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土地财政,开始动刀了!

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作者|地产十一郎

来源|地产十一言(ID:dichanshiyiyan)


这是一个雷厉风行的时代

这周,一则关于土地出让金的消息成为中国楼市的当红炸子鸡。


这个通知的名字很长,我数了数,一共58个字,但是能让你关心的其实只有一句话:

国有土地出让收入,自2022年起,全面划转税务部门征收。

具体的时间表是:

自2021年7月1日起,选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省(自治区、直辖市、计划单列市)以省(区、市)为单位开展征管职责划转试点。

自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。


为何一则财政部的消息成为了楼市的热点?

因为土地出让金太重要了!

首先,是它的基数大。2020年中国的土地出让收入高达8.4万亿元。8.4万亿是个什么概念?在过去的2020年,整个中央政府的财政收入是8.3万亿。

其次,土地出让金是各地方政府财政收入的最主要来源。2020年,土地出让金占到地方政府财政总收入的84%;在过去20年,平均也达到了55%。

第三,土地是房地产市场的「面粉,买面粉的钱谁收,虽然在金额上于房企而言没有影响,但在流程和程序上影响巨大。

土地出让金制度,是中国房地产行业繁荣20多年的一个政策基石。

基石」动一动,「大厦」就倾斜了。

这就像一颗小石头被扔到小溪里,石头的重量虽不大,但依然可以泛起层层涟漪。


那这次关于土地出让金的变动到底是什么呢?

其实也就一句话:收钱的部门变了。

从原来的自然资源部收钱,从2022年开始,要由全国税务局来收了。

之前,每个地方的国有土地是由地方政府来拍卖,地方政府来收钱,收来的钱由地方政府来支出,这就形成地方政府资金的一个闭环。

而2022年开始,各地方的土地出让金要由全国税局来代收,而这个“全国税局”是一个从中央到地方的「 垂直部门 」 。

这意味着什么呢?

这就意味着,地方政府今后关于土地的每一笔拍卖、支出、使用,中央都将看到,一目了然。

这就相当于中央政府给这笔巨大的土地出让金安了一个「 摄像头 」 ,监视着地方政府对于土地出让金的收入和支出的一举一动。


那么,这样的一个变化会为地方政府、楼市带来哪些深远影响呢?

首先,过度依赖土地财政的地方政府日子不好过了。

由于土地出让金归地方支配,这就为地方政府获得了“经营城市”的动力、财力。


令世界瞩目的中国城镇化速度,其核心驱动力,就是由此而来。

但是,地方政府靠“卖地”就已经把日子过的很舒服了,还有什么动力去做创新性的事情呢?

过度依赖土地财政,是几乎所有地方政府的特点。

财政部公布的数据:2021年1到4月,累计全国政府性基金预算收入24277亿元,同比增长36.6%。其中,国有土地使用权出让收入21383亿元,同比增长35%。

也就是说,2021年前4月全国卖地一共收入了2.1383万亿元,因为这个钱全部留在了地方,占地方一般公共预算收入的比例是52%。

地方财政每100块收入里面,有52块钱是卖地的收入。


地方政府过度依赖土地财政,对楼市政策的调控消极执行,这是很多地方的楼市“越调越涨”的根源所在。

「 卖 地成瘾 」 的地方政府,尤其是二三四线城市,其发展几乎已经离不开房地产市场的增长。 地方债务的无序扩张,各类城投公司的底层资产,都是土地。

现在,把土地出让金的收钱主体从地方政府改为税务局,由中央统一管理,这就让整个附着在土地上的逻辑都变了。

之前,是地方财政依赖,所以供给越少,地价越高。没钱了拍几块,大多问题就能迎刃而解。

现在,则是流水落花本无情,一路漂泊向前行,甚至在手里空转的机会都没有了。

大家都成了流水线上的打工人,打好自己的那一份工就好了。


这样的变化对于楼市又会带来哪些影响呢?

近两年,国家对于房地产市场的改革可谓彻底的不要不要的。不是小打小闹,而是彻头彻尾。

三道红线直接卡死的是房地产融资。

有多少昨日还风光无限的地产头部企业,忽然之间就危机重重,陷入违约的沼泽之中。

甚至有人因为200亿的到期债,就到了卖地卖资产求生的地步。

这在几年前是完全不可想象的。高杠杆加持下的规模狂飙好像还在眼前,一瞬间就被死死卡住了脖子。

接着是一年三次的集中供地,把供需平衡一下,再把地价、售价卡一下,直接把开发商变成了制造商。

都给我老老实实的盖房子,想出幺蛾子,没门!

如果说这些都是表象,那么真正的王炸才刚刚登场。

土地财政。

在中国,有一个连卖菜阿姨都知道的道理:房价过高,是因为地价太贵。

是啊,当一个城市几乎百分百要靠卖地过生活发工资的时候,地价是不可能不高的。

现在好了,土地财政这个王炸登场了,那些积重难返的过往,三下五除二的就给解决了:什么不合规的旧改、城改项目,什么城投公司的土地质押、土地款返还等等操作,都得给我规规矩矩的办事!

从三道红线到集中供地,再到土地财政的划转,十一郎从中看出国家领导人对于改变房地产“绑架”中国经济现状之决心。

真是个雷厉风行的时代。


还有一个特别值得注意的是,土地出让金划转的实施,也预示着房地产税即将出台。

很多人可能会问,这两件事有什么必然联系吗?

其实,这跟我国房地产行业的发展阶段有关系。

大家都知道,从总量上讲,我国的房子已经盖的差不多了,人均保有量已经超过发达国家。进入存量房时代,政府如何维持城市运转?房地产税就成为接棒土地财政的接盘侠。因为只有这样,城市发展的资金才能够保证。

但这里又出现一个问题,就是如何保证房地产税的征收顺利。

北上广深一线城市的征收大概率不会出现问题,毕竟小区的体量大,人群的收入高,但对于一些小县城,商品房没多少,人们收入少,政府如何保证能够征收的上来?

怎么办?

这就要通过转移支付的方式,由中央统一收税,然后补贴一些城市,这样保证所有城市都能运转下去。

于是,土地财政划转全国税务局就成了一步高招。

既解决了地方政府闭环小金库不受监管的漏洞,也为下一步的房地产税征收奠定了基础。

在土地财政末期与房产税即将出台期这个阶段,把国有土地出让的收入先归入到税务系统,这个顶层设计,我给满分。


这样一来,土地对于地方政府来说,已经是彻底的去金融化。

土地的经济属性一旦开始增强,就会促使地方政府能更主动的调整供给总量。这就打破了「 供地越少,地价越高 」 的魔咒。

在房产税的实施之下,地方政府为了得到增量税收,只能通过多出让土地来实现。

这和以往主要通过减少土地出让来实现收入增长,形成了截然的反差。

而地方的积极性,也必将从卖地转向增量税收。

好了,今天先表到这。这么捋一下,十一郎发现,一切都是最好的安排。土地财政的大刀刚刚落下,效果究竟如何,我们一起拭目以待。

中海「陪跑」,它会再次「掉队」吗

越来越近的房地产税,会涉及到拥有几套房子的你?

欲罢不能!学区房,你到底有什么魔力?

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这次,姚劲波搞了一把自己

END

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