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炒房人傻眼了,二手房“抛售潮”来临?接下来三类房子或无人接盘

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今年以来,住建部和央行密集性出台限制各大银行房贷额度的措施,导致房贷市场行情与往年的情况截然相反,以往一般都是在年末左右银行贷款额度不足,造成大量购房者无法成功申请房贷。而今年因为在年初就被限制了贷款发放额度,直接导致进入到3月、4月份房产市场交易遇冷的现状。银行没有贷款额度来支撑购房者成交,这就意味着购房者的资金来源被限制了,对于很多想要靠贷款杠杆来炒房的人来说,这是一个非常明确的退场信号。


由于前几十年房地产行业的快速崛起造成了全国各地住房产能过剩,虽然高楼大厦现在随处可见,但是这么多的房屋,空置率却越来越高,很多业内专业学者围绕着住房严重过剩的事实展开了激烈的辩论,同时也表达了深深的担忧。

在过去的房地产行业黄金发展期,没有什么投资项目比投资买房更赚钱了,这也导致了实体经济一定程度上的低迷,因为资金不再流入实体经济,而是流向收益更高更快的房地产市场,于是市场中产生了大量的炒房投机分子,利用多种方式炒作楼市房价,让人们形成一种“房价一直会涨”的认识误区。

近期国家频频出手,通过一系列严格的调控措施,将房地产市场的流动性不断降低,甚至冻结在一定频率范围内。流动性丧失之后,炒房者就失去了炒房的利润空间,手头持有大量房屋产权的人会面临极大的资金压力,最终很大可能会选择抛售,这样一来,市场上就会出现很多挂牌的二手房。


因此有人预测,很快将会出现二手房“抛售潮”,而且因为短时间内会新增大量二手房源挂牌,其中会有三类房子比较难以出手,可能会无人接盘,这种说法到底有没有更有力的依据呢?也许我们可以从一些懂行人的一些言论中找到原因。

第一类,建筑房龄20年以上的老房子

大家都知道国家规定的商品房的产权自交房时起算,最高是70年,也就是说如果我们买二手房的时候,买的房龄过于老,比如超过20年的老房子,且不说软硬件设施的老化维护问题,剩余最多50年的产权也会让人心里不是太舒坦,毕竟随着二手房源不断挂牌增加,更多房龄比较新的二手房子可以考虑,这样一来,那些20年以上的老房子就会比较难成交了。


在此之前国家还有“棚改”政策的时候,大家对于购买老小区老旧房子住宅都还显得很受欢迎,因为可以等待拆迁赔款,整体收益性价比高,而今国家新提出来用“旧改”政策来代替过去的“棚改”政策,老房子拆迁获得天价拆迁款赔偿的时代不会再有了,在《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中明确说明:城镇老旧小区是指城市或县城(城关镇)建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)。

各地要结合实际,合理界定本地区改造对象范围,重点改造2000年底前建成的老旧小区。其实,“旧改”政策主要是为了给原有老小区居民提供更好的住房升级,因为很多小区年久失修,没有现代光纤宽带设施,下水道等基础设施老化等问题都会得到很好的改善。


对于想要通过购买二手房来居住的新购房者而言,几乎没有必要去接盘老房子。老房子因为户型设计比较早,会存在很多设计不足的问题,比如采光、隔音和户型这种问题是很难解决的,比较集中的是很多老校区也没有安装电梯,对于家中有老人和小孩子的家庭来说与其需要克服没有电梯的困难,不如多关注一些比较新的电梯房。

即使自己安装电梯也是需要一笔很大的费用,并且会牵连很多楼上楼下的邻里街坊出资与使用问题,麻烦事也会有一堆。再者,老小区的房子建筑年代久,老化的房子也需要重新翻修,这笔花销也不是个小数目。

整体核算下来,购买20年以上的老房子所花费的成本并不见得比购买建筑年份新一点设计格局更完善一点的二手房实惠多少。因此这类房子会很难找到接盘的人。

第二类,营销炒作的房子

各种偏离住宅本质而炒作概念的房子比如:学区房、养老房、海景房、旅游房等。


顾名思义,这类房子在房屋原有的住宅属性之上,人为进行各种伪概念炒作营销,用各种吸引眼球的字眼来营造房子的价值不断上涨的假象,尤其以学区房为甚。在过去的几十年里,学区房一直是买房者眼中的超级热门房源,其令人瞠目结舌的高昂房价让很多刚需购房者莫名有种深深的无力感。

中国家长们从来在孩子教育上不计成本地投入,为了让孩子有一个好的学校,不输在起点上,各种名校周边的所谓学区房被炒作到十多万一平米,甚至更高,即使这些房源本来就很老旧狭小,也丝毫不影响中国家长们的抢购热情。于是这种家长对于孩子收到优质名校教育的疯狂热情,让炒房一族看到了极大的商机,他们抱团购买这些房子然后囤积居奇,联合把品质极其普通的房子价格哄抬到极高的价位,以至于政府有关部门也注意到市场上多年以来不正常的房价现象。


正是这种严重脱离市场价格的学区房子,扰乱了普通人受教育的公平秩序,普通老百姓根本承受不起轻易就破百万甚至破千万的所谓学区房,如果再不整治这种背离市场规律的炒房行为,势必会加大贫富差距的矛盾,造成社会更大隐患,不利于社会和谐。国家曾多次出台政策严令警告学区房并不能保证挂钩名校入学资格,甚至多次修改学校入学的生源录取制度。今年五一节前夕的时候就国家再一次重申“房住不炒”调控定位,而且明确提出了“防止以学区房等名义炒作房价”。

这就给了各种炒作概念的投资方一个明确的信号,不准再继续巧立名目炒作房价。有了国家的直接意见,各个省市地方都陆续开始推出相关的房地产政策,针对性地打击恶意炒作房价的行为。

因为学区房的影响过于深远,很多地方陆续开始实行划片区摇号入学的录取政策,一定程度上打击了学区房关联入学资格的炒作空间,这个政策的实行可以说是立竿见影,北京、深圳、上海等城市率先给全国做了榜样,很快各地学区房的价格都开始降价了,有些位于学区的房子甚至出现价格腰斩狂跌抛售的新闻。


当然,国家这一剂猛药下去,不是简单做做样子,未来的调控政策一定会常态化监管,学区房不正常的价格很快回归于正常市场水平,并且针对学区房的调控政策也会更严格。所以,那些指望投机炒学区房的职业炒房者基本没有任何机会了。

与学区房对应的还有养老房,我们逐渐步入人口老龄化社会,针对手里有富余资金的老年人,炒房者费尽心思搞出各种养老房、旅游房、海景房等概念房,这些房子,基本上不怎么住人,空置率很高,浪费了大量社会资源,而且价格还被炒得离谱。

这类房子有一个共同特点,就是所处位置多为不佳地段,远离城市中心区域,其周边配套比如交通、医疗、教育等设施相对来说比较缺乏,即使买入了,其十年内的升值前景也很渺茫。这一点我们可以从2017年万达王健林亏本大甩卖一批文旅项目这个事件上分析出来,这类房子就是相当于谁持有谁烫手的非优质资产。而炒房客也不是傻瓜,自然会尽量远离。

第三类,劳动力大量流失地区的房子

人口净流出的城市或地区以及城市欠发展的卫星远郊。


我国人口基数大,但是最近几年的人口增长数量并不尽人意,尤其是年轻人结婚越来越晚,生育率越来越低,人口红利正在消失,一些城市或地区常年出现人口流失的情况,但是依然在大量建筑房子,这些房子建好了给谁住呢?比如前几年网络上走红的在鹤岗三万买一套房的小伙,后来两万多卖掉了,这种事情让人笑也笑不出来。

房子要想保值,主要还是看所在城市和地区的人口流入情况,著名经济学专家任泽平曾说过一句非常经典的行业总结:房地产市场行情从长期看人口,中期看土地,短期看金融。

所以决定一个地区房价涨跌的最主要因素之一就是当地人口净流入量,在北上广深这些一线大城市,外来人口非常多,房价根本降不下来,反观北方一些城市比如鹤岗、双鸭山等这些劳动力大量流失的地区房价便宜还没有人要。


所以未来那些人口净流出的城市或地区的房子就会越来越失去了市场竞争力,没有足够的入驻人口来使用这些房子,房子即使建得再好也没有用。

小结:

综上总结,内行人透露的这几类房子在国家不断强调“房住不炒”的基调下确实会很难找到接盘的新买家,大家更理智地根据自己的实际需求进行购买。当前,房产市场的主力军依然是年轻劳动力的刚需购房者。而对于寄希望于通过继续投机炒房赚钱的炒房客而言,不管是政策调控还是市场调控都已经没有可乘之机了,建议还是尽早退场比较好。

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