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全球核心城市房价对比:京沪深到底有没有泡沫?

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编者按

1、中国大陆核心城市中心城区房价仅次于香港、新加坡、巴黎,如果剔除建筑和使用面积的差别,深圳、北京和上海房价排全球第2-4位,仅次于香港。

2、京沪深房价收入比修正前位居前五,深圳和北京仅次于香港;修正后深圳全球最高,京沪深均超过40倍,家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅,买房负担极重。

3、京沪深中心城区和非中心城区的房价租金比领先,深圳全球最高,远超过国际通行临界点25,要么是房价高估,要么是租金低估。

4、与2018年相比,除罗马和伦敦外,其他全球核心城市房价都有明显的上涨,有6个城市涨幅超过25%。涨幅最大的是中国台北,高达101%,其次是广州,涨幅为64%,接着是巴黎和芝加哥,涨幅均超过30%,然后是柏林和深圳,涨幅均在26%左右。不难看出,本轮地产周期中,中国大陆的广州、深圳表现突出。

5、全球大部分核心城市都面临高房价的难题,尤其是香港,比内地的房价高的多。不能以单纯的房价高低、收入或者租金比来判断房价是否合理,即便有高估,也不一定会崩溃,至少短期不会。

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从全球来看,中国的房价到底有没有泡沫?这是一个难以回答的问题。国际对比是一个很好的参考,但直接拿中国和国外房价对比非常危险,因为中国的房价太不一样,直接对比很容易产生系统性偏差。所以,我们选取Numbeo的数据,这是目前世界上最大的在线协作数据库网站,通过用户在线协作实现全球国家和城市生活成本信息实时更新,便于进行数据比较。为提高可比性,我们选取全球最具代表性的全球核心城市作为样本,具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市,自上而下分析全球核心城市的绝对房价和相对房价水平。

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绝对房价:修正后仅次于香港

我们直接选用一线城市中心区域和非中心区域平均房价进行对比,可以发现中国一线城市京沪深中心城区平均房价名列前茅,但和排名靠前的香港、伦敦和新加坡相比还有一定的差距。根据Numbeo 2021年 6月核心城市中心城区的最新房价数据,香港以32218美元/平方米遥遥领先,紧随其后的是新加坡和巴黎,分别为18023美元/平方米、16709美元/平方米,深圳、北京、上海分别以16490美元/平方米、15987美元/平方米、15515美元/平方米的价格位居第四、第五、第七,排名十分靠前,深圳、北京中心城区房价已超过伦敦,上海超过纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京等国际一线大城市。由此可见,中国内地一线城市京沪深房价位居前十,在全球处于领先地位,比肩巴黎、新加坡、伦敦、纽约、旧金山等全球知名城市,但与排名靠前的香港、新加坡、巴黎相比,仍存在一定的差距,京沪深中心城区房价约为香港的一半。


但是考虑到中国内地常用的为建筑面积,核心城市多为带电梯住宅,选用75%的得房率,进行折算后可以发现,深圳、北京和上海中心区域实际房价分别为21986美元/平方米、21316美元/平方米和20687美元/平方米,已经超过新加坡和巴黎,仅次于香港,且与香港差距进一步缩小。


再来看一下非中心城区:20个全球核心城市非中心城区房价与中心城区差距明显,部分城市非中心城区房价不到中心城区的一半,但非中心城区总体排名几乎无变化,仅有个别城市调换顺序。根据Numbeo网站2021年6月核心城市非中心城区的最新房价数据,深圳、北京、上海核心城市非中心城区平均价格分别为8968美元/平方米、7800美元/平方米、7596美元/平方米,约为中心城区的一半,位居第五、第八、第九,排名依然靠前,但相对中心城区排名有所后移。


非中心城区也按照75%的得房率进行折算后,深圳、北京和上海非中心城区房价分别为11958美元/平方米、10400美元/平方米和10128美元/平方米,仅次于香港和巴黎,成功超过旧金山、新加坡、台北和伦敦。


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相对房价:全球最高,没有之一

第一个指标是房价收入比:修正前仅次于香港,修正后全球最高。一般用于衡量房价相对居民收入的合理程度,比如京沪深中心城区的房价收入比平均达到34倍,意味着家庭储蓄34年以上才能买到一处中心城区普通住宅。Numbeo网站采用的是公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比值,公寓价格选用中心区域和非中心区域房价均值,公寓中位数为90平方米,假设50%为女性劳动力,净可支配家庭收入定义为1.5倍平均净工资,在2021年6月份核心城市中心城区的最新房价收入比数据中,香港以44.95排名第一,深圳、北京、上海的房价收入比分别以43.48、41.85、34.16位居第二、第三、第五,遥遥领先其他城市,第四名孟买为35.19,和上海相差不大,第十名之后的城市房价收入比均在20以下。


如果用得房率折算修正后的房价去计算房价收入比,那京沪深更是高的惊人,深圳、北京和上海分别达到57.97、55.80和45.55,均超过香港,成为全球买房负担最高的城市。


第二个指标是房价租金比:深圳全球最高。从直观上说,每平方米的房价与年租金之比,度量房屋出租取得的投资回报情况,可用于判断是买房还是租房划算。再进一步说,租金更能反映实际的居住需求,房价如果相比租金高出很多,那意味着房价存在投机炒作的金融成分,可以理解为存在泡沫。

京沪深的中心城区和非中心城区的房价租金比均位于前列,租房的性价比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金时假设一卧室公寓有50平方米,三卧室公寓有110平方米,未考虑税收或维护费用。在2021年6月核心城市最新房价租金比数据中,深圳、北京、上海中心城区的房价租金比分别以82.15、60.39、47.97位居第一、第五和第六;非中心城区中深圳也是位居第一,北京和上海名次各后退了一位,房价租金比均超过49。国际通行的临界点是25,超过临界值表明该区域房产投资价值变小,租房比买房更加经济。如前所述,租房的都是实际居住需求,买房的有些是投机需求,房价租金比高说明投机需求超过了实际居住需求,有一定的泡沫。



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