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“退房令”之下 厦门国贸清退百亿地产资产

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  观点地产网 7个月前宣布逐步退出房地产行业,老牌地方国企厦门国贸迈出实质性的第一步。

  “集中资源专注核心主业的转型升级,拓展战略新兴产业,充分利用资本市场平台做优做强。”去年11月,厦门国贸发布2021年-2025年的五年发展战略规划纲要,并作出上述决定。

  换句话说,厦门国贸最初的目标是5年内实现退出房地产。但如今,仅过去半年有余就决定将旗下两个最重要的地产公司实现清退。

  6月11日,厦门国贸与公司控股股东厦门国贸控股集团有限公司签订合约,厦门国贸及全资子公司厦门启润实业有限公司拟将合计持有的国贸地产集团有限公司100%股权,以及持有的厦门国贸发展有限公司51%股权转让后者。

  根据规划,厦门国贸后续将根据新战略规划,集中资源投入供应链管理与金融服务两大核心主业。而地产业务将在国贸控股的管控下,形成独立的业务板块。

  这亦体现了国家现阶段对国有企业的要求:突出主业,回归本业。自2010年“退房令”颁布后,1987年便已进军房地产行业的厦门国贸最终也走到这一步。

  资产底色

  如上所述,厦门国贸本次出清的公司包括国贸地产集团有限公司、厦门国贸发展有限公司两间,其中国贸地产是厦门国贸房地产业务的重要运行实体。

  根据2021年5月17日制定的资产评估报告,国贸地产成立于1997年,前身为1987年创立的厦门经济特区建达投资有限公司。去年12月,国贸地产注册资本刚刚由15亿元增加至39亿元。目前,国贸地产由厦门国贸持股97.50%,由全资子公司厦门启润持股2.50%。

  国贸地产为住宅、商业地产、旅游地产等多元化开发建设的房地产开发企业,其直接持股的下属各级公司根据业务类型可分为3类,共57家。包括:9家房地产开发项目公司、43家投资平台公司以及5家其他公司。

  公司架构方面,国贸地产共分为工程管理中心、运营管理中心、投资发展中心等11个部门,现在日常上班的人员有850人。

  除这些总部部门外,厦门国贸房地产事业部还下设厦门公司、上海公司、南昌公司、漳龙公司、城建公司、文旅公司和产业公司。同时,厦门公司亦下设合肥公司,上海公司下设杭州、南京公司,南昌公司下设福州公司。

  国贸地产目前拥有39个地产项目,如合肥国贸天悦、漳州国贸天成、福州国贸九溪原、上海国贸梧桐原等。

  截至2020年末,国贸地产资产总额为98.88亿元,负债总额27.97亿元,所有者权益70.9亿元。该公司2020年实现营收8775.72万元,投资收益2.16亿元,净利润8320.48万元。

  因此以2020年12月31日作为基准日,国贸地产经审计后合并报表归属于母公司所有者权益的账面值为84.38亿元,国贸地产100%股权的交易金额参考评估值为98.28亿元,评估增值13.89亿元。

  另一方面,国贸发展是于2020年5月成立的新企业,由厦门国贸和国贸控股出资成立,两家分别认缴出资20.4亿元和19.6亿元,占股51%、49%。

  目前,国贸发展共持有两家新设立的公司厦门悦浩企业咨询有限公司、厦门悦沃企业咨询有限公司,这两家公司目前并无开展业务。

  截至2020年末,国贸发展资产总额为10.28亿元,负债总额725.22万元,所有者权益10.2亿元。国贸发展2020年并无收入,账上收益主要来源于账户往来款产生的利息。

  以2020年12月31日作为基准日,国贸发展经审计后合并报表归属于母公司所有者权益的账面值为10.21亿元,国贸发展51%股权的交易金额参考评估值为5.21亿元。

  据此,本次交易完成后,厦门国贸将获得国贸控股提供的103.49亿元股权转让价款,将有利于厦门国贸未来对核心主业的投入。

  退房令余温

  厦门国贸跨出了退出房地产业务的第一步,也是最重要一步。

  通过将国贸地产和国贸发展交易出去,厦门国贸目前基本退出房地产行业。

  虽然仍留存有厦门浦悦房地产有限公司、厦门悦煦房地产开发有限公司、厦门贸润房地产有限公司等少数房地产子公司,这些公司主要开发有厦门国贸学原项目及国贸璟原项目。

  但厦门国贸学院目前已经开发到第三期,第三期刚于今年3月25日开盘。厦门国贸璟原在2020年11月首次推货,目前正在清盘中。

  厦门国贸成立于1980年,其于1987年进军房地产行业,开始涉足厦门经济特区房地产业务。在随后的30余年间,房地产经营与供应链管理、金融服务一并被视为厦门国贸的三大核心主业。

  在“十三五”期间,厦门国贸还提出:“做精做深供应链、做大做优地产、做特做强金融、做专做实投资。”

  但体现在报表上,2020年报显示,厦门国贸三大主营业务供应链管理业务、房地产、金融服务业务,对总营收的贡献分别为94.11%、3.91%和1.98%。而2019年,房地产业务的贡献则为3.5%。

  收入占比不高并非主营业务,但房地产行业本身是一个资金占有率极高的行业。在去年提出退房时,厦门国贸亦表示:“鉴于公司所从事的供应链、金融、房地产行业均为资金密集型,高速发展需要大额增量资源支持,公司计划逐步退出房地产行业。”

  国企尤其是央企退出房地产是一项被长期重视的策略,2010年国资委就曾颁布“退房令”,宣布除中国建筑国际工程总公司、中国房地产开发集团公司、中国保利集团公司、华侨城集团公司、中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国中化集团公司、中粮集团有限公司、除中国冶金科工集团有限公司、中国五矿集团公司、中国水利水电建设集团公司、中国葛洲坝集团公司、即港中旅集团有限公司、招商局集团有限公司、华润集团有限公司、南光集团有限公司等16家专营地产的央企外,其余78家央企要退出房地产业务。

  这些企业涉及到国家民生社计的各行各业,包括中国核工业集团公司、中国航天科技集团公司、中国化学工程集团公司、中国兵器工业集团公司、中国石油天然气集团公司、国家电网公司、中国东方航空集团公司、中国机械工业集团有限公司等。

  当时的退房令针对目标是央企,但央企在国有企业中发挥龙头的作用,对其他国有企业的经营行为起到风向标作用。

  2010年后很长一段时间,仍是中国房地产行业最辉煌的时期,国有企业对地产的热情不减,招拍挂每每十分踊跃。不少企业虽然本身不涉足地产,但仍通过合资或参股等方式入场。

  于是,去年国资委再发通知,明确要求国企央企严把主业投资方向,严控非主业投资。国资委指出,国企央企不得为规避主业监管要求,通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。

  同时,在目前大环境之下,房地产已不是一个能赚快钱、利润率高的行业。所以在去年重启退房令后,以国家电网、中航集团为代表,据称有14家央企已完成涉及房地产相关业务的整改或调整。

  而在央企带动下,不少国企亦迈出了第一步,厦门国贸就是其中一员。

  未来,随着国企央企逐渐清退非主营业务,把握主业发展方向,它们就能将资金和精力集中布局到关键性领域和前端战略领域,这是大势所趋。

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