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北京楼市:5年前买了一套老破大,如今翻倍

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提问:房姐您好,请教您一下,预算700左右,双井九龙花园三居,单价5.6万,该楼盘潜力如何,谢谢您

回答:你好,九龙花园是最早一批商品房之一,属于老破大,典型的挑选大面积单价低的小区,150+和100平的单价相差能到1-2万,九龙花园属于接近「鬼牌」类产品,价格在双井算洼地。 老破大的特点是: 1.杠杆高 但并不是所有的老破大杠杆都高,下手之前要做好充分的预评估工作,且和银行关系到位,才能实现真正低利率长年限的优质高杠杆。 2.租金高 但也不是所有的老破大租金都高,而且租金和正确的运营关系很大,如果运营的方法不对,也出不了高租金。 3.可能有折扣 但也不是所有的老破大都是真的有折扣,绝大多数是本来市场就只认可那个价格,所谓的“折扣”来自硬伤的折损。 专业的眼光,加上专业的找房、谈房,才可能获取到一定的折扣,但也不要对这块期望值太大,现在市场信息如此透明,指望在非债务风险房中找到折扣大的房子,根本不现实,行为期望值更可能是负的。 4.超额涨幅 这块就更加考验眼光了,有的老破大甚至可能还没有折旧到位,未来与板式带有小区环境的次新房价差还可能进一步拉大,很多人总以为单价越低涨的越快,却不懂更加底层本质的规律,就容易吃药。 5.超卖溢价 专业人士才能实现高于市场价卖房获利,这需要一套系统打法,关注很多细节,由各种细节组合成最终好的结果,也绝非普通人能轻易实现的。 综上:老破大很像股市中的“垃圾股”,更适合我们这些专业人士,或普通人在专业人士的全程指导下操作,不适合普通人独自贸然操作。 九龙花园入手单价控制在5万内更合适。

提问:房姐老师,看新闻说北京市网签开始稳步回涨?那么说明尽快买房(非刚需非必需本来就是慢悠悠的看)尽快妥呢,还是只是淘笋不容易,实际上未来半年一年也不会大涨?中短期什么趋势您无责任分析一下?谢谢啦

回答:北京9、10月份的行情,成交量是比较高的,而不是网签回升。 刚需上车的主流300-500万,局部已经有明显上涨。 现实500-800的标的,大部分也是一些以往不太看得上的中下等户型。 目前比较友好的是800万以上的标的,但部分优质小区、热门板块也面临抢房的情况,需要深耕微观,错峰竞争。 总之,北京现在竞争比较激烈,尽量提高首付,贷足,扩大选择范围获取优势。

提问:新人首问 外地有购房贷款记录,目前家庭上班地点在中关村和上地西二旗;首付保底280-300左右,但也可以看到合适的借一些尽量400以下的首付,请问有推荐的盘吗? 上月有在回龙观看过几套房,觉得和谐家园的三居看着还不错,但目前没有合适房源,或者价格太高的;另外也在想是不是回龙观西边配套更成熟交通更方便一些,想看看有没有合适的小区和房源;且最近朋友推荐了石景山的新楼盘,但很多都是限价房,首付也不低,交房都两年后了,就自己网上搜了一下看到有西黄村地铁站旁的老小区西黄村北里和海特花园。求帮忙分析推荐啊!感谢!

回答:和谐家园还行可以看, 不过你300的首付能看更大的标的。可以看下 融泽嘉园以及新龙城、流星花园三区、首开智慧社 、国风美唐 都还不错 你的情况还是关注回龙观更好,其它地方不合适。

提问:首问请指教:双井双花园一套100平方米小三居自住,小孩户口在西城月坛,卖掉老房再自筹资金可达1500左右,考虑到月坛附近老破小实在难以接受,打算换到东城新世界家园、新怡家园或西城庄胜二期、中信城、一瓶或红山世家,请问房姐有何建议?

回答:你好,东城的回迁特别多,商品房不太好找。新怡家园和新世界家园,这俩都不太受多校划片影响,而且品质不错。 中信城的业主都不是奔着学区去的,就是单纯的居住品质好,毕竟西城的次新,物业管理还这么好的不多了,很有稀缺性,宏庙那些老破小纯粹才是学区支撑的啊。而且中信城是越大的房子单价越高,这也说明大家不是为了学区,是为了居住品质 红山世家房子新,物业管理不错,缺点是周边环境太差,商住比较多。 综合考虑,优选中信城。

提问:#新人首问# 美丽的房姐好!我未婚,非京籍,七年前在酒仙桥买了芳园里老房子,52平,楼梯房,属于在北京上车房,疫情期间房价下降比较厉害,七年就增值一倍。今年在老家杭州入手一个新房,每月有1W贷款。 有想法未来去上海杭州发展,如果回上海或杭州,这样酒仙桥房子持有居住还是卖了,可以租6K-8K 如果我还是居住北京,我也想重新装修(10万)或者换房子,子弹50W,老房子可以卖280-300万,北京属于二套,预算400-500。总之想问问老房子(没有物业不方便,4楼,出差不方便)究竟是留还是持有,我自己喜欢望京,如果选择望京有学区,小一些,还是选择比如亦庄开阔一些,谢谢!您有什么建议,不用负责,我听听建议,谢谢!

回答:1. 北京还是值得保留一套的,不建议卖 2. 留在北京,建议置换,500内的预算,首选亦庄吧,未来涨幅可能更大点(短期有风险,需要长持)。 想收益稳定 ,高点的租金,就看望京

提问:房姐您好,我的情况如下,我是外地人落了京户,有车,未婚手里子弹100w,税后年收入35w,谈的男朋友计划明年结婚,他手里子弹300w,无车,也是外地人京户,收入不稳定事业在起步阶段估计他两年内往家里拿不回什么钱。两人都是首套首贷,婚后就计划生孩子。 plan a:明年和男友一起350-400万首付,300w月供买一套三居上车房,不考虑学区(孩子还没出生几年后根据家庭收入情况再做安排),只考虑投资+自住。我工作在海淀三环,工作时间较为自由,所以购房区域也都可。想请您推荐几个小区。 plan b:两人婚前用足首套资格,买两套。只考虑自己的能力,我自己100w首付,看了一圈最近关注了亦庄橡树湾,感觉整体很好,可以自住,预计5-6年以后如果有地铁加持投资属性也很高,想入手一套两居,我自己可以无压力首付和还月供,或者紧吧一点买个92平小三居。请您帮忙看下亦庄橡树湾到底怎么样,可以买吗。至于男朋友300w现金,可以买个总价500w,他两三年内没啥稳定还款能力,可以买个投资属性的小房子租出去,这部分您有什么投资推荐吗。 plan c 直接跟男朋友一起买个橡树湾小四居121平(200w首付,总价500w),23年底可以入住,先租房住,手里留200w现金理财,为以后买小学区房攒钱。 看了一些您的公众号文章,看您比较看好通州和亦庄,希望您能看到我的提问,谢谢啦

回答:你好,如果你指标够多,肯定是拆开买总价低的更合适,毕竟两套的租金肯定高于一套,另外涨幅上来说,总价低的更有保证一些,也更好卖一些。 马驹桥那个地段,很难让人看好未来增值,实在投资就就是赌低价+华润品牌溢价了。当然这个房是纯商品房,价格倒不算贵就是。 缺点就是 周边配套还没起来,有些荒,马驹桥 一直以来因板块的交通配套,被人诟病。 300万左右,建议你看看东五环外一点北京新天地、柏林爱乐的正规一居室 如果五环内的话,可以看看炫特嘉园的一居室,或者大望路CBD传奇、金港国际的开间都行 总价500万,关注朝青板块:华纺易城 青年汇佳园 珠江罗马嘉园 国美第一城

提问:房姐你好,我在苏北盐城,已婚,名下有一个厂房(市郊开发区,占地30亩)但没有住房,厂房纯投资出租、没有实际经营生产、没有流水、但有房租,母亲名下有一个住房。家里以我母亲的门市做贸易,流水很足。想Di押厂房D款,去二线城市买房。之前试了一次用我母亲的名义做经营D,我做担保人,在ZG银行申请600,只批了100。现在茫然失措,不知道怎么才能D款出更多?请问要去小银行试试吗?用我的名义?求解。谢谢。

回答:不好意思这个问题之前没有看到。 厂房是很难贷款,在物业中属于评估值和贷款层数的底层。 优劣排序: 市区住宅,郊区住宅,商住,写字楼,厂房 一线城市,二线城市,其他城市,非城市。 首先需要评估出价格,以及贷款产品成数。 郊区厂房,需要跑点关系,盐城住宅抵押也不成熟,厂房还需要多辛苦挨个跑银行咨询。 建议可以考虑出售,换杭州。

提问:新人报道 房姐您好,我目前在回龙观国风美唐二期有一套90多平米的小三居,基本能满足老人帮忙带孩子的需求,我和老公通勤也比较方便,生活 小区业主素质各方面也比较满意。现在孩子23年上小学,昌平没有好的学区,研究了很多学区房,房票有限 二套首付300万,所以决定不买现在房子,买个朝阳学票占坑,暂定朝阳外国语九年一贯制学校 慧忠里小区小一居,算是朝阳最好的,优势:1.总价低500左右一居室,2.单校比较稳 3.离目前回龙观的房子通勤方便,若未来考虑二胎,老人可以和小宝在回龙观美唐居住,我们两口子加大宝在慧忠里挤着居住 4.朝外初二能不能直升高中就能确定,如果直升就比较简单,继续上,如果直升不了,打算卖了慧忠里在西城或者海淀买个随便房子占坑,中考移民。 顾虑1.学区朝阳不知道是否稳妥?未来政策能否中考移民? 2.我认为两个房子的保值空间更大,不太考虑卖了现有的房子凑钱买更好的一套学区,不知道这个想法是否妥当? 3.现有基础和条件上,不知道房姐是否有更好推荐或者方案 感激不尽

回答:1. 慧忠里现在可以的并不差,中考移民现在还能操作,未来不好说要看ZC 2. 对于高溢价的学区房,自住+学区的配置当然更好。

提问:新人首问:房姐,你好。我有一套55平经适房目前出租5000每月(1-2年可以换为90到100平,地点西三旗新馨苑);昌平一套160小产权,自住。现有子弹350,家庭年收入45+(税后),想在海淀购入一套,兼顾自住和保值,工作地点航天城附近。购买经适房的时候用过男方公积金,没有商业贷款记录。谢谢

回答:海淀可以看看西北旺 冬晴园 如果是自住+保值没必要一定看海淀,回龙观板块也很合适 例如 领秀新硅谷、金域华府 自住品质也不错

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