房价下跌有很多可能,我们不妨列出来说一说,然后再说一说为什么芜湖房价不可能降。以下是纯技术讨论,不带任何情绪和利益倾向,也欢迎大家踊跃留言,我们一起将房价的问题讨论清楚。
那么,房价下跌有几种可能呢?
第一种,政府集中供应了一批廉价或限价地块。这个比较好理解,作为房价组成的大头,地价一直支撑着房价的60%甚至更高,如果开发商买地的成本下降一半,等于未来的房价下降了30%。
地方政府如何将地价降下来呢?要有破釜沉舟的勇气降低地方财政对土地的依赖,像长沙那样,不依赖房地产,不依赖卖地,而是依靠产业发展地方经济。一旦政府这么去做了,就可以对地价限价,从而达到对未来的房价的限价。比如楼面价限制在4700元/平,未来的商品房备案价不超过1.2万一平。
实际上这是一种调控方式,地方政府需要有壮士断臂的勇气和魄力。
第二种,限制二手房的成交价格。新房二手房的房价如果出现倒挂,必然让市场存在很强的流动性,因而通过控制住二手房的市场成交价格,来控制市场的流动性。芜湖有很多破旧的小区,二手房早已失去了居住的价值,但由于跟学区挂钩,导致房价一路上升。
深圳通过这个方式,目前已经很好地控制住了房价的上涨趋势。可见,房地产调控不能只在土地市场,新房市场打转,只要涉及房地产交易领域,均应该纳入调控的范围。很显然这需要一个认知和实践的过程。
目前已经有很多城市正在执行或准备实施对二手房限价的政策,一旦成效显现,必然将成为楼市调控的一个新领域。
第三种,大力发展廉租房和经适房。确保城市的刚需和经济条件较差群体有房子,能结得了婚,生得了孩子。以产权共有的方式逐步解决产权转移问题,确保这类家庭在未来取得完全产权,可以上市流通。
这个方式一旦实施,将有效消耗楼市的潜在客户。从源头消化需求压力,降低商品房市场的供给压力,平衡供求关系。时间一长,就会平衡掉社会对楼市需求的压力,从根本上解决掉外来人口的住房问题,使得安居乐业成为可能。
以上三种方式,几乎完全可以解决目前高房价的问题。但是,我想告诉你的是,诸多的可能最终都会成为不可能。
第一,土地财政由来已久,如果不能从源头解决地方政府的收入来源问题,卖地仍然会继续下去,也还会越卖越高。城市越大,发展资金的缺口越大,地方政府对财政收入的渴求就越高。同时由于城市越来越大,土地的价格就会越来越高,对这块蛋糕,没有哪个饿得不行的人能忍住不吃。
因此,只有解决地方收入问题,才能解决土地的问题。长沙模式很好,全国也就只有一个。这在某种程度上也说明,特殊并不能解决普遍性的问题。因为大多数的地方政府都是普通的社会管理者,并没有那种勇气扭转乾坤,何况五年一任,也不能保持政策的连贯性和持续性,一旦实施而不能坚持,反而造成更大的不稳定。
故而,房地产税才受到市场如此的关心,因为它真的有可能改变现有房地产的运作逻辑。但为什么迟迟不能落地,反映出问题的错综复杂性,需要时间去一个一个地克服实施的政策性障碍和制度性障碍。
第二,虽然房地产市场是一个政策性很强的市场,那也只是停留在土地和新房层面,由于在这一块政府部门既是运动员又是裁判员,在这个层面实施监管,既符合法治的精神,也符合市场经济规律,不能放任市场自我管理。
但是,房子一旦实现了产权的交割,成为公民私产,则公权力就不能过分干预。二手房买卖很多情况下就是你情我愿的事情,一个愿意高价卖,一个愿意高价买,公权力不好过度干涉。控制二手房成交价,只能作为特定时期的特殊手段,而不能普及全面化。
第三,政府兴建公用房,经适房等保障性住房,初衷是好的,但不能解决根本问题。对于一个城市新人而言,这类房产很大程度上就是解决住房问题的过渡方案,将来他们还是要在商品房市场寻求价值的最大化。
换言之,它只能解决一时的问题,不能解决一世的问题。我们之所以愿意去城市或更大的城市发展,是因为那里有广阔的发展舞台,有上升的空间。如果这些人只安居在保障性的住房里,或者表明他们发展得不行,有违当初的雄心壮志。
市场经济是实现一个人个人价值最大化的最佳模式,只有在符合市场经济规律的情况下,实施有效的竞争,才符合市场的精神。经适房大抵是扶上马送一程,而不能取代商品房,更不能局限一个现代化的市民。
总结一下,房价是一个系统性的问题,牵一发而动全身。我们不能头痛医头脚痛医脚,甚至破罐子破摔,一下子把房地产市场搞死。激进不符合人的本性,更不符合复杂市场的特质,万事求稳,稳中才能求进,否则就是一着不慎满盘皆输。
把房价搞下来有很多可能性,但有一种叫不可能,这个不可能就是以激进的方式弹压房价,适得其反。我是鱼眼,帮你看到更好的未来,下期再见!
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