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泛灵山湾的悲歌:脱下“富人区”的外衣,这一区域到底还剩啥?

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前几天,风水师发了一篇小文章,说不建议买崂山区的某些房子。这时候有些人就不乐意了:崂山区是青岛著名的“富人区”,各种高大上:座山观海、景色秀丽,房价高企。浮山南麓的房子,动辄七八万,甚至十多万,山东头、金家岭的房子也动辄五六万、六七万……

这些房子,只要我不缺钱,我就爱买,吃你家大米啊?!


其实呢,崂山区和崂山区不一样。预算足够,有钱买浮山前这些地方的房子,自然没问题。但是很多人一听“崂山区”两眼放光,为了住在崂山区不惜代价。山前面的崂山区唯我独尊,住在山后面的极阴之地,也很值得买吗?

答案恐怕不是非常肯定:崂山区一路向北,过了辽阳东路以后,我们看到的是,房子价格依然三万多,周边各种高速公路、轻轨、城中村、化工厂……

住这样的房子,除了能满足业主身在崂山区的虚荣以外,其实生活品质很低。我们说不建议 崂山区,其实是不建议购买崂山区的这部分楼盘。与其打肿脸做个崂山人,同样的价格不如考虑新都心、浮山后、东李,甚至在城阳“拔个头筹”,选一个位置好,品质佳的楼盘,那不比崂山区这些“高速印象”、“轻轨云城”、“依厂伴村”……要强多了?


说到崂山富人区,我们想起了地理环境和浮山差不多的小珠山。

同样是山前,麦岛和灵山卫同样坐山观海的区位,风景也不亚于崂山前海一线,气候方面甚至更优越一些,建设规格也非常相似。到处都是低容积率的洋房、别墅。虽然房价差得还有点多,但是一点也不妨碍灵山卫被称为“青岛下一个富人区”。

这实力差距大,是不是意味着潜力大啊?


站在青岛城市大规划上来看,其实这个想法是有道理的。有一些现在觉得西海岸还是老铁社区、穷乡僻壤的青岛中老年群体——似乎当年也是喊着“宁可呆在老四方,坚决不去辛家庄”的那一群人,这些人的眼光也就这么着了,不能跟他们一般见识。

于是乎,“青岛下一个富人区”,的说法,越传越火。君不见青岛讲房的那些大师们,看遍青岛房产,最后都把自己的家安在灵山湾吗?


除了几个赚不到带客佣金、思想特别阴暗的中介说了点风凉话以外,这件事就这么毫无波澜地通过了。

英雄所见略同,看遍青岛房子以后,除了高不可攀的市南崂山,论品质、配套,灵山湾确实能拔得头筹,性价比也高得很,为何不买?

从理论到实践,似乎都没什么问题。万达入驻时的灵山湾,周边楼盘房价不过几千块钱,现在,一线海景小区,比较好的位置卖个2万出头,问题不大,即使不看海,也翻倍了。


但是,这事情始终也有人质疑:灵山湾这是下一个富人区?我明明看到处处都是大高楼,建设了那么多小区,到处都是“万恶的房地产”。

没那么多人口,却盖了那么多房子,房子比人多,严重过剩。而且隔三差五总是会传来一些小区降价、抛出特价房的消息,这灵山湾别说“富人区”了,贸然投资进去,这是直接套牢的节奏啊,简直就是“坑人区”。

观点针锋相对,到底谁是谁非?真理越辩越明。


其实,回到文章开头,同为崂山区,有些位置确实不错,有些位置就显得有些坑人,不是所有的位置都风景秀丽、仙气飘飘。灵山湾何尝不是?

百度百科上可以查到,灵山卫街道看起来没多大,其实面积高达36平方公里,相当于一个市南区。风水师自己,从云龙港湾到大溪谷,开车路程9公里,比小时候住八大关到香港路麦凯乐买东西的路程还要远。


很多讲学区的文章提到市南区,还分东、中、西三片。灵山湾和灵山湾,它能一样吗?

再说,刚才那张图,大V们买房为啥扎堆,不是均匀分布在整个灵山卫街道?

于是,分析小珠山的地理位置以及青岛地铁13号线、6号线的走势,有人提出了一个“泛灵山湾”的概念:

以两河路、西海岸观光生态园为典型标的物,位于灵山卫街道内陆,既没有山海景观,也不能享受地铁交通、商圈配套,各路高层小区还扎堆的位置,可以称之为“泛灵山湾”。


如果对这个概念不清楚,问诸位一句,灵山湾这个地方,你来买房,图啥?

有人说,图这个地方风水好。图能看山看海。也有人说,看好前景,等升值。

但是,这两点,“泛灵山湾”区域都做不到。


论自然环境,“泛灵山湾”一带,过了华山,基本就以平地为主。谈不上山海资源。西北侧有一镜台山,但是周边没有任何学校、商圈、医疗配套,反而有一个胶南临港工业园。

论地铁线路,原先经过开城路的青岛地铁6号线过了星海湾路就向南打了个大弯,绕开了这一区域,因此“泛灵山湾”区域目前谈不上任何地铁建设,如果硬说地铁,得等到22号线和23号线,这就属于猴年马月的事情了。

很明显,这样的配套只能说是远郊区的水平。


论房子本身,东岳路北侧只有凭海临风和九龙社区已经入住,还紧挨着东岳路。再向北一点,甚至找不到一个已经交付的小区,所有的楼盘,都处于建设当中。

站在两河边拍了一张照片,远处正在建设的高层楼盘,是小有名气的保利领秀山。


这张照片说明了什么问题?对了,就是“泛灵山湾”区域,两河路、兰东路两侧,几乎到处都是空地,随时可以供出来。站在“板块轮动”的角度,这一区域只能说是开发早期,只有少量的土地被拍卖,盖成房子,其它大部分区域都还处于空地状态。相比配套已成,海岸线已经被瓜分殆尽,后来的楼盘只能见缝插针修建的灵山卫街道东侧、小珠山南麓,这个“泛灵山湾”只能说,要想配套成熟,需要走的路太长了。


在青岛,“富人区”需要什么?

1、坐山观海,有良好的自然景观。

2、出则繁华,入则宁静,能快速到达城市区域中心和大商圈。

3、大片公园绿地、地标建筑和私家会所。

4、好的建筑品质。纯墅或者有良好视觉通道的高低配小区。

很明显,这四条,“泛灵山湾”连一条都达不到。而且,纵使配套成熟,“领秀山不看山,领秀海不看海”的地理环境,一片一片的大板楼,也注定“泛灵山湾”未来只能成为大型普通居住社区。更别说现在啥配套都没有了。

那么,“泛灵山湾”区域的楼盘开发商,能做的是什么?拼价格。很多楼盘在万元线上下徘徊,甚至近抵万元线。

这种位置,硬拿出来跟市南、崂山比,那我只能说,是市南区里的西镇大院、二轻新村,崂山区里的“七张村八下庄”。


但是,楼多人少,房子不好卖,开发商、中介们为了把房子卖出去,还是得绞尽脑汁,使出浑身解数。

一方面,尽管距离海岸线足足三四公里,等同于市北卓越大融城到五四广场的距离,但是开发商们给房子起名字,还是一个劲的往海景上靠。

再一方面,“富人区”的牌还是要打的。

开发商这么做,房子可能确实卖出去了,但购房者呢?投资客呢?

很明显,学区医疗不能指望,地铁商圈有生之年,周边大量空地随时供出来盖楼,这一片区域,买了的房子将来想挂二手房卖出去,难度相当大。


崂山区有“高速印象”、“轻轨云城”、“依厂伴村”,虽然环境实在不堪,但至少房价高,开发商可能还愿意用料,三玻两腔窗户,新风过滤系统……多少弥补了一些环境的不足。

但“泛灵山湾”区域,听不到波涛的“明月听澜”,看不到海景的“海映山”,还有名字有些日式风格的“可远”,如此低的房价,指望开发商突然良心发现,各种高档材料都给用上,那不太可能。

一分钱一分货的道理,还是很好用的。


富人区就是富人区。虽然先有富人还是先有富人区是一个永恒的争议话题,但可以肯定的是,真正的富人区,不是让刚需轻而易举够得着,投资客轻轻松松就能买到手的。

灵山湾,推窗即大海,下楼即地铁的房子,才是值得买的好房子。但这样的小区,这样的位置,谁给你便宜?好的别墅、大平层动辄七八百万,上千万,这才是富人区应该有的样子。

不是富人,却硬要往富人区里挤,硬要吹嘘自己住在“富人区”,肯定是要付出一些代价的。

未来几年,灵山湾前海一线房子,山海大宅、亲海别墅皆看涨,但“泛灵山湾区域”的大高楼,出现进一步价格战,价格下跌的概率极大。


写到最后,想起来前几日看到一个有关印度三哥的笑话:某新闻报道,印度进入雨季,雷电灾害频发,雷击在印度迄今已致死70多人。

很普通的一则新闻,然而神回复永远在评论区:不就是雷神不小心劈中一辆摩托车吗,有啥大惊小怪的?


是啊,三哥本不牛B,但是酷爱充大头,先是喊着2025年GDP要突破5万亿美元,后又贱兮兮地在我国边境搞事。结果呢?现在搞成了世界头号病毒培养皿……我们有句古话怎么说得来着?


印度三哥办事如此,其实在青岛楼市里,“装B遭雷劈”的事情并不少啊。

我们,见证青岛30年房地产发展,亲身历经东部大开发,主城区、西海岸、城阳日月变迁,房价起伏跌宕。敢于讲真话,不畏阻力,不随波逐流,不畏人言,打碎各种谎言,坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是:青岛置业指南针,买房这事得较真。

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