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限价,解救不了楼市

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“打新”原本是股市术语,意思是以发行价购买新上市的股票,通常这些新股一旦上市就会大涨,从而出现巨额套利空间。

由于新房限价,经常出现低于二手房售价的情况,这时购买新房就出现了套利空间,于是“打新”这个术语就被借用过来。

买到就是赚到,谁不心动呢?所以市场上出现了专业的“打新党”,立志买到“套利盘”,而且带动身边朋友一起打新:

二手房那么贵,傻子才买。

然而过去的5月份二手房成交量依旧高达2.5万套,环二身边的“打新党”纷纷摇头:你们都疯了,新房哪里不香?买什么二手房。

听到这里环二想起了一个典故:何不食肉糜?


上海到底有多少“倒挂盘”?

房地产的一个重要特征就是个性化,不同小区其实可比性不强,环二尽可能放宽条件筛选了一下,可能值得不顾一切“打新”的项目今年有58个,部分已经上市。


可能存在套利空间的新房

当然入选标准并不完全准确,作为参考应该足够了,这些项目一共可以提供多少套房源呢?

20184套

上个月仅二手房成交就2.5万套,“限价盘”完全跟不上需求。


拉长周期看,2010年-2020年间,年度成交套数基本都在20万套以上,即,每年都有不少于20万个家庭需要买房。

“限价盘”只能满足10%,其他90%的家庭总不能不买房吧?他们今年不买,需求就叠加到明年。

结果呢?明年的楼市一定爆火。

更严重的是,因为“倒挂盘”的存在,激发了大量非自住需求。

环二不止见过一个客户因为限价存在套利空间,本来计划买一套房子,现在拆分成两套:一套2500万的房子自住,剩下500万去摇号新房。

无形中增加了500万客群的选房难度。

同时,也会有一些完全不需要置换的朋友,目前二手房价格在高位,新房存在套利空间,被迫卖房打新,美其名曰:改善父母居住条件。

其实父母不见得对之前居住条件不满,改善父母居住条件的背后有些因素是:改善资产配置。

这些人并不是真的刚需,所以可以坚持打新,买不到新房就一直等着。

但是有些刚需客户需要落户,需要婚房,需要学区,需要与父母独立居住,你们等得了吗?


每次讲到这就有朋友反驳:限价总是有好处的,因为新房价格低,二手房东价格就不敢挂太高。

你们太天真了。

万科天空之城新房6万都不到,影响二手房东挂9万了吗? 唐镇融创金融未来城7万都不到,影响二手房东挂10万了吗?

不用抱怨二手房东贪心,将心比心的想一下,如果是你要卖房,你会参考新房价格吗?

不会,因为你也知道新房在限价,这个价格并不是真实的市场价格。

你能参考的是什么价格呢?一,小区上一套成交价格;二,大部分看房者的报价。

只要你挂10万有人接盘,你管新房卖多低干嘛?而且即使没算过你也清楚的知道,新房不是所有人都可以买到的。

渐渐的市场就被分割开来,新房有新房的定价逻辑,二手房有二手房的定价逻辑,大家相互没有干扰。

而且大部分客户买不到新房只能转向二手,不断的有客户看房,二手房东也不会大幅降价。

所以限价并不一定带来整体房价的降低,因为新房真的不是市场主流,尤其是这几个倒挂盘。

限价的唯一优势是,给了部分客户低价入手的机会。

盘点一下“倒挂盘”就会发现,大部分房源总价在500-800、1000-1200万之间,只有这个预算区间的客户才有受益的可能性。

400万以下预算的朋友,只能眼睁睁看着别人捡皮夹子,而400万以下才是上海楼市成交主力。

复兴珑御限价13.6万/平米,每套房源比二手房便宜将近1000万,即,买到就有大几百万的红包——买到的前提是你得有2000万购房预算。

而且买到倒挂盘就一定是“福报”吗?限价后的产品质量,大家都心知肚明。


这个问题怎么解决?

卢俊的五周年演讲中提到,环沪新城新房成交额突破了5000亿,持平上海。


不同的是,上海这5000亿的成交,大部分是自访客户,即不需要分销。原因大家都知道:太好卖了。

环沪新城的5000亿成交,70%的来自渠道分销,即,需要中介将客户带过去,原因也很简单:自己卖不动。

我们应该做的是,将上海的成交额变大,将环沪的成交额变小,即,增加上海土地供应,减少环沪土地供应。

上海每年成交20多万套房子,如果将环沪纳入在内,成交的门槛价应该在环沪。决定这个门槛价的因素只有一个:

这20多万个家庭中,最贫困的家庭能出得起的价格。与房子在哪、品质如何没有任何关系。

如果将环沪的房子搬到上海外环-郊环间,成交价与环沪相同,但是业主的通勤、居住体验却提升了许多。

更重要的是,这时统计上海成交均价,真的降低了。

不过有一点大家心知肚明,上海拍多少土地并不完全自由,受供地指标的强约束,所以供应量提升并不容易。而且我们民间力量很难左右。

我们能做的是,不要助纣为虐,环沪项目中有一些的确性价比不高,那么就让他们滞销(当然不排除环沪也有优质项目)。

环沪滞销的项目越多,拍地意愿就越弱;上海市场越活跃,拍地意愿就越强。

相反,环沪项目一个接一个的清盘,需求量如此巨大,房价如此之高,拍地动力一定很足。

降低房价最根本的措施是增加供应量,这一点LD们心知肚明。 我们能做的,就是尽可能的推动他们迈出这一步。

以上为正文

编辑∣环线咨询

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