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深扒恒大“四宗最”

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近日,关于恒大的传言一波接一波,不由得让人好奇:宇宙房企恒大,到底怎么了?

但扒开传言疑云,依然坚挺的销售额、充足的土地储备以及井然有序的降负债进程,数据中的恒大,跟与传闻中的恒大,却是截然不同的两个形象。

01

打折卖房

数据和传闻,我们该信哪一个?理智的人都会选择前者。

“打折卖房”是这场负面舆论的导火索。“近期恒大的确有很多地区的楼盘打折,价格很优惠。”这并非消息的源头,但个别绘声绘色的传闻,大多都是以这样一句话开头。

那么,所谓的“打折卖房”,又源出何处呢?那是5月底,恒大第三届“5·31购房节”启动。根据活动规则,2021年5月27日至5月31日期间,用户在恒大购房均有特大优惠。具体而言,客户购买恒大的房屋,可在现有折扣政策的基础上,再享受额外的折扣优惠。其中,就有此次舆论中心的特价房。这是恒大根据去化率、房屋面积、楼层等不同条件,在每个选定的楼盘中,每天仅限2套推出。

对于此次“打折卖房”的舆论“讨伐”,恒大方面回应称,“5·31购房节”推出阶段性特大优惠措施,仅限于单栋去化率95%以上的尾盘,超大户型、底顶楼层、商铺等产品。所有常规产品的销售价格、优惠折扣及付款方式没做任何调整。

事实上,普惠用户的优惠政策恒大一直在进行。早在2020年2月,恒大便先于同行开启了线上售楼模式,并推出了各类优惠政策。如今,逐渐成熟的线上+线下售楼模式自成体系,旗下自有平台恒房通APP,已为遍布全国的600多个在售项目的“线上售楼处”,为消费者提供网上“看房、选房、购房”一站式服务。

得益于销售模式的升级,恒大的销售展现出了惊人的抗风险能力。数据显示,受疫情冲击最为严重的2020年,恒大全年实现合约销售金额为7232.5亿元,同比增长20.3%。2021年1-5月,恒大实现销售额2851.6亿元,销售回款2507.4亿元。过去5个月,恒大的销售额都很稳定,每个月都在600亿元左右,前5个月销售额同比增加4.5%,高于公司今年销售增长目标3.7%。


02

土储充足

由“打折卖房”衍生出来的另一质疑,是“两集中”政策出台后,恒大在土拍市场拿地规模上大幅缩水,引发了“恒大无钱拿地”的猜测。

根据中指院数据,1-5月TOP100企业拿地总额13274亿元,拿地规模同比增长14.3%。而恒大尽管以 218 万㎡拿地面积排在全国房企中第 24位,但金额排名已是榜上无名。

对此,恒大方面透露,这几年恒大一直很少参加公开的土地拍卖,主要以收购和旧改为主。

从土地市场来看,由于目前土地溢价率太高,性价比低,各地土地拍卖频频传来退地、流拍等现象。比如,作为22个被要求集中供地的城市之一,长春的土地流拍率就达到了惊人的25%。

有业内人士分析认为,在土地并不优质的情况下,恒大在拿地方面的谨慎可以理解为投资趋于理性,且其在此前已具备相当规模的优质土储,在广州、深圳等一线城市还有着大量旧改项目储备,今后的利润率还会有较大提升。

数据显示,截至2020年末,恒大土地储备建筑面积为2.31亿平方米,土地储备原值4901亿元,其中,一二线城市土储原值占比67%,平均楼面地价为2638 元/平方米;三四线城市土储原值占比33%,平均楼面地价为1515元/平方米。

另一个攻破“恒大退缩”传闻的有力证据是,早在去年3月底,“三道红线”监管政策出台前,恒大就已开始实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。“控规模”是指严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年将降低3000万平方米左右。由此可见,土拍市场拿地“缩水”,并非危机爆发,而是恒大至始至终都在执行长远战略的表现。


03

精准多元

企业多元化是把双刃剑,房企多元化多是在行业成熟且成长空间接近饱和之下的常见选择。据不完全统计,2020年销售规模TOP20房企的多元业务都达到了3个及以上,超9成已布局地产相关业务之外的跨界业务。

恒大身处大流之中,在地产主业稳步向好的同时,还积极进行多元化战略布局。目前,集团已完成以民生地产为基础的“多元产业+数字科技”转型,旗下恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉8大产业覆盖了人们的衣食住行各个领域,瞄准的均是拥有巨量空间的蓝海市场。

具体来看,目前恒大已经拥有中国恒大、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络4家上市公司,另有多项优质资产将陆续分拆上市。

其中,于去年底登陆港股的恒大物业,其合约面积和在管面积,预计今年底将分别突破8亿平米和6亿平米;预计今年底或明年初上市的房车宝,拥有全民经纪人会员2129万,门店4.3万家;此外,恒大冰泉、恒大童世界也有望分拆上市,进一步充实资本实力。

最受瞩目的新能源汽车项目,也早已对外宣布,将在今年四季度试生产,明年大量交付。对于市场担心的新能源汽车巨额投入将拖累母公司问题,恒大也给出了答案:今年以来,恒大汽车两次配售,分别筹资260亿港元和106亿港元。

04

红绿转换

销售模式的革新、长远战略的铁腕执行以及多元化项目的有序进行,数据背后的恒大,并非传闻中那边岌岌可危。

那么,最后的“把柄”,就剩下“三道红线”了。截至到2020年底,恒大扣除预收后的资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标,分别为83.43%、152.89%、0.54,三道红线全踩中。

事实上,早在去年初的业绩会上,许家印就提出了“高增长、控规模、降负债”的策略。当时,对于“降负债”的预设目标,一共是三句话:“2021年6月30日将净负债率降至100%以下;2021年12月31日现金短债比达到1以上;2022年12月31日将资产负债率降至70%以下。”

就在前几天,许家印进一步强调道,到今年6月30日,恒大至少将实现一条红线变绿;6月底前,恒大的有息负债有望从去年最高的8743亿元降到6000亿元以下。

作为宇宙房企,恒大在降负债方面确实容易吃力,但一切都在有条不紊地进行中。

实际上,目前部分已降至绿档的房企们,有不少玩的是只降数字不降风险的“数字游戏”。比如现金短债比,由于仅与现金及现金等价物、短期债务两个变量相关,成为三项指标中最容易调节的一项。在实际操作中,一些房企将短期债务置换为长期债务,以达到快速降档的目的。

比起继续“赌博”的个别房企,恒大放弃了更有“面子”的“数字游戏”,选择了从内外部同时发力、改善发展模式的方式,以期达到健康蜕变。

在内部,恒大一直积极促销售及回款、出售项目股权;在外部,则以引入战投、分拆物业板块上市等合理方式,实现了去杠杆、增现金,促使发展模式更加趋向健康。

也正是如此,恒大再度迎来了重要机构的积极回应。6月8日,摩根大通发布研报称,中国恒大发布声明、回购股份等一系列动作,极大提振了市场信心;同时,公司销售持续强劲也消除了市场的担忧,上调评级至“增持”,目标价15港元。

责编|唐卫平·编辑|杜海 百进·校对|然然

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