|两安用地独家研究系列·03·睿诚研究院|
文|罗乾波
01 诸雄争霸：拿地概率从1/3到1/57，熔断后的血拼概况
近期长沙市首轮集中供地中，一级市场共推出36块地，数十家公司参与抢地大战，一时间导致湘江洪波涌起、浪遏飞舟。尤其是9宗被熔断地块更是火花四溅，如原来橘子洲烟花那般灿烂，夺人眼球。
【睿诚研究院】观察：
在此9宗地中，每宗地土拍里，参与房企数量在10家以内的有三宗地块，占比33%；参与房企数量在10-20家以内的有一宗地块，占比11%；参与房企数量在20-30家以内的有两宗地块，占比22%；参与房企数量在30-60家以内的有四宗地块，占比44%，排名第一。
来源：凤凰网房产
同一地块参与竞拍的房企数量越来越多，昭示出土地越来越难拿，竞争越来越激烈，集中供地扎堆火拼。
地已荒，人未老，任重道远。
02 渠道拥堵：房企拿地四大渠道日益艰难
这么多年来，经睿诚研究院梳理，政府调控、行业模式转换、市场有效资源缩减、拿地资金监管加强等因素，造成房企原来拿地的四大渠道——招拍挂、收并购、产业勾地及旧改等，都出现了不同程度的难度。
1、招拍挂方面：挂牌条件不断走高，以前价高者得，现在要熔断要摇号；以前可拼铜板，现在还要拼手气；以前要拼关系，现在要拼综合实力，要拼血统和身份等等，不一而足。
2、收并购方面：优质资源基本已改嫁他人，存量资源问题多多，如僵尸般在各区域市场游荡，等待有缘者来播种投胎。
3、产业勾地方面：早先只要讲高大上的产业资源故事就可以圈地，且成为政府的座上宾，现在政府需要真产业、且需加持区域总部、税收指标、产业提前或同步开工、自持物业等各类条件，让房企压力不断增大。再者，就是国内好的产业资源被各地政府、房企和产业方等主体多年淘挖和驱动下，也在不断饱和，在日趋平稳的各产业市场内，产业方也有苦难言，不堪重负，来者皆是客，谁也不敢得罪。
如[2021]长沙县017号地块中，地块位于黄花镇临空集聚区机场大道以西、长沙大道以北，由北京市华远置业有限公司以29442万元拿下。其挂牌条件为：
4、旧改方面：处于城中的旧改项目，涉及拆迁重、调规难、周期长、利益主体复杂、资金运作难度高、同类项目开发经验等，同时在当今城市更新的大潮下，有综合项目操盘实力的开发商也在增多，僧多粥少之下，开花者多，结果者少。
一言以蔽之，四大渠道，原来可以条条大路通罗马，现今皆步入红海时代，步履维艰。
堵城之中如何赌城？
房企长沙拿地将去往何方？！
03 两安用地：为什么将成为长沙房企拿地的第二赛道？
集供时代，拿地难，难于上青天！
地荒阶段，资源少，城城有硝烟！
提质周期，要求高，赛道要创新！
【睿诚研究院】分析：
综上所述，我们认为，长沙两安用地对开发商来说，主要有以下几个方面的新价值：
1、拿地渠道优化：在上述四大传统渠道中，能打开一个新的门户，可快速补仓土储资源，有效占位长沙城优质地段。
2、竞争不太激烈：不像集中供地所出现的惨烈局面，目前市内只有部分本土中小型和个别上市房企参与竞争，尚处于窗口期和红利期，一旦进入白热化阶段，就会丧失拿地先机。
3、模式不断成熟：数年以来，长沙两安用地在政府的指导、村委治理模式改进、两安项目合作模式优化、房企对此类项目的认识加深等，两安项目操作方式越益成熟，拿地过程中的风控可以得到有效保障。
4、节奏灵活掌控：市场中，两安用地项目有处于不同阶段的地块，有的已上土委会，可进行收并购或合作开发；有的正处于社区招商阶段，可参与其中；有的尚未拆迁和启动，可提前关注以待机而动等等，这需要根据自身的需求来考虑和跟进。如阳光城通过前期运作于2020年9月摘牌开福区罗汉庄村两安项目，卓越与天心区披塘村前期开展合作等。
5、财务指标好看：相对于招拍挂土地，在长沙众所周知，一级竞拍的土地其利润基本已被政府控制在6-8%，勾地和旧改项目周期也很长不说，政府对进入的各类条件要求也很高，虽然利润看起来很美，但介入壁垒高。而两安用地，其拿地介入方式相对简单，业内多宗项目的利润率在8-12%左右，故其财务“颜值”更高一点。
两安用地，让你安心！
逐鹿长沙，必备良地！
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