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青岛人口大变局,对各区市楼市之影响

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自从全国和省里公布了七次人口普查数据以来,就等着青岛实现1007万之后的各个区市如何分配了。本以为会有一场比较隆重的记者会,结果就通过媒体简单发布了。

由于本次人口普查导致的各区市人口出现了巨大的变动,所以需要先分析一下从2019年到2020年底这一年之中的变化情况,然后上溯十年,再做分析。和其他人不同的是,以前者为主。


2019年底和2020年底的青岛各区的人口基本统计数字,可以看到多出这57万人,分配差别极大。头部的两个区,底部的两个市,人口都是负增长。但是市北和莱西下滑不大,主要集中在了市南和平度。

市南区一把少了超过10万之众,这是个巨大的比例。对给市南的班子来说,压力不小。毕竟本城当年有“镶着金边的抹布”之称。如今金边上的首善之区,人口大幅度流失,不可谓不惊人。

青岛的行政区划分,其实没有按照每个区都有未开发区域来做,而是不平衡的东西横切,这样使得市南再无土地开发。这些年,楼盘甚少,多是海边的豪宅,价格惊人。而西部等老破小难以改造,使得众多人口或者去了崂山浮山后,或者去了李沧,或者去了郊区养老,星流云散,大势所趋,如同中山路一样美人迟暮,不可阻挡。就市南来说,把剩下的活干好,比如鲁商、财富这些项目完工就可,不折腾为上,提供好写字楼这些服务,守住本钱就很好了。

市北颇有点类似,其实也在走市南的老路。好在当年给划过来一个老四方,还有点地,只是拆迁艰难,所以效率不高,能目前看还能维持住这110万人口,长久看,还需要在环境、产业、教育、交通等问题上做出众多努力,否则也得流失。

崂山区增加人口不多,主要是曲高和寡,房价太高,已经普遍豪宅化。后边的关键是就是承载能力的问题,就是如何拆迁张村河谷底等旧村,否则增加人口也有巨大瓶颈。

李沧的优势在于2017年前的很多年里,扮演了青岛市区刚需承载地的功能,让大量年轻人落地于此,所以在市内四区中增加人口最快最多。但是这几年,随着院士港的大举修建,大量住宅变成商业土地,这种作用大幅度降低。


就青岛市内四区总体而言,总人口从270多万增加到了280多万,好像没增加多少,但是人口的质量大幅度提高了,这是关键。上过大学的比例而言,四个区都在35%以上,100万大学学历的人群素质决定了其收入的无可匹敌,自然是支撑房价的最大因素。

而西海岸和城阳,只在25%左右徘徊,和市区相比,差距巨大。其他远郊区,更不必说。

作为青岛市区产业转移的承载地,而外来人口的主要导入地,两个郊区,城阳和西海岸,一北一西,扮演了主要的人口增长的作用。这次增加的57万人,城阳分了26万,西海岸分了30万,几乎就是总和,其他各区算是自己腾挪而已。


而如果以十年期计算,城阳增加37万,西海岸增加51万,这88万占了135万增加人口的几乎三分之二。

所以,这是人口增量的最大受益者。主要是因为产业兴旺,面积广大,房价不高,又是近郊。

但是我们看到,西海岸新区实际上是两区合并,但是就人口增加方面,比起城阳总数来说,优势不大。再请注意房子的销售,西海岸每年销售套数,一般是城阳加高新的两倍。如此算来,你就知道为什么那边的房屋空置率高了,为什么二手房的销售难度要更大。

胶州和即墨,这次都给分了8万多人,总体打平。即墨人口一举超过平度,胶州人口也达到了近百万。这和这两个地方每年2万套的稳定销售总量就整体能挂钩了,说明人口的增加比较大。两个地方的土地可是多得很,能不能保持这样的规模是个关键,毕竟后边的人口流入难度会增大许多。


还有就是平度和莱西的两个正在突破的后花园。这次莱西的表现显然比平度要好的多,只差了4万。而平度一下子少了近20万,这个数字也是十分惊人。

两个县级市尽管这两年都涨了价,但莱西的价格总体还能让人接受,销量没有太大萎缩。平度则不然,涨价之后,今年的楼市明显萎缩。两市的统计数字也能看出端倪,往年莱西最多能实现平度的六成销量,今年已经实现了八成多,比较优势明显。


两市都是胶东一体化核心区域城市,但是也面临着周边城市的吸人,尤其是高铁通车之后,必须在产业化和城市化方面建立起就业竞争力,才能留住更多人。

另外,以前写过,莱西的引进数所大学还是很有效果,一个学校少则几千,多则上万,对增加人口是个有效途径。

总结下来,人口数量固然重要,人口素质更是关键,提高每个人的质量,才能让这个城市的未来更加光明。本城公务员去深圳去上海大批量学习,也是为了这个目标吧,你感受到效果了么?

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