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2021年首个“楼市坏消息”传来,新规下,2类房子迎贬值潮

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这些年,我们见证了房价的一路上涨,很少有听说买房亏损的。

不过,到了近两年,国家对楼市的调控始终保持着高压状态,一方面控制房价过快上涨带来的购房压力,更为重要的是,如果任由楼市泡沫聚积,势必会影响到发展全局。

打一个比方,当地震发生以后,就容易产生堰塞湖,如果一直让其一直发展到自然崩塌,最终必然会造成更为严重的损失,后果不可想象。楼市也是如此,在产生泡沫的过程中不断地挤出泡沫,乃是一个明智之举,这些经验也是建立在历史上重大楼市泡沫破裂教训上的。

进入2020年以后,国家对楼市的调控并没有因为“疫情”的影响而放松。据中原地产研究中心的数据显示,在2020年全年房地产的调控频次近500次。在连续的调控下,事实上,从南北楼市的差异来看,楼市已进入分化期。


当然,有些人可能不以为然,认为这几年的楼市调控频次都挺多,习惯了。如果这样想,那可能就大错特错了。

到2020年8月,央行和住建部联合召集了部分龙头房企“谈心”,同时发布了史无前例的“三根红线”禁令,开始在参会房企中试行。根据媒体报道情况下,这并非临时举措,而是酝酿已久。从内容看,主要目标就是“降房企负债”。相关机构统计显示,有超80%以上的房企都“超标”,从这个角度而言,降负债具有普遍性。

国家降房企负债的决心有多大?在财联社2021年1月5日的报道中提到,近日住建部和央行又召集重点房企开会,其中增加了部分“新面孔”房企。援引知情人士的话说,“融资“三条红线”试点有望扩围”。老实讲,在这么短时间内再扩大“禁令”试点,工作力度不言而喻。


实际上,这条“禁令”新规没发出去多久,有龙头房企就开启了全国数百上千个楼盘的促销动作,最低至7折。从这里我们也可以看到,国家降房企负债是动真格,而且与常规楼市调控融为一体。万科郁亮对此表示,“房地产终于回归成一个普通行业”,由此也可以看到,对房企的触动不可谓不大。

正当很多人认为2020年就这样过去的时候,在2020年的最后一天,央行、银保监联合发布了一条被业内称为“房贷5档红线”的新禁令,规定了各银行的房地产贷款、个人房贷占总贷款具体比例。

值得一提的是,房贷大部分都收归到几大行,其目的就是便于管控,小银行资金违规进入楼市的可能性大幅降低。该规定没有给执行“缓冲期”,第二天即2021年1月1日正式实施。

无论是“3根红线”还是“5档红线”,都直指降负债,房企要降负债,个人房贷额度也受到抑制,也是在降负债。意味着,去整个行业杠杆的时代已经来临。


处在这个大环境下,楼市还传来了2021年的首个“坏消息”。

有人说,2021年是过去十年最差的一年,但是未来10年最好的一年,这句话用在房地产行业最贴切不过了,首当其冲的就是10万家开发商。他们一边要降低负债达到“监管线”,另一边则要偿还不断到期的债务。

据证券时报旗下券商中国1月7日报道,2021年房企的到期债务将达到12448亿元,同比增长36%,这还不包括2021年当年发行的超短期债券。这是一个什么概念?比2020年增加超1/3的到期债务,同时也创造了首个“万亿债务到期年”。按照报道的原话说:“房企偿债压力继续攀升”、“ 中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力” 。



一句话,2021年,是房企到期债务“历史大顶”。这么还这么多债,怎么办?

很显然,那么多条红线“锁住”,依靠“借新债还老债”的做法肯定是行不通了。按照业内人士的看法,“房企降价促销是最可行的方式,其力度和策略也决定了回款的速度”,按常理,今年到期债务大幅增加,其促销的力度也会高于往年。现在大家关心的是,“3条红线+5档红线”禁令新规+“天量债务到期”,开发商到底是全面促销还是部分促销?

从去年下半年的销售情况看,核心城市的核心地段,房子去化成绩大都不错,所以,在能够卖得出去的情况下,房企主动降价的必要性较小。从这几个月房企的行动来看,对两类房子促销态势明显,而且折扣力度也最大。很显然,这两类新房子都在折扣促销,同类的二手房的命运可想而知,也一并统统打入“冷宫”,迎来贬值潮。


第一类是地段不好的商铺。最近有品牌房企推出了“零元购商铺,购房款分10年分期返还”,一时间引起大家热议。商铺之所以被遭如此“贱卖”,主要原因有两点:

1.商铺库存量大,去化慢。亚东建设集团总裁刘成曾言,开发商几乎饱和式供给商铺,基本上每个小区都要修一圈,很多地段不好的商铺都沦为仓库。例如,根据机构数据显示,昆明的商业地产去化周期在100个月就是城市的缩影。不仅商业地产库存数据高,去化速度也慢,整体看,据统计部门公布的2020年1-11月数据显示,商业营业用房的销售面积同比下降超11%,可见,库存不但没有减少,随着时间的推移,还在继续增加,特别是对这种社区商铺尤其要谨慎。

2.还有一个众所周知的原因,受到电商的冲击。王健林曾与马云关于电商取代实体店打了“1个小目标”的赌,现在8年过去了,虽然说电商还没有完全取代实体店,但电商的份额确实是越来越大。客流被吸引走的实体店,经营是一道难题,若非核心地段,房东想要租出去都不是一件易事,没有现金流回报,谁还会去买这里的商铺呢?


第二类城市远郊房子。就拿2020年来说,楼市虽然总体平稳,但即便再火热的城市也有销售得不好的楼盘,再冷清的城市也有销售得好的楼盘。换言之,同一座城市内部不同板块和地段的“冷热”也各异。大体而言,核心地段去化相对较好,而远郊则是去化难点区域,就拿笔者所调研的热点城市来说,市区不少楼盘需要“摇号”,而远郊开盘半年到1年的楼盘,去化3成以下的一抓一大把。新房如此,区域内的二手房流动性可想而知。

总结一下:随着2021年进入到房企还债高峰期,再加上“红线禁令”新规加持下,开发商或不得不主动“出货”,前面提到的这两类房子大概率率先被“打入冷宫”,对于我们购房者来说,还是应擦亮眼睛,特别是投资者别掉到“坑”里了。

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