们购置商品房的需求还会持续释放。

此外，还有不少空置房位于卫星城、边远郊区，真正的主城区房子是比较稀缺的，一般很少听说房子租不出去。所以，从需求的角度看，除了极个别有缺陷的房子，难出现卖不出去的房子。

地价和货币仍然是房价的有力支撑。据CREIS中指数据统计的300个城市显示，从2013年到2019年间，住宅成交楼面价从1000元/平米左右，增长到4500元/平米左右，净增加了3.5倍，考虑到稳地价政策，在未来5年地价即便只上涨一半，即1.7倍，按照地价成本占商品房售价成本的60%算：1.7*60%=1.02，从地价角度看，5年后，商品房售价比现在高出1倍左右。

还有货币供应。虽然政策在不断调整，但还是具有一定确定性，经济专家黄奇帆曾说，未来十几年M2大抵等于GDP加物价指数，如果GDP为6，物价指数为2的话，每年还是有8%的货币增速，这还是比较保守的预测。比如像今年，一二三季度M2都在10%以上。考虑到房地产的吸金能力，增速也不会低于平均数。如果过去3年房价增加1倍，未来5年翻1倍也不是不可能。当然，这是整体，并不是所有城市都是这样。

从过去的经验看，房价上涨潜力大的城市，在经济活跃程度、人口吸引力、城市资金总量方面表现突出，比如城市群核心城市、省会城市、区域中心城市等这3类城市基本处于房价领涨地位，再过5年还是如此。

还有1类城市趴窝的概率则比较大。比如被媒体频频报道的低至几万元一套的“白菜价”房，虽然很便宜，但未必有多少人敢去接手，因为房子不仅是钢筋混泥土，还有附着在那里的就业机会以及各种配套资源，随着城市之间人口争夺战白热化，这些地方的人口很可能是被吸收对象，房多人少的现象会越来越明显。