北京楼市：买了首套房，却被套牢10年

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　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：新人首问，房姐您好，我是刚博士毕业留京，户口近期下来，所以想提前看看房子。目前准备首付款450到500，首套首贷，在菜市口附近上班，4号线太挤了，所以找房子想沿着7号线找，也许也是这个原因限制了很多。望提供一些新的思路。房子以刚需自住为主，学区的因素不知道该不该考虑在内？西城能上车的房子都太老，还是想刚需自住为主，两居，回迁房暂不考虑了。您有哪些楼盘可以推荐一下呢，另外由于在国企工作，工资收入新入职比较低，怎么可以合理规划流水呢，之前问过一些中介，他们都说没啥问题，看完您的文章后，感觉也是个问题，哈哈，望房姐可以解答一下。

　　回答：买房没必要被地铁限制，首套房并不会住一辈子，后期很可能置换，首套房一定要以升值为目的。如果还未结婚，没必要考虑学区，可以看看丰台的丽泽板块 例如 保利百合、金泰城，还有朝阳的双井板块 例如 首城国际、珠江帝景、天之骄子 ls一般中介也会帮助包装，如果不放心就自己养，可以看下精华帖有详细介绍如何操作

　　提问：多层，老破小，70多平，6楼，顶楼，税大概2%，户型很满意 报价600万，1分讲不下来，去年成交了一套，同户型，2楼，550万，付款周期1年。 在犹豫要不要。这种户型很稀缺，性价比还不错，但是没有电梯，价格略贵。 我是打算谈着玩玩，放慢谈判进度，拖延签合同时间。碰到更合适的房子就不要他这套了；我爱人的意思是想好再谈。我这人不太擅长分析，只擅长在实践中总结经验。 多谢指教！

　　回答：老公房一般1-1.5%的契税再无其他大额税费。 老破小是总价450万以内的战场，超过450万除非特殊情况，基本回避掉老破小。 8.6万的价格无论京沪都属于中内环比较品质的楼盘价位，不是老破小的价位。 谈着玩玩就随意了

　　提问：房姐，您好，星球会员新人首问：目前名下一套通州海棠湾房产，市场预估价800万（100万公积金贷款未还），夫妻双方共有产权，而且都没有SFSD资格了。1-2年内可以通过积分落户解决户口问题，孩子还有5年左右上小学，所以打算近期提前准备。 目前子弹500，年收入50左右，月公积金9K左右，如果卖掉通州房产一共凑齐1200。是否可以考虑买一套学区房+一套投资，如果这样的话，在综合考虑学区，自住和保值的基础上朝阳有哪些地区和小区推荐，海淀或西城是否可以考虑？另外在市里保有一套的基础上是否可以考虑通州保留一套长期拥有，毕竟有环球影城和市中心的概念加持。 还请您帮助，如何能实现资源的优化配置，谢谢。

　　回答：我的建议是海棠湾可以保留，直接抵押盘活资金，大概获得400左右，加手中一共900+的资金，全款入一套自住投资盘 先不要考虑学区。 3-4年后再买学区房，有两个方案 1. 抵押掉后入手的这个标的，加手中资金入一套学区标的。 2. 如果再抵押月供可能跟不上或者压力太大，就直接出掉海棠湾入学去标的 这样手中的资产增值最快，风险最小。后期再入学区选择权也更多 投资盘建议看望京和双井板块

　　提问：智慧的房姐，星球新人首问：一：家庭情况：非京户，二套，预计夫妻一方4-5年后能积分落户，孩子2岁多。二：资产情况：1.大兴2居一套，价值315万左右，商贷70万。2.天津和平区1居一套，价值220万，商贷106万。3.房山商住房一套，价值120万，无贷。4.父母赞助子弹200万。5.家庭税后年收入70万。三：恳请指导：1.为了积分落户加分需要在非城六区居住，我们的理解是需要在非城六区有住宅，不知理解是否正确？2.天津的卖不卖，目前持有两年，赚30%。3.大兴的卖不卖？和最高点相比已经跌了100万，孩子在这里可以读公立幼儿园。4.是在亦庄或者昌平换一套大的，还是办工居后在城六区和郊区各买一套小的？不知哪种方案可行，根据我们的资金情况，建议具体在哪里买，麻烦具体到小区，感谢

　　回答：1. 可以加分，但户口得落在郊区 2. 可以出掉，天津进入下行期了。 3. 不清楚大兴的标的所在具体位置，长远看大兴是可以保留的。现在没必要出掉 除非腾名额或补资金缺口 4. 建议置换一套大标的，两套小的只能都买上车盘，居住品质和增值空间都会一般。 可以看看亦庄的 林肯公园，回龙观的 国风美唐

　　提问：房姐，你好！ 新人小白首问，还请房姐多多指导！ 我是sfsd，首付预算只有170（借了不少），家庭收入税后30／年，工作地点五道口，未来半年要孩子，需要两室一厅。 我的首套买房需求是保值增值＋自住，距离五道口上班地点交通方便，能拎包入住，减少装修成本，也为买房积分落户加分基本定在昌平区。 最近看了霍营华龙苑南里，总价不高但感觉小区很破房子也太破没有继续选择。 这几天按照自己的预算看了回龙观龙华园80平米房子，2000年的房，单价5万，4层，总价400，简单装修，房主集体户口要落在这个房子上再迁走（房主孩子上学要换房海淀），交房后3个月才搬走，我还要多付现在房子的租金。 问题： 1.龙华园的房子是否有增值好转手的空间？或者按照我的预算回龙观还有其他小区推荐？我只能买满五唯一的房子 2.老小区未来装修安装电梯，是否建议入顶层，单价低，是否会有增长空间？

　　回答：1.龙华园比较旧但也可以入，更建议你看下 和谐家园、龙锦苑一区、矩阵小区，这几个对应育新回龙观分校，在昌平算不错的学区房。 2. 顶层相对中间层折价10%左右，价格合适当然可以入，顶层不影响升值

　　提问：房姐好，我在天宫院有套两居330万，现在想换到城里，女朋友在天安门东，我在首都机场，全部预算只能买450万内，现在看双井附近的一居室，包括苹果社区南49平米（北向430万），非常生活63平东向（430万），九龙花园西南向一居430万，还看了后现代城和易购空间，房姐觉得这样置换合适吗？因为要照顾女友上班，也想资产合理配置。有什么合适的推荐吗？

　　回答：天宫院具体是哪个小区呢？负债多少。 需要具体分析适合出售还是抵押还是同步。 如果工作在首都机场，换到朝阳东三四环14号线周边或望京都是可以的。 一居室不要碰， 首先要计算出你的首付资金。 非常生活没有什么买点，易购空间回避。 首先要看你的资产和现金情况，才能进行下一步的分析。

　　提问：麻烦问一下，双井地区两居室，首付预算450-500万，有什么好的推荐吗？

　　回答：双井地区对标总价建议在800万起。 即使是老破大的九龙花园，基本总价也要600万起。 首付如果有500万，做好选筹＋评估＋贷款，可以买到1200左右的标的。 除了几个标杆，珠江帝景B区，首城国际可以作为首选，其他类似柏林，天骄等则需要出来大面积低单价标的。

　　提问：房姐您好！目前想出手一套三居，自住加投资，预算1500至1700，目前进入考虑范围的是凤凰城（二期或三期）、金星园、金地国际花园几个小区。小孩目前在西城上初一，买房不需要考虑学区的问题，买房后最近三到五年先出租，未来考虑自住。基于以上情况，有几个问题请房姐不吝赐教：1、这几个小区您怎样看，建议选择哪个？2、据了解目前凤凰城北侧有学校正在施工，这是个什么学校，什么时候开始招生，未来会影响凤凰城的房价吗？3、目前在京家庭有两套房，想出售一套再买一套，买卖间的节奏如何把握，先看好房子再卖还是先卖了房子再看，同时操作连环单感觉风险和难度很大。目前拟出售的房子已挂出去一段时间了尚无靠谱买主，基于当前北京房价走势和我的买房需求，需要较大幅度降低售价以尽快出手么？以上问题，期待得到您的指导。

　　回答：1. 金星园不错的，就是人朝的毕业生一年比一年多 2.听说是人朝的高中部新校区，对周边肯定是利好 3. 可以看下精华主题的卖房技巧，春节前完成置换比较好，一般来年3月会是一波小阳春。

　　提问：女神好，首次提问。通州龙湖蔚蓝香醍叠拼1500w无贷，青岛一套280，西城公寓学区房（只能住）。现金流约4w。孩子国外读书要预留120万。老人通州户口sfsd。想买套五环200面积住，二套投资。 两方案，一，卖通州房，买一套温哥华森林，纳帕，御汤山或西屿西山、万科翡翠云图，自住哪个好？剩500w，tty还是东三环外或通州？通州还有指标。 二，通州出租2.2万，或者同小区换小房，dyd买西屿或万科云图，800万。 问题一，哪个方案好？ 问题二，是dyd还是贷二手？ 问题三，通州指标适合投资么？是出租大的还是通州卖大换小？ 问题四，青岛房子卖么？ 问题五，啥是鬼牌？御汤山10年后就没涨是么？多谢

　　回答：换到御汤山或同小区置换，其它几个不推荐 二套以上建议dyd 通州可以投资，只不过现在偏贵，需要等一波回归 青岛的房产如果是在核心城区可以保留 鬼牌是看起来较差的标的，通过改造可能出现惊人收益，一般新手不推荐 别墅涨幅跑输大盘很正常，本就是非投资产品

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