上海买房 ，这个区域会跑输整个上海大市，那还值得买吗？

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，本人已婚，孩子读大学，现在住的房子较小，地段也不太好，想和老婆一起置换一套品质较好的小区，主要想在长宁买，主要考虑小区品质，地段，交通方面，但是朋友说长宁区没有前滩、北外滩、徐汇滨江这样的规划，未来房价涨幅注定会跑输整个上海大市， 想问一下长宁不值得买吗？有没有合适的推荐呢？

沪叔：你好，长宁地区有较多高质量的楼盘。整体来看，该地区的楼盘可以分为五个梯队。第一梯队：独栋别墅与大平层豪宅，此类豪宅在镇宁路、新华路板块和西郊板块比较常见。第二梯队：豪宅公寓，即高端住宅区。第三梯队：品质不错的商品房，常见于虹桥和天山板块。第四梯队：普通商品房，具有一定性价比。第五梯队：老破小。长宁地区的板块整体比较成熟，同时有地铁在修建，同时商业配套设施完善，房子的单价也不贵。具体买房选筹，详见内部分享。

提问：沪叔，你好，上海嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城未来规划是怎么样？哪个发展潜力最大？能否分析分析

沪叔：你好，上海“十四五”和2035规划中指出，要把上海嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城打造成独立的综合性节点城市，改变郊区发展洼地的状况。五大新城重新定位，对于上海郊区的发展是一大利好。规划将嘉定新城进行扩区，形成全新功能布局，四个中心五个片区，打造产城融合的新嘉定。青浦依托环境资源，规划打造集生态、创新、商务、旅游休闲为一体的水乡都市，教育、医疗资源也十分丰富。奉贤新城规划优化公共服务设施，教育、医疗、生态资源都将有极大提升。南汇新城规划升级交通体系、推进城市数字化转型、增加新房供应等，将大幅提升居民生活便利程度。松江交通路网全面升级，公路、轨道交通、铁路、立交项目都会重点推进，交通便利程度将提高。

从定位来看，嘉定主打汽车制造业，松江主要为科教、服务、文创为主，青浦定位创新研发、商贸、旅游休闲，奉贤打造综合性服务型核心城，南汇以制造业、航运、海洋产业等为核心，上海买房建议，详见内部分享。

提问：沪叔你好，最近看了几处二手房，都是2000年后的房子，想知道这样房龄比较大的二手房值不值得买呢？

沪叔：你好，是否购买房龄大的二手房，关键要看“产品品质”。房龄老的二手房也可能是一种老股权。例如，民国时期的房子在文物价值、历史价值、贷款年限上都远胜于80年代的老公房。

就房子的“品质”来说，90年代的房子品质会低一些，折旧很厉害。2000年以后的商品房“品质”明显有了提升。所以购买二手房关键需要考虑银行的贷款年限，因为银行对于同一个房龄的房子贷款年限不同。总体来说，不建议购买房龄较大的二手房，因为这样的房子未来的使用价值以及接盘人都会下跌很多。

提问：沪叔，你好，新政发布之后，很多人担心多校划片会给自己名下的学区房学位带来影响，选择离场，我想趁房东降价的机会来买入一些热门学区房，用来投资，觉得如何？

沪叔：你好，一些优质学区二手房挂牌数量增加，价格下跌。这些房东的做法无疑是正确的，优质学区房溢价过高，除了优质学位以外，配套、交通、产品质量都较差，再加上新政给学区带来了不稳定因素，学区价值有所削弱，房价泡沫自然会慢慢消退，回归正常水平。多校划片会给一些劣质学区带来一定的翻身机会，本来对口劣质学区，经多校划片之后，有一定几率能摇到周边较好的学区。目前能做的还是观望，可以再看市场行情再决定是否入场。上海各区域性价比高的学区房，关注内部分享。