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漳州土地依赖度60%!出让金划转税务部门征收后对购房者有何影响

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  这项收入划转税务部门征收 对购房者有何影响?

  

  近期新政频出,在制度层面进一步明确了“房住不炒”。闽南日报记者 张晗 摄

  6月4日,财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(以下称《通知》)。

  这其中最受关注的,是国有土地使用权出让收入划转税务部门征收这一项。

  重磅消息不胫而走,关于此事的讨论不绝于耳。有业内人士认为房地产行业的剧震已经到来,“躺赢”时代彻底终结,只剩“躺平”了;也有业内人士指出不应过度解读该政策,这仅是房地产税改革的铺垫。

  但不论如何,结合今年以来“银根”“地根”方面的调控政策,此时再改变土地出让“游戏规则”,都在指向一个目的——熨平上蹿下跳的楼市数据,在制度设计上明确“房住不炒”。

  明年起全面实施征管划转工作

  在展开讲之前,先回到政策原文。

  《通知》明确,将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收。

  并分两个阶段实施:

  第一个阶段:自2021年7月1日起,选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省(自治区、直辖市、计划单列市)以省(区、市)为单位开展征管职责划转试点,探索完善征缴流程、职责分工等,为全面推开划转工作积累经验。

  第二个阶段:暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作,自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

  除此之外,《通知》还提出一系列要求,主要强调“信息共享”。《通知》要求自然资源部门与使用权人签订出让、划拨等合同后,应当及时向税务部门和财政部门传递相关信息,确保征管信息实时共享。税务部门应会同财政、自然资源、人民银行等部门做好业务衔接和信息互联互通工作,并将计征、缴款等明细信息通过互联互通系统传递给财政、自然资源、人民银行等相关部门,确保征管信息实时共享,账目清晰无误。同时,向财政部门报送征收情况,并附文字说明材料。

  是前期系列财税改革政策的延续

  划完了原文的重点,可以明确几点内容。

  首先是土地出让收入划转给税务部门征收。实际上,《通知》是对包括2018年十九届三中全会、2020年9月中办国办土地出让收益使用规定等财政税收改革系列政策的延续。本次通知将土地出让金征收任务划归各地税务局,旨在提高效率和提升规范。

  但《通知》没提到要收回这部分钱的所有权和使用权,也没有要求资金使用分成,明确的是“除条例规定之外,土地收入的征收范围、对象、标准、分成、管理等政策,继续按照现行规定执行”以及“信息共享”。

  其次,这是国税地税征管体制改革进一步向纵深推进。以往的土地出让活动由地方组织,土地出让收入也是地方上收、地方上用。不过在2022年1月1日后,这部分收入将进入税务部门的系统中。

  这事是有背景的。税务部门刚刚在2018年经过国地税的改革合并,国税地税征管体制改革持续向纵深推进。自2018年以来,有多项非税收入已经陆续被划转至税务部门征管,包括社会保险费、水土保持补偿费、土地闲置费、城镇垃圾处理费等等。做这些调整,主要是为了“调整优化税务机构职能和资源配置,增强政策透明度和执法统一性,统一税收、社会保险费、非税收入征管服务标准,促进现代化经济体系建设和经济高质量发展”。

  最后,该政策的推出或与后期房地产税政策改革有关系。但房产税今后怎么收,该《通知》没提及。

  摆脱“土地财政”的灵丹妙药?

  土地出让收入对一座城市来说,有多重要?一些数据可以给出答案。

  根据财政部公开数据,2021年前4月全国卖地收入2.1383万亿元,占前四月全国一般公共预算收入的27%、占地方一般公共预算收入的52%、占全国税收的32%。“地方一般公共预算收入”就是我们通常说的“地方财政收入”;占比52%,也就是说地方收入100元,有52元是卖地得来的。

  分城市来看数据,一些城市对卖地收入的依赖就更明显了。一般业内所说的土地财政依赖度,可以用卖地收入与一般公共预算收入之比来衡量。

  例如厦门市,公开数据显示,2020年厦门市土地出让收入为637亿元,预算收入为784亿元,土地依赖度为81%,属于高土地财政依赖城市(50%~100%)。

  再比如漳州,依据漳州市财政局2020年1月22日发布的《关于漳州市2019年预算执行情况及2020年预算草案的报告》,2019年全市一般公共预算总收入356.2亿元,国有土地使用权出让收入215.4亿元,并且这份报告中指出这一年“国有土地使用权出让市场表现不佳”。简单计算可以得出,2019年漳州市土地依赖度约为60.47%(公式:土地财政依赖度=土地出让金/一般公共预算收入×100%)。

  事实上,大多数城市都患上了“土地财政”依赖症。易居房地产研究院的测算结果显示,当前大部分城市土地政策依赖现象都很严重,2019年近九成城市土地财政依赖度超过50%。

  不得不承认,土地出让金一直以来都是地方财政的重要来源,要成为“基建狂魔”,要扩张城市版图、构建新区、改造旧城、建设大型城市配套,不少钱还得从这里来。

  但是,在“房住不炒”的基调下,在今年控“银根”“地根”的大动作下,最有效的政策还是下定决心、釜底抽薪,加强制度设计,尽量让地方摆脱对土地财政的过度依赖。

  对楼市影响几何?

  新政全面实施,将在多大程度上影响楼市的走势呢?

  可以明确,继“一年两集中”后,再次触动“土地”这块奶酪,改变卖“面粉”的游戏规则,归根到底还是政策层面在进行供给侧调控。熨平楼市上蹿下跳的数据曲线,让楼市发展更趋平稳。

  当然,日后楼市的销售周期或将随着土地供应的周期出现变化。以往借调控空档,依靠宣传、造势、蹭热点来炒热市场的办法行不通了,捂地、捂盘惜售也不好操作了。毕竟今后每一次土地出让地方收入的透明度大大提升,有没有抓住机会买地可能关系到房企后续发展,要让企业资金流动起来,捂盘惜售、低吸高抛之类的做法肯定行不通了。

  除此之外,一些土地高依赖城市也将进入挤泡沫的过程中,若本地人口流失严重,产业结构不良,基础配套不齐,那当地楼房的价值将大打折扣。投资型购房需求将减少,楼市的支撑力也将逐渐回归至自住需求。

  不过,也有业内人士认为,此次政策调整不必过分解读。易居企业集团CEO丁祖昱认为,将国有土地使用权出让收入划转税务部门征收,只是财政部对非税收入征管改革调整的一部分,目前没有任何证据表明土地出让金征收调整会改变其原有支配方式,对各级政府来说,即使是属于地方政府部门的专项基金,在使用前也是需要经过专门的立项及预算说明方可使用的,并不存在“乱花钱”现象,因此无需过度解读。

  ■闽南日报记者 张晗

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  来源:闽南日报

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