城市更新 不只是开发商的狂欢

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6月11日，深圳市规划和自然资源局召开《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）（以下简称“总体规划”）公示媒体通气会。就公众关注的产业、交通、住房、教育等热点难点，如何调整目标、编制规划作出回应。

　　此条草案的公布，新一轮的城市更新浪潮再次翻涌。与此同时，北京也明确了首都城市更新行动类型，城市更新步伐继续加快。

　　Part.01 城市更新步伐加快

　　《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）是深圳近期公示的最全面、最权威的中长期规划类文件，涉及都市圈合作、城区发展、城市配套、人口民生等方面，信息巨大，成色十足。

　　规划草案显示，目前，深圳陆海总面积4027平方公里，陆域面积1997平方公里，海域面积2030平方公里；常住人口1756万人（含深汕），时间服务管理人口2000万人以上。

　　2035年城市发展规模，常住人口1900万人，建设用地规模1105平方公里。

　　规划显示，深圳将形成“一核多心网络化”的城市开发新格局，以福田、罗湖、南山和前海深港现代服务业合作区为基础，将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、民华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华和南湾街道等区域纳入都市核心区范围，促进都市核心区扩容提质。

　　打造12个城市功能中心，推动形成市域范围内布局相对均衡、功能差异分工协作的多中心空间格局。培育12个城市功能节点，承担所在片区的商业、文化、教育、医疗等公共服务功能。

　　比如，在居住方面，将提供更高品质的居住空间，总增量：加大居住空间供给，新增各类住宅200万套以上。教育方面，将新增义务教育学位数228万座，高中学位60.8万座。空间格局方面，优化形成定位清晰、链条完整、资源聚集的“1+7+N”全域创新空间格局。

　　而无独有偶，北京市政府在6月10日发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》（以下简称《指导意见》），明确首都城市更新行动的类型——老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房(院落)更新以及其他类型。

　　同时对备受关注的城市更新配套政策也全面披露，其中包括规划政策、土地政策和资金政策。

　　在此前，6月2日，上海宣布成立总规模约800亿元的城市更新基金，定向用于投资旧区改造和城市更新项目，也意味着上海正大力度引入社会资本，参与旧区改造和城市更新项目。

　　北京、深圳、上海一线城市纷纷入场，加盟城市更新大局，城市更新已是箭在弦上，蓄势待发。

　　Part.02 城市更新：未来20年最重要的地产行业关键词

　　在国际上，城市更新其实是普遍存在的城市改造现象。是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。

　　“城市总会老去，但血液必须年轻 ”。城市更新也当下各大城市是吸引和留住年轻人的关键。重点城市新一轮的城市更新更具灵活性、可操作性和市场化属性。

　　易居企业集团CEO丁祖昱在某论坛上指出，我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新，城市更新早就不是万亿级的市场，应该很快变成10万亿级的市场。城市更新将成为未来10年、20年最重要的地产行业关键词。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，城市更新工作的开展，有助于促进城市旧容换新颜，也有助于提升城市的居住品质。“北京新提出的城市更新方案，具有系统全面的特征，尤其是针对北京具体的城市发展情况，对包括核心区平房等的更新提出了相关政策，具有非常好的指导价值，有助于后续北京城市的更好发展。”

　　中指研究院调查事业部运营总监吴建钦指出，自中央提出实施城市更新行动以来，北京、上海、厦门、长沙、福州、成都等地积极推进相关政策的落地。作为首都，北京城市历史悠久、文化厚重，更加需要通过有机更新推动城市的高质量发展，此次政策的出台也更加具有迫切性和现实意义。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房(院落)更新等行动，从人文角度来说，是出于居民居住安全性和舒适型考虑，提高居民幸福感和城市归属感；从区域发展来看，更新改造等行动可改善城市面貌，提升整体发展效能，推动产业机构优化升级，同时也是贯彻落实中央会议精神的重要举措。陈霄认为，城市更新也将成为2021年政府工作的一个重要方向。

（责任编辑：蒲莎莎 ）